土地売却の完全ガイド
測量・分筆・古家付き売却から価格の決め方まで

「土地は更地にすれば売れる」は間違いです。境界が確定していない土地は買い手がつきません。測量に2〜3ヶ月、費用30〜80万円。分筆した方が高く売れるケースもあれば、分筆しない方がいいケースもある。この記事では、最初に見るべき3つのポイントから解説します。

この記事では、福岡市で土地を売却するために知っておくべきことのすべてを、体系的にまとめました。相続した土地を持て余している方も、住み替えで今の土地を手放す方も、判断に必要な知識をこの1本で得られます。

土地売却の全体像 — マンション・一戸建てとの違い

土地売却には、マンションや一戸建てとは異なる特徴があります。最初に全体像を掴んでおきましょう。

土地の価格はどう決まるのか — 5つの「価格」

土地には「ひとつの正解価格」が存在しません。目的や基準の異なる5つの価格指標があり、それぞれ異なる金額を示します。まずはこれらの関係を理解しておくことが、適正な売却価格を判断する土台になります。

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土地査定で見られる8つのポイント

不動産会社が土地を査定するとき、何を見ているのか。価格に影響する要素を重要度の高い順に解説します。

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境界確定と測量 — 売却の大前提

土地売却の場合、境界確定と測量はほぼ必須です。境界が未確定の土地は、買主が安心して購入できないだけでなく、金融機関の住宅ローン審査も通りにくくなります。

「登記簿面積」と「実測面積」のズレ

法務局に登記されている面積（登記簿面積）と、実際に測量した面積（実測面積）が異なるケースは珍しくありません。特に古くからある土地は、明治時代の地租改正をベースにした面積がそのまま残っていることもあり、数坪のズレが生じていることも。坪単価が高いエリアでは、1坪のズレが数十万〜100万円以上の価格差になります。

測量の種類と費用

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境界確定・測量の詳細は「一戸建て売却の完全ガイド — 境界確定と測量」でも解説しています。

分筆 — 広い土地を分けて売る選択肢

売却する土地の面積が広い場合、分筆（ぶんぴつ）——つまり1つの土地を2つ以上に分けて売ることを検討する価値があります。

なぜ分筆するのか

一般的な住宅用地の需要は30〜60坪に集中しています。100坪の土地を1区画として売ると、購入できる層が限られ、坪単価も下がる傾向があります。50坪×2区画に分筆して売ることで、「坪単価を維持しつつ、トータルの売却額を最大化」できる可能性があります。

分筆の費用と手続き

分筆は土地家屋調査士に依頼します。確定測量が前提となるため、境界が未確定の場合は測量と合わせて進めます。

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古家付き土地の売り方

相続した土地に古い家が建っているケースは非常に多く、「古家付き土地」として売るか、「更地にして売るか」は頻繁に直面する判断です。

3つの売り方

土地売却にかかる費用一覧

土地売却の費用は、建物の有無や境界の状況によって大きく変わります。更地の場合は比較的シンプルですが、古家付きで更地渡しにする場合は解体費が加わります。

費用の全体像については「不動産売却にかかる費用のすべて」で詳しく解説しています。

売却の流れ — 査定から引渡しまで

土地売却の基本的な流れです。一戸建てと同様、測量・境界確定が重要なステップになります。

土地特有の注意点5つ

① 地中埋設物のリスク

過去に建物が建っていた土地では、古い基礎、浄化槽、アスファルト、コンクリートガラなどが地中に残っている可能性があります。売却後に発見されると契約不適合責任を問われることがあるため、知っている範囲で買主に告知しましょう。解体工事の際に地中の状態を確認しておくと安心です。

② 土壌汚染の可能性

工場やクリーニング店、ガソリンスタンドの跡地などでは土壌汚染の可能性があります。土壌汚染が判明すると、浄化費用が数百万円〜数千万円になることもあり、売却価格に大きく影響します。土地の履歴（過去にどのような建物・用途で使われていたか）は重要事項説明の対象です。

③ 擁壁（ようへき）の問題

高低差がある土地に設けられている擁壁は、その状態が査定に大きく影響します。古い擁壁（特に確認申請を経ていない「無届擁壁」）は、安全性の証明ができず、建替えの際に作り直しが必要になることも。擁壁の改修費は数百万円以上かかることが多く、その分だけ売却価格が下がります。

④ 市街化調整区域の土地

市街化調整区域に指定されている土地は、原則として新たな建物の建築が制限されます。建築できる場合でも条件が厳しく、買い手が非常に限定されます。福岡市内でも早良区の南部や西区の一部に市街化調整区域があるため、売却前に必ず確認してください。

⑤ 相続登記の義務化

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続で取得した土地は、取得を知った日から3年以内に登記する必要があります。未登記のまま売却することはできないため、相続した土地の売却を検討する場合は、まず登記の状態を確認しましょう。

福岡市の土地売却市場

福岡市の土地市場は、人口増加と再開発の恩恵を受けて上昇基調が続いています。ただしエリアによって動きは大きく異なります。

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福岡市全体の地価動向については「福岡市の最新地価公示を読み解く」をご覧ください。

Base-upの土地売却サポート

Base-upは、売主の利益を最優先に考える不動産会社として、土地売却をトータルでサポートします。

土地の可能性を最大化する査定

土地の査定は、面積と路線価から機械的に計算するだけでは不十分です。「分筆した方が総額が上がるか」「古家は残すべきか」「どの層の買主にアプローチすべきか」——。Base-upでは、土地の可能性を最大化する視点で査定・戦略提案を行います。

測量・分筆・解体もワンストップ

土地売却では、土地家屋調査士（測量・分筆）、解体業者、司法書士（登記）など、複数の専門家との連携が必要になります。Base-upでは信頼できる専門家のネットワークを通じて、ワンストップで手配します。

囲い込みをしない — すべての買主に届ける

Base-upは囲い込みを一切行わず、物件情報を広くオープンにすることで、より多くの購入検討者に土地を届けます。買い手の母数が増えれば、より良い条件での売却につながります。