After Sale Support
引き渡しが完了しても、確定申告や保険の手続きなど
やるべきことがいくつか残っています。
「知らなかった」で損をしないよう、このページにまとめました。
あなたの売却を担当したメンバーが、
売却後も引き続きサポートいたします。
Case
これまでお手伝いしたお客様の中にも、売却後の手続きで戸惑われた方がいらっしゃいます。同じ思いをしないよう、代表的なケースをご紹介します。
CASE 01 — 見落としNo.1
火災保険の解約を忘れて、半年間保険料を払い続けていた
売却で住宅ローンは完済したものの、火災保険のことが頭から抜けていたケース。保険会社から案内が来ることはなく、半年後に通帳を見て初めて気づきました。
→ 解約すれば未経過分の保険料が返金されます。引き渡し・名義変更後、速やかに保険会社へご連絡を。解約前に保険で修繕できる箇所がないかもチェックしましょう。
CASE 02 — 税金で損
利益が出ていないからと確定申告をしなかった
「売却損が出たから申告不要」と思い、確定申告をしなかったお客様。実は、譲渡損失が出た場合でも確定申告すれば給与所得と損益通算でき、所得税・住民税が還付される可能性がありました。
→ 損が出た場合も確定申告をするのが鉄則。「居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」が使えれば、最大4年間にわたって税金が軽減されます。
CASE 03 — 制度の落とし穴
3,000万円控除を使ったら、新居の住宅ローン控除が使えなかった
住み替えで旧居を売却。3,000万円特別控除を適用して譲渡税をゼロにしたものの、新居で住宅ローン控除を受けようとしたら「併用不可」と知り、どちらが得だったか確認せずに申告してしまいました。
→ 3,000万円控除と住宅ローン控除は原則併用できません。どちらが有利かは、譲渡益の金額・ローン残高・返済期間によって変わります。申告前に必ずシミュレーションを。
CASE 04 — うっかり
郵便物の転送届を出し忘れて、重要書類が届かなかった
引っ越しのバタバタで郵便局への転送届を失念。固定資産税の精算に関する通知や、確定申告に必要な書類が旧住所に届いてしまい、対応が遅れたケースです。
→ 転送届は1年間有効。引っ越し前にオンラインで手続き可能です。マイナンバーカードの住所変更も忘れずに。
Checklist
引き渡し完了後、以下の手続きを忘れずに。
不明な点があれば、いつでもご連絡ください。
火災保険・地震保険の解約
引き渡し・名義変更後に、自分で保険会社に連絡して解約手続き。未経過分の保険料が返金されます。2015年以前の契約は最長35年一括払いのケースもあり、まとまった返金になることも。
確定申告（譲渡所得税）
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。利益が出ていなくても、特別控除や損益通算の特例を使う場合は申告が必須。申告を怠ると無申告加算税や延滞税が課されます。
3,000万円特別控除の適用判断
マイホーム売却の場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除可能。ただし新居で住宅ローン控除との併用はできないため、どちらが有利か事前にシミュレーションが必要です。
住民票の異動・転居届
引っ越しから14日以内に転入届（転居届）を提出。マイナンバーカードの住所変更、運転免許証の住所変更も忘れずに。
郵便物の転送届
郵便局に転居届を提出すると1年間、旧住所宛の郵便物を新住所へ転送。オンライン（e転居）でも手続き可能。固定資産税の通知や確定申告関連の書類が届く場合があるため必須。
公共料金・各種サービスの精算と移転
電気・ガス・水道の使用停止と精算、インターネット・電話の移転手続き。ガスは立ち会いが必要な場合があるため引っ越し1週間前までに連絡を。NHKの住所変更も忘れがち。
固定資産税の精算確認
引き渡し日を基準に日割り精算済みですが、翌年の納税通知書は1月1日時点の所有者（＝売主）宛に届く場合があります。買主との精算内容を書面で確認しておきましょう。
住宅ローン保証料の返金確認
保証料を一括前払いしていた場合、ローンの繰上返済・完済により未経過分の保証料が返金される可能性があります。金融機関に確認しましょう。
いつ、何をすればいい？
引き渡し当日
鍵の引き渡し、残代金の受領、所有権移転登記
引き渡し後すぐ
火災保険の解約、住民票の異動、郵便転送届、公共料金の精算、ローン保証料の返金確認
翌年1月ごろ
確定申告の準備開始（不安があればBase-upにご相談ください）
翌年2/16〜3/15
確定申告の提出期限（特例利用にも申告が必要）
Tax Knowledge
「難しそう」と後回しにしがちですが、知っているだけで数十万〜数百万円の差が出ることがあります。
所有期間で税率が大きく変わる
売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が約2倍違います。「実際の所有期間」ではなく「1月1日時点」で判定される点に注意。
3,000万円控除 vs 住宅ローン控除
マイホーム売却の3,000万円特別控除は強力な制度ですが、新居で住宅ローン控除を受ける場合は併用できません。
売却損が出たら「損益通算」で税金が戻る
マイホームの売却で損失が出た場合、確定申告すれば給与所得など他の所得と損益通算でき、所得税・住民税が還付される可能性があります。さらに控除しきれない損失は翌年以降3年間繰り越すことも可能です（合計最大4年間）。
相続物件なら「取得費加算の特例」
相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。期限がある制度なので、該当する方は早めにご相談ください。
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