3社に断られた再建築不可物件を売却した事例

売主 S.M様（50代男性）のケース

S.M様は亡くなったお母様から南区長住の一戸建てを相続しました。3年間空き家のまま放置していましたが、固定資産税の負担と近隣からの苦情を受けて、ようやく売却を決意。

しかし、3社の不動産会社に相談したところ、すべて断られました。理由は「再建築不可」——建築基準法の接道義務を満たしておらず、今の建物を壊したら新しい建物を建てられない物件だったのです。

再建築不可 — なぜ3社に断られたのか

この物件は幅員1.8mの私道にしか面しておらず、建築基準法第43条が求める「幅員4m以上の道路に2m以上接する」という条件を満たしていません。

再建築不可物件は住宅ローンが使えないため、買い手が極端に限られます。多くの不動産会社は「売れない」と判断して仲介を断ります。

S.M様がBase-upに相談されたのは、知人から「難しい物件でも相談に乗ってくれる」と聞いたことがきっかけでした。

久保のアプローチ — 出口を見つける

久保はまず現地を調査し、3つの可能性を検討しました。

久保が市役所に確認したところ、43条の但し書き許可の可能性は低いことがわかりました。次に隣地所有者に打診しましたが、購入の意向なし。

最終的に、リフォーム再生を得意とする投資家に情報を提供。現況のまま購入し、内装をリノベーションして賃貸に出すプランを提案しました。

成約結果

査定額は480万円。再建築不可という制約を考えると、土地値の半分以下になります。売り出し価格は580万円に設定。

久保のネットワークを通じて投資家3名に情報を展開。2名から問い合わせがあり、1名が現地を視察。リノベーション後の賃料収入をシミュレーションした結果、520万円で購入を決断されました。

S.M様の声

※ 本事例はプライバシー保護のため、所在地を同区内の別町に、価格を±10%の範囲で変更しています。築年数と売却の流れは実際のものです。