物件概要
- 種別
- マンション（3LDK・専有面積72㎡）
- 所在地
- 福岡市中央区平尾
- 築年数
- 築12年
- 階数
- 8階建の6階・南向き
- 売却理由
- 離婚に伴う財産分与
- 担当
- 臼杵 昇平
売主 S.M様ご夫妻のケース
S.M様ご夫妻は、結婚を機に12年前にこのマンションを購入されました。名義は夫婦の共有名義（夫6/10・妻4/10）、住宅ローンの残債は約1,800万円。離婚の協議が進む中で、「マンションをどうするか」が最大の懸案事項になっていました。
奥様は「早く売って清算したい」、ご主人は「子どもの学校があるからすぐには無理だ」——お二人の立場も事情も異なり、直接の話し合いが難しくなっていたタイミングで、奥様の知人を通じてBase-upにご相談がありました。
3つの壁
臼杵がお話を伺う中で、このケースには3つの課題が見えてきました。
壁1：共有名義の解消——売却には夫婦双方の合意と署名が必要です。しかし、お二人は既に別居されており、直接のやり取りは極力避けたいというご希望がありました。
壁2：住宅ローンの残債——ローン残債は約1,800万円。売却額がこれを下回ると「オーバーローン」となり、売却自体が難しくなります。
壁3：売却のタイミング——お子様の学校の学期末まで住み続けたいというご主人の希望と、できるだけ早く清算したいという奥様の希望をどう両立させるか。
臼杵の提案 —— まず「数字」を共有する
臼杵はまず、感情と事実を分けるために正確な査定を行いました。
「離婚の場面では、お互いに感情が先に立つのは当然のことです。でも不動産の処分は数字の問題です。まず『いくらで売れるのか』『ローンを返済した後にいくら残るのか』を正確に把握していただく。具体的な数字があると、感情的な対立が『現実的な判断』に変わることが多いんです」
臼杵 昇平査定の結果、市場価格は3,200万円〜3,400万円。ローン残債1,800万円を差し引いても、1,200万円以上の手取りが見込める状態でした。アンダーローン（売却額がローン残債を上回る状態）であることが分かり、まず「売却は現実的に可能」という共通認識が生まれました。
2つの選択肢の提示
臼杵はご夫妻それぞれに、以下の2つの選択肢を提示しました。
臼杵のアドバイスは「選択肢B」でした。理由は3つ。3ヶ月のタイムラグで市場価格が大きく変わるリスクは低いこと。お子様の生活環境を守れること。そして、売却活動の準備期間を確保でき、居住中よりも空室の方が内覧対応しやすいことです。
ご夫妻はそれぞれ検討された結果、選択肢Bに合意されました。
「中立の立場」で橋渡しする
売却にあたって臼杵が最も気を使ったのは、ご夫妻の間に立つコミュニケーションです。
お二人が直接やり取りする場面を最小限に抑えるため、臼杵がご主人・奥様それぞれの窓口となりました。内覧のスケジュール調整、価格交渉の進捗報告、契約条件の確認——すべて臼杵を通じて行い、必要な合意事項は書面で整理して双方に共有しました。
離婚時の売却で大切なこと
離婚に伴う売却では、不動産会社がどちらか一方の「味方」になってはいけません。臼杵は「どちらにとっても公平な結果」を目指し、事実と数字にもとづいた提案を徹底しました。Base-upの「正直な不動産会社」という姿勢が、こうした場面でこそ活きると考えています。
売却結果
成約価格
3,280万円
査定額3,200〜3,400万円 ｜ 売却期間 58日
ご主人が退去された後、ハウスクリーニングを実施して売却活動を開始。2週間で4件の内覧があり、うち2件から購入申込をいただきました。条件の良い方と交渉を進め、売り出しから58日で成約に至りました。
手取り額の分配
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 成約価格 | 3,280万円 |
| 住宅ローン残債返済 | ▲1,800万円 |
| 仲介手数料 | ▲約114万円 |
| その他諸費用（登記・印紙等） | ▲約26万円 |
| 手取り額（合計） | 約1,340万円 |
| ご主人（持分6/10） | 約804万円 |
| 奥様（持分4/10） | 約536万円 |
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手取り額は持分割合に応じて分配しました。分配方法は売却活動を開始する前に書面で合意していたため、スムーズに完了しました。
売却の流れ
ご相談・査定
奥様からのご相談。物件を訪問し査定を実施。ご夫妻それぞれに査定結果と選択肢を説明。
売却方針の合意（約2週間）
選択肢Bに合意。媒介契約を締結。手取り額の分配方法を書面で確認。
退去・準備期間（約3ヶ月）
学期末を待ってご主人が退去。ハウスクリーニングを実施し、空室の状態で販売活動を開始。
販売活動・成約（58日）
2週間で4件内覧、2件申込。売り出しから58日で3,280万円にて成約。
決済・引渡し
ローン完済、所有権移転、手取り額をそれぞれの口座に振込。共有名義を完全に解消。
S.M様（奥様）からのお言葉
「最初は不動産のことまで考える余裕がなくて、どうすればいいか分からない状態でした。臼杵さんが間に入ってくれたおかげで、元夫と直接やり取りするストレスがなく、思っていたよりスムーズに進みました。数字で説明してくれるので、感情的にならず冷静に判断できたと思います」
S.M様（40代女性）
臼杵のコメント
離婚に伴う売却では、「どちらの味方でもない第三者」が間に入ることで、話がスムーズに進むことが多いです。不動産の問題は数字で解決できる部分が大きいので、感情と切り離して冷静に判断できるようお手伝いすることを心がけています。