「住宅ローンがまだ残っているけど、家を売ることはできるの？」——この質問は、不動産売却の相談で最も多く寄せられるものの一つです。結論から言えば、住宅ローンが残っていても家は売れます。ただし、売却代金でローンを完済できるかどうかで、手続きの流れが大きく変わります。
このページでは、ローン残債がある家の売却方法を3パターンに分けて、それぞれの条件・手順・注意点を整理します。「自分はどのパターンに当てはまるのか」が分かるように書いていますので、順番に確認してみてください。
大原則：抵当権を外さなければ売れない
住宅ローンを借りると、金融機関は物件に抵当権を設定します。これは「ローンが返済されなかった場合に、この物件を担保として回収する権利」です。
不動産を売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権がついたままの物件は、買い手がつきません。金融機関が抵当権の抹消に応じるのは、原則としてローン残債が全額返済されたときです。
つまり、「ローンが残っていても売れる」の正確な意味は、「売却と同時にローンを完済し、抵当権を抹消できれば売れる」ということです。
売却日にすべてが同時に起きる
実務上、決済日（売却代金を受け取る日）に、買主からの代金受領 → ローンの一括返済 → 抵当権の抹消 → 所有権の移転登記が、すべて同日に行われます。売主が事前にローンを完済しておく必要はなく、売却代金をそのまま返済に充てる流れです。
まず確認すること：残債と査定額の比較
ローンありの売却で最初にやるべきことは、「ローン残高」と「売却想定額」の比較です。この結果によって、取るべき方法が決まります。
ステップ1：ローン残高を正確に把握する
金融機関から毎年届く「返済予定表」で残高を確認してください。手元にない場合は、金融機関に電話すれば教えてもらえます。ネットバンキングで確認できる場合もあります。確認するのは「元金残高」です。利息分は含みません。
ステップ2：売却想定額を把握する
不動産会社に査定を依頼し、現時点での売却想定額を出してもらいます。ポータルサイトの「AI査定」や「簡易査定」は参考程度に留め、実際の成約事例に基づいた訪問査定を受けることが重要です。
ステップ3：比較結果を確認する
| 比較結果 | 状態 | 対応方法 |
|---|---|---|
| 売却額 ≧ 残債 | アンダーローン | パターン①：売却代金で完済 |
| 売却額 ＜ 残債 （差額が小さい） | オーバーローン （軽度） | 自己資金で差額補填、 またはパターン②：住み替えローン |
| 売却額 ＜ 残債 （差額が大きい） | オーバーローン （重度） | パターン③：任意売却 または売却の延期 |
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パターン①：売却代金でローンを完済（アンダーローン）
最もシンプルで、最も多いパターンです。売却代金がローン残高を上回っている場合、売却代金から仲介手数料等の経費を差し引いた手取りでローンを完済し、残った分が手元に残ります。
アンダーローンの計算例
このパターンでは、通常の売却手続きとほぼ同じです。唯一の注意点は、決済日に金融機関の担当者に来てもらい、抵当権抹消の書類を受け取る必要があること。売却を依頼する不動産会社が段取りを組んでくれるため、売主側で特別な手配は不要です。
「ギリギリ完済できる」場合の注意
売却額と残債がほぼ同額の場合、売却費用（仲介手数料・印紙代・登記費用等）を引くとマイナスになることがあります。査定額だけを見て「完済できる」と判断せず、必ず「手取り額 ＞ ローン残高」であることを確認してください。手取り額のシミュレーションが重要です。
パターン②：住み替えローンを利用する
売却代金でローンを完済できない（オーバーローン）けれど、住み替え先を購入する予定がある場合、住み替えローン（買い替えローン）を利用できることがあります。
住み替えローンの仕組み
住み替えローンとは、現在のローン残債のうち売却で返しきれない金額を、新しい住宅ローンに上乗せして借りる方法です。
住み替えローンの計算例
住み替えローンの注意点
審査が厳しい。新しい物件の担保価値以上に借りることになるため、金融機関の審査は通常のローンより厳格です。年収、勤務先、既存の借入状況、返済比率が総合的に判断されます。
売却と購入を同日にする必要がある。住み替えローンは、旧居の売却決済と新居の購入決済を同日に行うことが条件です。スケジュール調整のハードルが高く、不動産会社の調整力が問われます。
「借りすぎ」のリスク。物件価格以上の金額を借りるため、購入直後からオーバーローン状態になります。再度の売却が必要になった場合、同じ問題が起きる可能性があります。返済に無理がないか、慎重に判断してください。
住み替えローンは「最終手段」ではない
住み替えローンを「最後の手段」と捉える方がいますが、実際には計画的に利用すべき選択肢です。金利優遇が受けられるか、返済期間に無理はないか、万一のときに売却できるかを事前にシミュレーションしてから利用してください。「とりあえず借りられるから借りる」は危険です。
パターン③：任意売却（オーバーローンで他の手段がない場合）
売却代金でもローンを完済できず、自己資金での補填も住み替えローンも難しい場合、最後の選択肢が任意売却です。
任意売却とは
任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローン残債がある状態でも抵当権を解除してもらい、通常の売却方法で物件を売る方法です。競売と異なり、市場価格に近い金額で売却できるため、残債の圧縮効果が大きくなります。
任意売却と競売の違い
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の80〜90% | 市場価格の50〜70% |
| プライバシー | 通常の売却と同じ | 裁判所の公告で公開される |
| 退去時期 | 交渉により柔軟 | 強制退去の可能性あり |
| 残債の交渉 | 分割返済の交渉が可能 | 一括返済を求められることも |
| 引っ越し費用 | 売却代金から一部捻出できることも | 自己負担 |
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任意売却は「ローンが払えなくなった場合」に使われることが多いですが、返済が困難になりそうな段階で早めに相談することが重要です。滞納が長期化してからでは、金融機関の対応が硬化し、交渉の余地が狭くなります。
任意売却後の残債はどうなるか
任意売却で売却しても、ローン残債がゼロになるわけではありません。残った債務については、金融機関と分割返済の交渉を行うことが一般的です。月々1〜3万円程度の無理のない返済計画に落とし込めるケースが多いです。ただし、個別の状況によるため、必ず専門家（弁護士・司法書士）に相談してください。
売却の流れ — ローンありの場合
ローンが残っている場合の売却は、通常の売却にいくつかのステップが加わります。
ステップ1：ローン残高の確認
金融機関に連絡し、正確な残高と繰上返済手数料の有無を確認します。繰上返済手数料は0〜33,000円程度ですが、確認しておきましょう。
ステップ2：査定を受ける
不動産会社に査定を依頼し、売却想定額を把握します。残高と比較して、アンダーローンかオーバーローンかを判定します。
ステップ3：金融機関に売却の意思を伝える
アンダーローンの場合は、決済日に完済する旨を金融機関に事前連絡します。オーバーローンで任意売却を検討する場合は、この段階で金融機関と協議を始めます。
ステップ4：売却活動 → 契約 → 決済
通常の売却と同じ流れです。決済日に、買主からの代金受領 → ローンの一括返済 → 抵当権の抹消 → 所有権移転登記を同日に行います。
よくある質問
Q. ローンを滞納していても売却できますか？
滞納が進んでいても、競売の開札前であれば任意売却が可能な場合があります。ただし、滞納が始まってから動くよりも、「払えなくなりそう」と感じた時点で相談する方が選択肢が広がります。
Q. 住宅ローンが残っていても住み替えはできますか？
はい、できます。アンダーローンなら売却代金で完済した後の手取りが住み替え資金になります。オーバーローンでも住み替えローンが使えれば可能です。いずれの場合も、まず「今の家がいくらで売れるか」を把握することが出発点です。
Q. 離婚の場合、共有名義のローンはどうなりますか？
離婚に伴う売却では、共有名義・連帯債務・連帯保証の整理が必要です。売却してローンを完済し、残った資金を分与するのが最もクリーンな方法です。詳しくは「離婚時の財産分与と不動産」をご覧ください。
Q. 売却益に税金はかかりますか？
売却益（譲渡所得）が発生した場合は課税されます。ただし、マイホームであれば3,000万円特別控除が使えるため、多くのケースで税金はゼロまたは少額です。
「ローンが残っているから売れない、と思い込んでいる方が多いのですが、実際にはほとんどのケースで売却は可能です。問題は『売れるかどうか』ではなく、『手取りがいくらになるか』。査定を受けて数字を見れば、選択肢が具体的になります」
Base-up 蒲池 美鈴