Full Transparency
私たちがどうやって査定額を出しているのか。
何を見て、どう判断しているのか。
すべてをお伝えします。
不動産の査定額は、多くの場合「なぜその金額なのか」が不透明です。同じ物件で会社によって数百万円の差がつくことも珍しくありません。
Base-upは、査定プロセスそのものを公開することで、金額の根拠を売主様ご自身に判断していただきたいと考えています。
Why
「なぜこの金額か」を説明できない査定は信用できない
査定額だけを提示して「信じてください」と言う会社は少なくありません。金額に至るまでの過程を見せることが、私たちの誠実さの証明だと考えています。
他社の査定書と比較できるようにする
複数社の査定を取ったとき、金額だけでは判断できません。「どの事例を使ったか」「どんな補正をしたか」が分かれば、ご自身で比較検討ができます。
設立当初から取引データを蓄積し続けている
レインズ・ふれんずの成約情報には載らないデータがあります。当社は会社設立時から、売出価格・値動き・滞留期間・成約までの軌跡をすべて記録。この蓄積が、他社には出せない査定精度の土台です。
Process
ヒアリング
所要時間: 15〜30分
査定の前に、売主様の状況と希望をお聞きします。「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「最低限の手取り希望はあるか」——これらが分からなければ、正確な査定はできません。
ヒアリングで確認すること
なぜ「背景」まで聞くのか
同じマンションでも、「3ヶ月以内に現金化したい」と「1年かけてもいいから高く売りたい」では、適正な売出価格がまったく異なります。数字だけでなく状況を踏まえた訪問査定が、乖離率2.1%の土台です。
多角的な市場調査
担当者作業: 1〜3日
「成約事例を見て終わり」ではありません。正確な査定には、3つの視点から市場を立体的に把握する必要があります。
① 成約事例 — 「いくらで売れたか」
② 競合物件 — 「ライバルは今どうなっているか」
③ 需給バランス — 「買いたい人はどれくらいいるか」
なぜ3つの視点が必要なのか
適当な会社は、成約事例だけをさらっと見て査定額を出します。あるいは、売出中の物件（まだ売れていない価格）だけを参考にして甘めの金額を出すこともあります。しかし「過去に売れた価格」と「今の競争環境」と「買い手の厚み」はそれぞれ別の情報です。3つを重ねて初めて、今このタイミングで売れる価格が見えてきます。
Base-upの蓄積データ
当社は、担当エリアで過去に取引された記録をすべて保管・蓄積しています。レインズ・ふれんずの成約情報に加え、売出開始から成約までの値動き・滞留期間・価格改定の回数まで、自社データベースとして整理しています。だからこそ、表面的な数字では読み取れない「この物件がこの価格で売れるか」を判断できるのです。
現地調査
所要時間: 30分〜1時間（訪問査定の場合）
データだけでは分からない「現地でしか見えない要素」を確認します。簡易査定の場合はGoogleストリートビューと登記情報での確認になりますが、訪問査定では以下を確認します。
マンションで見るポイント
一戸建て・土地で見るポイント
価格の算出
担当者作業: 1〜2日
収集した事例と現地情報をもとに、取引事例比較法を軸として価格を算出します。
| 補正項目 | 具体例 |
|---|---|
| 時点補正 | 1年前の事例なら、その後の市場変動を加味 |
| 階層・方位 | 同マンション5階→10階なら＋5〜8%程度 |
| 面積差 | 70㎡事例→60㎡対象なら坪単価ベースで調整 |
| リフォーム | 水回り交換済みなら＋50〜150万円程度 |
| 管理状態 | 修繕積立金不足の兆候があればマイナス補正 |
| 個別要因 | 事故物件歴、騒音、眺望抜け等 |
「補正」が査定の質を決める
同じ成約事例を使っても、補正の判断で数百万円の差が出ます。ここが経験と正直さが問われる工程です。Base-upは「売れる価格」を出すために、楽観的な補正は行いません。
売出価格のシミュレーション
担当者作業: 同日
算出した査定額をもとに、3段階の売出価格案を作成します。
| パターン | 説明 |
|---|---|
| チャレンジ価格 | 市場の上限を試す価格。時間に余裕がある方向け。3ヶ月で反応がなければ見直し |
| 適正価格 | 成約事例と市場動向から算出した「最も成約しやすい」価格。Base-upの推奨 |
| 早期売却価格 | 1ヶ月以内の成約を目指す価格。転勤や資金化を急ぐ方向け |
どの価格で売り出すかは、売主様が決めることです。私たちは判断材料を提示し、それぞれの価格で想定される売却期間とリスクを正直にお伝えします。
手取り概算の計算
担当者作業: 同日
売主様が本当に知りたいのは「査定額」ではなく「手元にいくら残るか」です。Base-upの査定では、手取り概算額を必ずお出しします。
手取り計算に含めるもの
査定報告
対面 or オンライン: 30〜60分
全ての調査結果を査定報告書にまとめ、売主様に直接ご説明します。
ページ数の多さには意味がない
分厚い報告書を渡して「凄そう」と感じさせる会社もあります。しかし私たちは、売主様ご自身が読んで、判断できる内容かどうかだけが重要だと考えています。だからページ数にはこだわりません。むしろ少ないページで判断できることをよしとしています。
報告書は紙の書面に加え、スマホでいつでも閲覧できるWeb版もご用意しています。ご家族との相談や、他社の査定書との比較にも、手元でサッと確認できます。
報告書に含まれるもの
報告後に「やっぱり売らない」と判断されても、一切の費用は発生しません。判断材料としてお持ち帰りいただけます。
After
査定報告の後も、売主様が最善の判断をできるようサポートを続けます。
競合物件の情報を継続配信
あなたの物件と同エリア・同築年数・同程度の広さの新規売出物件が出たら、メールでお届けします。ライバル物件の動きを知ることは、価格設定や売り出しタイミングの判断に欠かせません。
ライバル物件の内見も段取り
「敵を知り己を知れば百戦危うからず」。場合によっては、競合物件の内見スケジュールを組み、実際にご自身の目で確かめていただくこともあります。間取り・設備・価格のリアルな比較が、最も説得力のある判断材料になります。
なぜここまでやるのか
売主様にとって、ライバル物件の存在は避けて通れません。しかし多くの不動産会社は、売主にライバルの情報を積極的には共有しません。知らせない方が「早く契約してもらいやすい」からです。私たちは逆です。判断材料が多いほど、売主様は正しい決断ができると考えています。
Result
この数字は「高い査定額を出して、後から値下げさせた結果の乖離率」ではありません。最初から正確な査定をしているから、値下げなしで成約できた結果です。
Promise
査定は完全無料。売却しなくても費用ゼロ。
判断材料としてお持ち帰りいただけます
秘密厳守。ご近所にも、ご家族にも知られません。
情報管理体制についてはお問い合わせ時にご説明します
しつこい営業はしません。ご連絡頻度はお任せ。
「メールだけ」「結果だけ教えて」でも大丈夫です
売却するかどうか決まっていなくても大丈夫です。
売却するか決まっていない段階でもご相談いただけます。しつこい営業はせず、状況に応じて必要なことだけお伝えします。
無料査定をはじめる相場を知りたい・売却検討中の方