物件概要
- 種別
- マンション（RC造・3LDK・72㎡・7階建3階部分）
- 所在地
- 福岡市中央区大手門
- 築年数
- 築45年（1981年以前の旧耐震基準）
- 売却理由
- 住み替え（老後を見据えたダウンサイジング）
- 担当
- 久保 塁
売主 Y.K様ご夫婦（60代後半）のケース
Y.K様ご夫婦は、中央区大手門の旧耐震マンションに30年以上お住まいでした。お子様が独立し、夫婦2人には3LDKが広すぎる。さらに、エレベーターのない7階建ての3階は、足腰が弱ってきた将来を考えると不安でした。
住み替えを決意したものの、不安がありました。「旧耐震のマンションは売れないのでは？」——ネットで調べた情報が頭をよぎります。
旧耐震マンションの2つのハンデ
旧耐震マンション（1981年5月以前に建築確認を受けた建物）には、売却上の大きなハンデが2つあります。
旧耐震の売却ハードル
1. 住宅ローンが組みにくい — 多くの金融機関が旧耐震物件への融資を制限
2. 住宅ローン減税が使えない — 買主にとっての税制メリットがない
つまり、買い手は「現金で購入できる人」に限られます。市場が狭くなる分、価格も下がりやすいのが一般的です。
久保の戦略 — 「立地の力」で勝負する
久保はこの物件の最大の強みは「立地」だと判断しました。大手門は中央区の中でも特に人気の高いエリアで、大濠公園まで徒歩5分。築年数のハンデを立地の魅力で補えると考えました。
ターゲットは2つ。
ターゲット設定
1. リノベーション前提の30〜40代 — 旧耐震でも好立地なら「安く買ってリノベ」の需要がある
2. セカンドハウス・投資目的の富裕層 — 現金購入できる層で、立地重視
査定と価格設定
周辺の旧耐震マンションの成約相場は㎡単価25〜30万円。72㎡で計算すると1,800〜2,160万円。久保の査定額は2,100万円でした。
売り出し価格は2,380万円。「大手門・大濠公園徒歩5分」という立地のプレミアムを乗せた価格設定です。
売却の経過
久保はリノベーション会社3社にも情報を提供。リノベ済み再販を手がける会社にとって、大手門の旧耐震は「仕入れ対象」になります。
2週間で問い合わせ6件。リノベ目的の30代カップルと、リノベ再販業者の2者が強い関心を示しました。
最終的に、30代カップルが2,280万円で購入を決断。「大濠公園の近くに住みたかった。築年数は気にしない、自分たちでリノベーションする」というご希望でした。
成約結果
成約結果
2,280万円
査定額 2,100万円 → 成約価格 2,280万円
乖離率 +8.6%｜売却期間 34日
相場の上限（2,160万円）を超える成約。立地の力と、ターゲットを絞った販売戦略が奏功しました。
Y.K様の声
「旧耐震だから安くしか売れないと覚悟していました。久保さんが『大手門の立地なら大丈夫です』と言ってくれたとき、正直半信半疑でしたが、結果的に想像以上の金額で売れて驚いています。30年住んだ家を若いカップルが引き継いでくれるのも嬉しいですね」
Y.K様ご夫婦（60代後半）「旧耐震マンションは確かにハンデがありますが、立地が良ければ十分に戦えます。大切なのは「誰に売るか」を明確にすること。今回はリノベーション需要の高い若い世代にターゲットを絞ったことで、相場を超える成約を実現できました。」
Base-up 久保 塁※ 本事例はプライバシー保護のため、物件名・階数・売却価格を±10%の範囲で変更しています。取引の経緯と所要期間は実際のものです。