不動産を売りに出すと、SUUMO（スーモ）やHOME'S（ホームズ）、at home（アットホーム）といった不動産ポータルサイトに物件が掲載されます。
今の時代、買い手の約9割がインターネットで物件を探しています。ポータルサイトへの掲載は売却活動の生命線とも言えますが、「どう掲載されるか」は売主の意思で大きく左右できることをご存じでしょうか。この記事では、ポータルサイトの仕組みを売主の視点から解説します。
ポータルサイトの基本的な仕組み
不動産ポータルサイトは、不動産会社が掲載料を支払って物件情報を掲載するプラットフォームです。売主が直接掲載することはできません。
基本的な流れは以下のとおりです。
1. 売主が不動産会社に売却を依頼する
2. 不動産会社がポータルサイトに物件情報を登録・掲載する
3. 買い手がポータルサイトで物件を検索・閲覧する
4. 興味を持った買い手が不動産会社に問い合わせる
5. 不動産会社が内覧をセッティングする
つまり、ポータルサイトは「買い手と不動産会社をつなぐ広告媒体」です。テレビCMでおなじみの「スーモ」も、実態は不動産会社向けの広告プラットフォームなのです。
主要3サイトの特徴比較
| サイト名 | 月間利用者数（推定） | 特徴 |
|---|---|---|
| SUUMO | 約2,800万人 | リクルート運営。掲載物件数最多。新築・中古ともに強い |
| HOME'S | 約2,000万人 | LIFULL運営。物件の情報量が豊富。価格相場データが充実 |
| at home | 約1,500万人 | 地域密着の不動産会社の掲載が多い。福岡市では利用率が高い |
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福岡市の場合、SUUMOとat homeの利用率が高い傾向にあります。Base-upでは原則としてすべての主要ポータルサイトに掲載し、買い手の目に触れる機会を最大化しています。
掲載先の数が重要
1つのポータルサイトにしか掲載されていない物件と、3サイトすべてに掲載されている物件では、閲覧される回数に大きな差が出ます。不動産会社に「どのサイトに掲載しますか」と確認しましょう。
掲載費用は誰が負担しているのか
ポータルサイトの掲載費用は不動産会社の負担です。売主が直接費用を支払うことはありません。
不動産会社の掲載費用の相場は、1物件あたり月額数千円〜数万円程度です。プランによって掲載枠の大きさ（写真の枚数・コメントの文字数）が異なります。
ここで知っておくべき重要なポイントがあります。不動産会社によっては、掲載コストを抑えるために写真の枚数や情報量を最低限にしているケースがあります。同じ物件でも、充実した情報量で掲載されている場合と、最低限の情報しかない場合では、閲覧数と問い合わせ数に大きな差が出ます。
「広告費がかかるから」と言われたら
売主に広告費の追加負担を求める不動産会社がまれにありますが、通常の売却活動における広告費用は仲介手数料に含まれています。特約がない限り、売主に別途広告費の負担義務はありません。
物件写真と広告文が閲覧数を左右する
ポータルサイトで買い手が物件を選ぶ際、最も影響力が大きいのは「写真」です。
不動産情報サイトの調査によると、物件写真が10枚以上ある場合と5枚以下の場合では、問い合わせ率に約2倍の差が出るというデータがあります。
効果的な物件写真のポイント：
・明るさ：自然光が入る時間帯に撮影する（晴れた日の午前〜午後）
・広角：部屋全体が映る広角レンズを使用する
・枚数：すべての部屋 + 水回り + バルコニー + エントランス + 周辺環境で最低15枚以上
・整理整頓：生活感を極力排除した状態で撮影する
・物件コメント：「駅から徒歩○分」「築○年」だけでなく、暮らしの魅力が伝わる文章を
Base-upでは、プロカメラマンによる撮影もしくは担当者による広角レンズ撮影を行い、物件の魅力を最大限に引き出す掲載内容を作成しています。
売主が確認すべき5つのチェックポイント
売却活動が始まったら、実際にポータルサイトで自分の物件がどのように掲載されているかを確認しましょう。
1. 掲載されているサイトの数
SUUMO・HOME'S・at homeの3サイトに掲載されているか確認します。
2. 写真の枚数と質
最低でも10枚以上の写真が掲載されているか。暗い写真や散らかった状態の写真がないかを確認します。
3. 物件情報の正確さ
面積・間取り・築年数・価格に誤りがないか。マンション名の表記も正確かどうかを確認します。
4. 物件コメントの充実度
「日当たり良好」「スーパー近く」だけの定型文ではなく、物件固有の魅力が伝わるコメントが書かれているかを確認します。
5. 掲載の鮮度
掲載日が古いまま放置されていないか。価格変更後に情報が更新されているかを確認します。
レインズとポータルサイトの違い
レインズとポータルサイトは、どちらも物件情報を掲載するシステムですが、目的と対象が異なります。
| 項目 | レインズ | ポータルサイト |
|---|---|---|
| 閲覧者 | 不動産会社のみ | 一般の買い手 |
| 目的 | 業者間の情報共有 | 買い手への広告 |
| 登録義務 | 専任・専属専任で義務 | 義務なし |
| 費用 | 無料 | 不動産会社が掲載料を支払い |
| 成約事例 | 蓄積あり | なし |
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両方に充実した情報が掲載されていることが、買い手の母数を最大化するポイントです。
よくある質問
Q. 売主が直接ポータルサイトに掲載できますか？
いいえ、不動産会社を通じてのみ掲載可能です。個人間売買であっても、ポータルサイトへの掲載には不動産会社の契約が必要です。
Q. ポータルサイトに掲載しない方法もありますか？
はい、「近隣に知られたくない」等の理由でポータルサイトへの掲載を控えることは可能です。その場合はレインズのみの登録で業者間に情報を共有し、不動産会社のネットワークで買い手を探す方法があります。
Q. 掲載後に写真を差し替えてもらえますか？
はい、いつでも差し替え可能です。季節の変化に合わせて外観写真を撮り直す、室内を整理してから再撮影するなど、掲載内容の改善は売却活動の一環として不動産会社に依頼しましょう。
Q. 自分の物件のアクセス数を教えてもらえますか？
不動産会社に依頼すれば、ポータルサイトの閲覧数データを共有してもらえます。Base-upでは活動報告の一環として閲覧数の推移を定期的にお伝えしています。
「ポータルサイトの掲載内容は、売主様の物件の「顔」です。写真1枚、コメント1行の違いが、問い合わせ数を左右します。Base-upではすべての主要ポータルサイトに充実した情報量で掲載し、物件の魅力を最大限に伝えることを徹底しています。」
Base-up 久保 塁