住宅ローン残債ありで住み替えに成功した事例

物件概要

売主 H.Y様ご夫婦（60代）のケース

H.Y様ご夫婦は、お子様2人が独立したことをきっかけに、3LDK・75㎡のマンションが「広すぎる」と感じるようになりました。管理費・修繕積立金が月額3.2万円、固定資産税が年額18万円。夫婦2人には負担に感じ始めていました。

ただし、住宅ローンの残債が約1,200万円。売却代金で完済できるのか——それが最大の不安でした。

住宅ローンが残っている物件を売却するには、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。万が一、売却代金がローン残債を下回れば、差額を自己資金で補填しなければなりません。

蒲池はまず、正確な残債額と物件の査定額を突き合わせることから始めました。

蒲池の査定額は3,280万円。薬院エリアの築18年マンションは需要が根強く、過去の成約事例からも3,000万円台は十分に見込めるエリアです。

ローン残債1,200万円に対して査定額3,280万円。仲介手数料や諸費用を差し引いても、約1,950万円の手残りが見込める計算です。

資金シミュレーション

売却代金 3,280万円
− ローン完済 1,200万円
− 仲介手数料約115万円
− 諸費用（登記費用等）約15万円
＝手残り約1,950万円

H.Y様ご夫婦はこのシミュレーションを見て、「これなら住み替えできる」と安心されました。

住み替えで最も難しいのは「売却」と「購入」のタイミングです。蒲池は「売り先行」を提案しました。

売り先行を選んだ理由

購入を先にすると、一時的にローンが二重になるリスクがあります。H.Y様の場合、ローン残債があるため、まず売却を確定させてから購入に動くほうが安全でした。

H.Y様ご夫婦は売却期間中、物件に住みながら販売活動を行いました。内見時は室内を整え、生活感を適度に残しつつ清潔感のある状態を維持。蒲池が内見のたびにアドバイスを行いました。

詳しくは「売却期間の目安」をご覧ください。

売り出し価格は3,480万円に設定。薬院の駅近マンションは人気が高く、売り出しから1週間で問い合わせが6件、内見が3件入りました。

2週間目に30代のご夫婦から3,300万円で購入申込み。蒲池が交渉し、3,350万円で合意しました。引き渡し時期はH.Y様の新居探しに合わせて3ヶ月後に設定。

3,350万円

査定額 3,280万円 → 成約価格 3,350万円
乖離率 +2.1%｜売却期間 18日

ローン完済後の手残りは約2,020万円。H.Y様ご夫婦はこの資金で、同じ薬院エリアのコンパクトな2LDKマンションに住み替えを果たしました。

「ローンが残っているから売れないと思い込んでいました。蒲池さんが最初に資金シミュレーションを出してくれたおかげで、先が見えて安心しました。売却も購入も、タイミングを合わせるのが大変だと聞いていましたが、蒲池さんが全部段取りしてくれたので、ストレスなく進められました」

H.Y様ご夫婦（60代）

「ローン残債がある場合、まず「完済できるのか」を数字で明確にすることが最優先です。数字が見えれば、お客様の不安は大きく和らぎます。住み替えは売却と購入のタイミング調整が肝ですので、お客様のご希望に合わせた段取りを組むようにしています。」

Base-up 久保塁

※ 本事例はプライバシー保護のため、物件名・階数・売却価格を±10%の範囲で変更しています。取引の経緯と所要期間は実際のものです。