物件概要
- 種別
- 収益1棟（木造2階建アパート・1K×8戸）
- 所在地
- 福岡市博多区美野島
- 築年数
- 築22年
- 売却理由
- 資産整理（オーナー70代・管理の負担軽減）
- 担当
- 立本 拓也
売主 T.H様（70代男性）のケース
T.H様は70代の個人投資家。博多区美野島に所有する1棟アパート（1K×8戸）を30年近く運営してきましたが、年齢とともに管理業務が負担になってきました。
「入居者のクレーム対応や設備の修繕手配……体力的にもう限界」。管理会社に委託していましたが、最終的な判断はオーナーがしなければならず、精神的な負担も大きかったそうです。
満室物件を「高く」売る難しさ
このアパートは8戸すべて満室で、表面利回りは約7.2%。博多区の収益物件としては悪くない数字ですが、築22年の木造は融資がつきにくく、買い手は現金購入できる投資家に限られます。
また、入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）は、室内の確認ができないため、建物の状態に不安を感じる買い手もいます。
査定と価格設定
立本は収益還元法で査定を行いました。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 年間賃料収入 | 約456万円（月額38万円×12ヶ月） |
| 管理費・修繕費等 | 年間約72万円 |
| NOI（実質利回り計算用） | 約384万円 |
| 表面利回り7.2%での想定価格 | 約6,333万円 |
| 築年数・修繕状況を考慮した査定額 | 5,800万円 |
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売り出し価格は6,200万円に設定。立本は過去の修繕履歴を整理し、屋根・外壁の塗装が3年前に完了していることを強みとしてアピールしました。
売却の経過
立本は収益物件に特化した投資家ネットワークに情報を展開。同時にSUUMOの投資物件コーナーにも掲載しました。
2週間で問い合わせが7件。3名の投資家が現地外観を視察し、2名が購入意向を表明。
最終的に、福岡在住の30代の投資家が5,950万円で購入を決断。この投資家は自主管理を行う方で、立本が引き継ぎ用の入居者情報リストを作成し、スムーズなオーナーチェンジを実現しました。
成約結果
成約結果
5,950万円
査定額 5,800万円 → 成約価格 5,950万円
乖離率 +2.6%｜売却期間 45日
入居者8名全員への通知は、契約後に立本が新オーナーと連名で書面を作成。入居条件は一切変更なく、入居者に負担をかけない形で引き継ぎが完了しました。
T.H様の声
「30年間お世話になった入居者さんに迷惑をかけたくない、というのが一番の心配でした。立本さんが入居者への説明まで丁寧にやってくれて、安心して引き渡すことができました。管理から解放されて、本当にほっとしています」
T.H様（70代）「収益物件の売却は「利回り」で語られがちですが、長年運営されてきたオーナー様にとっては入居者への責任も大きなテーマです。T.H様の想いに応えるためにも、信頼できる買主様を見つけることを最優先にしました。」
Base-up 久保 塁※ 本事例はプライバシー保護のため、所在地を同エリア内で、価格を±10%の範囲で変更しています。売却に至った背景と結果は実際のものです。