事故物件を適正価格で売却した事例

物件概要

売主 E.W様（40代女性）のケース

E.W様は、独居のお父様が自宅で亡くなった後、物件を相続しました。お父様は病気で亡くなられましたが、発見まで時間がかかったため、物件は「心理的瑕疵あり」として告知が必要な状態でした。

「事故物件は売れない」「タダ同然になる」——そんな情報がネット上にあふれており、E.W様は売却自体を諦めかけていました。

牟田はまず、E.W様に告知義務のルールを正確に説明しました。

心理的瑕疵の告知義務

2021年に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、自然死や日常生活中の不慮の死は原則として告知不要とされています。ただし、発見が遅れた場合など、特殊清掃等が行われた場合は告知が必要です。

E.W様のケースは特殊清掃が行われたため、告知義務があります。牟田は「隠して売ることは絶対にしません。正直に告知した上で、適正な価格で買っていただける方を探しましょう」とお伝えしました。

牟田は心理的瑕疵の影響を考慮し、通常の相場から20〜30%減の価格帯を想定。査定額は1,680万円としました（通常査定なら2,200〜2,400万円のエリア）。

売り出し価格は1,780万円。物件広告には心理的瑕疵の告知を明記した上で、以下の点をアピールしました。

この物件の強み

・南区高宮の好立地（高宮駅徒歩8分）
・土地面積45坪の整形地
・特殊清掃・室内リフォーム完了済み
・建物検査（インスペクション）実施済み

牟田はE.W様と相談の上、室内のリフォーム（壁紙・フローリングの張替え、ハウスクリーニング）を売却前に実施。費用は約80万円。これにより、室内の印象を大きく改善しました。

売り出しから1ヶ月で問い合わせが3件。心理的瑕疵を理由に見送る方もいましたが、2名が内見を希望しました。

2ヶ月目に、30代の男性が購入を決断。「立地が良くて価格が安い。心理的瑕疵は気にしない」という方でした。1,750万円で合意。

1,750万円

査定額 1,680万円 → 成約価格 1,750万円
乖離率 +4.2%｜売却期間 68日

リフォーム費用80万円を差し引いた実質手取りは1,670万円。「タダ同然になる」という懸念とは大きく異なる結果でした。

「事故物件という言葉に振り回されて、何も手を打てない状態が半年続きました。牟田さんが『正しく告知すれば、きちんと売れます』と言い切ってくれたことで、前に進む決心がつきました。父のことは辛い記憶ですが、家を手放せたことで気持ちの区切りがつきました」

E.W様（40代）

「心理的瑕疵のある物件は、お客様にとって精神的な負担が大きい案件です。だからこそ「隠さない、ごまかさない」という姿勢が大切。正直に告知した上で、物件の本来の価値を伝える——それが私たちの役割だと考えています。」

Base-up 久保塁

※ 本事例はプライバシー保護のため、所在地を同区内の別町に、価格を±10%の範囲で変更しています。築年数と売却の流れは実際のものです。