結論：確定測量なしでも売却できるケースはあります。ただし、すべてのケースで不要というわけではなく、物件の種類や買主の意向によって判断が分かれます。この記事では、測量が必要なケースと不要なケースの判断基準を整理します。
確定測量とは何か
確定測量とは、隣接するすべての土地の所有者と境界を確認し、測量図を作成する手続きです。土地家屋調査士が行い、隣地所有者と自治体（道路管理者）の立会いのもとで境界を確定させます。
確定測量が完了すると「確定測量図」が作成され、これが土地の面積と境界を証明する公的な書類となります。
測量が不要なケース
マンションの売却。マンションは登記上の面積（壁芯面積または内法面積）で取引されるため、土地の確定測量は不要です。
すでに確定測量図がある場合。以前の取引時に確定測量を行っている場合、その図面が使えることがあります。ただし、古い測量図は精度に問題がある場合もあるため、不動産会社に確認してもらいましょう。
買主が測量不要と判断した場合。買主が「現況の面積で構わない」と合意すれば、公簿面積での取引（公簿売買）が可能です。ただし、法人や投資家は確定測量を求めることが多いです。
登記簿面積と実測面積に大きな差がないと見込まれる場合。比較的新しい分譲地などでは、登記簿面積が正確であることが多く、測量なしで取引されるケースもあります。
測量が必要なケース
一戸建て・土地の売却で、確定測量図がない場合。特に古い物件では確定測量図が存在しないことが多く、買主から測量を求められるのが一般的です。
隣地との境界に争いがある場合。境界が不明確なまま売却すると、引渡し後にトラブルになるリスクがあります。
登記簿面積と実際の面積に差がありそうな場合。古い登記は面積が不正確なことがあり、実測してみると数平米の差が出ることも珍しくありません。
金融機関が測量を条件にしている場合。買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関が確定測量図の提出を求めることがあります。
福岡市では確定測量を求められることが多い
福岡市内の土地・一戸建ての売買では、買主側の不動産会社やローンを融資する金融機関から確定測量を求められるケースが増えています。「測量しなくても売れるだろう」と思っていても、実際には必要になることが多いため、早めに準備しておくことをおすすめします。
測量の費用と期間
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 確定測量の費用 | 30〜80万円（土地の広さ・隣地の数による） |
| 所要期間 | 1〜3ヶ月 |
| 官民境界の確定 | 自治体との調整が必要で、2〜4ヶ月かかることも |
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費用は売主が負担するのが一般的です。隣接する土地の数が多いほど、また境界に争いがあるほど、費用と期間は増えます。
境界確定について詳しくは「境界確定と売却」をご覧ください。
境界トラブルがある場合
隣地の所有者が境界確認に応じてくれない場合、確定測量が完了しません。このような場合の対処法は以下のとおりです。
筆界特定制度を利用する。法務局に申請し、筆界調査委員が境界を特定する制度です。隣地所有者の同意がなくても手続きを進められます。
確定測量なしで売却する。境界が確定できない部分がある旨を買主に説明し、合意のうえで売却するケースもあります。ただし、価格は下がる傾向にあります。
測量から売却までの流れ
①不動産会社に相談し、測量の要否を判断する。物件の状況を見て、確定測量が必要かどうかをアドバイスしてもらいます。
②土地家屋調査士に依頼する。不動産会社から紹介を受けることが一般的です。
③隣地所有者・自治体との立会い。境界確認の立会いに対応します。
④確定測量図の完成。測量が完了したら売却活動を本格的に開始します。
なお、測量と売却活動を並行して進めることも可能です。測量完了前に買主が見つかった場合、引渡しまでに測量を完了させれば問題ありません。
「測量の要否は物件ごとに異なります。不要なのに費用をかける必要はありませんし、必要なのに省略するとトラブルの原因になります。まずは物件の状況を教えていただければ、測量が必要かどうかをお伝えします。」
Base-up 久保 塁よくある質問
Q. 測量費用は誰が負担しますか？
一般的には売主が負担します。ただし、買主との交渉で折半にするケースもまれにあります。
Q. 古い測量図があれば新しく測量しなくてよいですか？
測量図の作成時期や精度によります。数十年前の測量図は現在の基準と異なる場合があるため、不動産会社や土地家屋調査士に確認してもらいましょう。