「高く売れます」を
信じていいのか？

「高い査定額を出した会社に任せれば高く売れる」——これが最もよくある誤解です。一括査定で3社に頼んだら、3,000万円・3,200万円・3,500万円とバラバラ。一番高い会社を選んだ結果、半年売れずに結局3,000万円で成約——このパターンは本当に多いです。

「A社は3,400万円、B社は3,000万円。差額400万円。当然、高い方がいいに決まっている」——。そう考えるのは自然なことです。

しかし、その「高い査定額」は、本当にその金額で売れることを意味しているのでしょうか。

この記事では、査定額と実際の成約価格の間に生じるギャップ——「査定乖離」の構造と、なぜ不動産会社が高めの査定額を提示するのかを解説します。

査定額 ≠ 売れる金額、という事実

まず前提として、査定額は「売れる保証価格」ではありません。不動産会社が「この金額なら売れるだろう」と見込んだ意見価格（参考値）であり、法的な拘束力は一切ありません。

査定額3,400万円を提示した不動産会社が、3,400万円で買い取ってくれるわけではないのです。あくまで「この金額で市場に出しましょう」という提案に過ぎません。

不動産の売買は、最終的に「買いたい人がいくら出すか」で価格が決まります。どれだけ高い査定額を出しても、市場で買い手がつかなければ成約しません。

査定額と成約価格の乖離 — 業界の実態

不動産業界全体では、査定額と成約価格の乖離率は平均10〜15%程度と言われています。つまり、3,000万円の査定額で売り出した物件が、実際には2,550〜2,700万円で成約するケースが珍しくないということです。

なぜ、これほどの差が生じるのでしょうか。

なぜ不動産会社は高い査定額を出すのか

理由は明快です。高い査定額を出した会社が、媒介契約（売却の依頼）を獲得しやすいからです。

「高値査定」のビジネスロジック

不動産会社の収益は仲介手数料です。手数料を得るには、まず売主から売却の依頼（媒介契約）を受ける必要があります。一括査定サイトでは複数社が競合するため、「うちに任せてもらう」ための差別化手段として査定額を高く設定するインセンティブが働きます。

つまり、「査定額が高い＝良い不動産会社」ではなく、むしろ「査定額が高すぎる＝媒介契約を取るための営業手法の可能性がある」と疑う視点が必要です。

一括査定サイトが構造的に生む問題

一括査定サイト自体は便利なサービスです。しかし、複数社が同時に査定額を競う構造は、必然的に「高く出したもの勝ち」の環境を生み出します。

売主の立場からすれば、同じ物件に対して3,400万円と3,000万円の査定額が出たら、高い方を選びたくなるのは当然です。不動産会社もそれを知っているからこそ、査定額を上げる方向に力が働きます。

高額査定の末路 — よくあるシナリオ

高めの査定額を信じて売り出した場合、実際にはどうなるのか。典型的なパターンを時系列で見てみましょう。

このシナリオは珍しいケースではありません。むしろ、高額査定を信じて売り出した物件の多くが、程度の差はあれ同様のプロセスを辿ります。

「高く出して様子を見る」の本当のコスト

「とりあえず高めに出して、ダメなら下げればいい」——この考え方は一見合理的に思えますが、実は大きなコストを伴います。

コスト① 時間

売却期間の長期化は、住み替えの場合は二重ローンや仮住まい費用の発生につながります。相続物件であれば固定資産税や管理費の負担が続きます。転勤であれば遠方から売却活動を管理するストレスが増します。

コスト② 市場での印象劣化

ポータルサイトに長期間掲載され、何度も値下げを繰り返した物件は、「何か問題があるのでは」と買い手に敬遠されるようになります。不動産ポータルでは掲載日や価格変更履歴が確認できるため、値下げの経緯は買い手側にも見えています。

コスト③ 精神的な消耗

値下げのたびに「もっと高く売れたはずなのに」という感情がつきまといます。しかし実際には、最初の査定額が高すぎただけであり、「もっと高く売れた」は幻想です。この精神的な消耗は、数字には表れませんが、売主にとって非常に大きな負担です。

具体的な損失シミュレーション

先ほどのケースを数字で比較してみましょう。

高い査定額に飛びついたCASE Aは、結果的にCASE Bより約200万円低い金額で、かつ3ヶ月長い期間をかけて売却しています。「高く出したのに安くなった」のです。

適正な査定を見分ける5つのチェックポイント

では、査定額が「適正」かどうかを見分けるにはどうすればいいのでしょうか。以下の5つのポイントを確認してみてください。

Base-upの査定乖離率 — 数字で証明する

ここからは、私たちBase-upの話です。「査定が正確」と主張するなら、数字で証明すべきだと考えています。

業界平均が10〜15%と言われるなかで、Base-upの乖離率は2.1%です。3,000万円の査定であれば、実際の成約価格との差は約63万円。ほぼ査定通りの金額で成約しているということです。

なぜ乖離率が低いのか

理由は単純です。最初から「売れる金額」を査定しているからです。

媒介契約を取るために高めの金額を出す必要がない。なぜなら、Base-upは「査定額の高さ」ではなく「査定の正確さ」で選んでいただく会社だからです。

過去の成約事例、現在の競合物件、エリアの需給バランス、物件の個別条件——これらを丁寧に分析して、「この金額なら、この期間で売れる」という見込みをお伝えします。その見込みが正確であることを、2.1%という数字が証明しています。

全件の実績を公開しています

Base-upの査定実績は、物件ごとの査定額・成約価格・乖離率・売却期間をすべて公開しています。隠すものは何もありません。

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※一部を抜粋。全件の実績はこちら →

乖離率0.0%から3.8%の範囲に収まっており、「査定額で期待させて、後から値下げ」というケースが一件もないことがおわかりいただけると思います。

査定精度が高いと、何が変わるのか

査定が正確であることのメリットは、「高く売れる」ことではありません。「計画通りに売れる」ことです。

住み替えの資金計画、ローンの完済時期、引越しのスケジュール、お子様の入学時期——不動産売却の裏側には、売主の人生の計画があります。査定通りの金額と期間で売却できれば、その計画が狂いません。

Base-upの平均売却期間は2.4ヶ月。期間内成約率は94%です。これは「高く出して売れない」のではなく、「適正に出して、計画通りに売れている」ことの証明です。

この精度を生む査定の全工程を見る →