収益1棟 — 満室アパートの出口戦略

物件概要

売主 G.I様（60代男性）のケース

G.I様は60代の個人投資家で、東区箱崎に1棟アパート（1LDK×6戸）を所有しています。購入したのは10年前。以来、満室経営を続けてきました。

G.I様がBase-upに相談されたきっかけは、知人のオーナーが「売りたくても売れなかった」という話を聞いたこと。築年数が進むと融資がつかなくなり、買い手が見つからない——その話にG.I様は危機感を覚えました。

蒲池はG.I様に、軽量鉄骨造アパートの融資環境を説明しました。

軽量鉄骨造の融資期限

軽量鉄骨造の法定耐用年数は19年（住宅用）。多くの金融機関は「残存耐用年数」を融資期間の上限とするため、築15年なら残り4年。融資期間が短いと月々の返済額が大きくなり、買い手が減ります。築19年を超えると融資が付かず、現金購入者に限定されます。

G.I様のアパートは築15年。まだ融資が付く最後のタイミングです。蒲池は「今なら融資を使える買主がいます。あと2〜3年経つと、買い手が大幅に減る可能性があります」とアドバイスしました。

蒲池は収益還元法で査定を行いました。

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売り出し価格は4,500万円。満室であることと、過去の修繕履歴（外壁塗装・屋上防水を2年前に実施）を強みに打ち出しました。

蒲池は収益物件に関心のある投資家リストに情報を配信。同時に、地元の金融機関3行にも融資の打診を行い、「この物件なら融資可能」という回答を事前に得ました。

融資の事前確認がカギ

収益物件の買主は融資を利用するケースが大半です。「この物件には融資がつく」という情報を事前に確認しておくことで、買主の意思決定を後押しできます。

3週間で問い合わせが5件。うち3名が現地視察を実施。4週間目に、不動産投資歴5年の40代サラリーマン投資家から4,350万円で購入申込みがありました。

蒲池が交渉し、4,380万円で合意。買主の融資も地元信用金庫で無事承認され、契約に進みました。

4,380万円

査定額 4,200万円 → 成約価格 4,380万円
乖離率 +4.3%｜売却期間 35日

G.I様は10年前に3,200万円で購入したこのアパートを4,380万円で売却。10年間の賃料収入と合わせて、十分な投資リターンを得ることができました。

「蒲池さんに『今が最後のチャンス』と言われたとき、背中を押してもらった気持ちでした。満室で回っていると、つい売るタイミングを逃しがちですが、融資が付かなくなってからでは遅い。出口を考えるなら、満室のうち・融資が付くうちが鉄則だと実感しました」

G.I様（60代）

「収益物件の出口戦略は「満室・高利回り」のときほど売りやすいのですが、好調なときほどオーナー様は売る決断がしにくいものです。だからこそ、融資環境や建物の耐用年数など客観的なデータをお伝えし、冷静な判断をサポートすることを心がけています。」

Base-up 久保塁

※ 本事例はプライバシー保護のため、所在地を同エリア内で、価格を±10%の範囲で変更しています。売却に至った背景と結果は実際のものです。