物件概要
- 種別
- マンション（3LDK・82㎡・15階建12階部分）
- 所在地
- 福岡市東区千早
- 築年数
- 築10年
- 売却理由
- 住み替え（より広い一戸建てへ）
- 担当
- 蒲池 美鈴
売主 D.S様（40代男性）のケース
D.S様は東区千早のタワーマンション12階にお住まいの40代男性。家族が増え、3LDKが手狭になったため、一戸建てへの住み替えを検討していました。
詳しくは「タワーマンションの売却」をご覧ください。
まず大手不動産会社A社に査定を依頼したところ、提示された査定額は4,300万円。D.S様は「高いな」と感じたそうです。千早エリアの相場感覚からすると、少し良すぎる数字に思えたのです。
「高すぎる査定」への違和感
D.S様がBase-upにセカンドオピニオンを依頼されたのは、「本当にその金額で売れるのか」を確認したかったからです。
蒲池が算出した査定額は3,800万円。A社との差は500万円です。
蒲池はD.S様に、査定額の根拠を丁寧に説明しました。
| 比較項目 | A社の査定 | Base-upの査定 |
|---|---|---|
| 査定額 | 4,300万円 | 3,800万円 |
| 根拠 | 「千早エリアは今後も値上がりする」 | 直近6ヶ月の成約事例5件の平均から算出 |
| 成約事例の提示 | なし | 5件の事例を価格・階数・面積付きで提示 |
| 想定売却期間 | 3ヶ月 | 2〜3ヶ月 |
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なぜ500万円の差が生まれるのか
蒲池はD.S様に「高すぎる査定額」のリスクを説明しました。
高すぎる査定額の罠
一部の不動産会社は、媒介契約を取るために意図的に高い査定額を提示することがあります。高い査定額に期待して契約したものの、実際には売れず、数ヶ月後に大幅な値下げを提案される——このパターンは珍しくありません。
詳しくは「媒介契約の3種類」をご覧ください。
詳しくは「値下げのタイミングと幅の決め方」をご覧ください。
「4,300万円で売り出して3ヶ月売れず、3,600万円に値下げ」となれば、最初から3,800万円で出した場合より結果的に安くなる可能性があります。値下げの履歴がポータルサイトに残り、「売れ残り感」が出てしまうからです。
詳しくは「ポータルサイトの仕組み」をご覧ください。
D.S様の決断
D.S様はBase-upの査定根拠に納得し、蒲池に売却を依頼されました。売り出し価格は3,980万円に設定。
「蒲池さんの説明は数字の裏付けがあって信頼できた。A社は感覚的な話が多くて、具体的な成約事例を見せてくれなかった」——それがD.S様の決め手でした。
売却の経過
売り出しから1週間で問い合わせが4件。2週間目に内見3件を実施。3週間目に若いご夫婦から3,850万円で購入申込みが入りました。
蒲池が交渉し、3,880万円で合意。売り出しから25日での成約です。
成約結果
成約結果
3,880万円
査定額 3,800万円 → 成約価格 3,880万円
乖離率 +2.1%｜売却期間 25日
もしA社の4,300万円で売り出していたら、3ヶ月以上かかった可能性があります。結果的に、適正価格でスピード成約できたことで、住み替えの計画もスムーズに進みました。
D.S様の声
「セカンドオピニオンを取って本当に良かった。最初の査定額を鵜呑みにしていたら、何ヶ月も売れずにストレスを抱えていたと思います。蒲池さんの査定は『なぜその金額なのか』が明快で、納得して売却を進められました」
D.S様（40代）「査定額は「高ければいい」というものではありません。大切なのは「その金額で本当に売れるのか」という現実性です。成約事例に基づいた根拠のある査定をお出しすることが、結果的にお客様の利益につながると考えています。」
Base-up 久保 塁※ 本事例はプライバシー保護のため、物件名・階数・売却価格を±10%の範囲で変更しています。取引の経緯と所要期間は実際のものです。