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媒介契約とは何か
「専任」と「一般」、どっちがいいですか？——査定の後、必ず聞かれるこの質問。正解は「あなたの物件と状況による」ですが、不動産会社は専任を勧めてきます。その理由を知っておくだけで、判断の質が変わります。
売主として知っておくべきポイントは、媒介契約には3つの種類があり、それぞれ「何社に依頼できるか」「報告義務の頻度」「自分で買い手を見つけた場合の対応」が異なるということです。
3種類の比較表
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任 |
|---|---|---|---|
| 他社への同時依頼 | ⭕ 複数社OK | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | ⭕ 可能 | ⭕ 可能 | 不可 |
| レインズへの登録 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
| 報告義務 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 制限なし（3ヶ月が慣例） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
レインズ・ふれんずとは
国土交通大臣が指定する「不動産流通標準情報システム」のことで、全国の不動産会社が物件情報を共有するネットワークです。ここに登録されると、他社の不動産会社も買い手に物件を紹介できるようになります。
一般媒介のメリット・デメリット
メリット
複数社に同時依頼できるのが最大の特徴です。各社が競争して買い手を探すため、理論上は購入希望者との接点が広がります。また、自分で買い手を見つけた場合も仲介手数料を支払わずに直接売買が可能です。
デメリット
不動産会社の本気度が下がりやすいのが現実です。「他社で決まるかもしれない」と思うと、広告費をかけて積極的に販売活動をするインセンティブが弱まります。また、レインズ登録義務がないため、他社への情報共有が不十分になる場合があります。
一般媒介の落とし穴
「たくさんの会社に頼めば早く売れるはず」と考えがちですが、実際には各社の優先度が下がり、広告掲載も最低限になることが少なくありません。特に価格帯の低い物件やエリアでは、一般媒介だと後回しにされるリスクがあります。
専任媒介のメリット・デメリット
メリット
1社に任せることで、その会社が責任をもって販売活動にコミットしてくれます。レインズ登録が7日以内に義務づけられるため、他社の不動産会社を通じた買い手の流入も確保されます。2週間に1回の報告義務もあり、進捗が把握しやすいのもメリットです。
デメリット
任せた1社の力量が結果を大きく左右します。販売力が低い会社を選んでしまうと、契約期間の3ヶ月を無駄にしてしまうリスクがあります。また、「囲い込み」（他社からの問い合わせを意図的にブロックする行為）が発生しやすいのも専任媒介の構造的な問題です。
専属専任媒介のメリット・デメリット
メリット
専任媒介の上位版で、レインズへの登録が5日以内、報告も1週間に1回と最も手厚いです。不動産会社にとって最も確実に報酬を得られる契約形態のため、販売活動に最大限のリソースが投入される傾向があります。
デメリット
自分で見つけた買い手との直接取引が禁止されます。たとえば隣の家の方が「買いたい」と申し出てきても、必ず仲介会社を通して手数料を支払う必要があります。この制約は大きいため、選ぶ際には慎重な判断が必要です。
物件タイプ別のおすすめ
マンション — 専任媒介が基本
マンションは同一棟内の取引事例が豊富で、適正価格が比較的明確です。1社に任せてしっかり販売活動をしてもらう専任媒介が適しています。ただし、囲い込みをしない会社を選ぶことが大前提です。
一戸建て — 専任媒介が基本
一戸建ては物件ごとの個別性が高く、丁寧な販売資料の作成や内見対応が求められます。コストをかけてくれる専任媒介が向いています。築古の場合は特に、更地渡しや瑕疵対応の方針を会社と密にすり合わせる必要があります。
土地 — 状況による
更地で特段の問題がない場合は一般媒介でも対応可能です。ただし、境界確定や分筆が必要な場合は、専門知識のある1社に専任媒介で任せた方がスムーズに進みます。
収益物件 — 専任媒介推奨
投資家ネットワークを持つ会社に専任で任せるのが効率的です。収益物件は買い手が限定されるため、幅広い広告よりも的確なターゲティングが重要です。
契約期間と解除のルール
専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3ヶ月と法律で定められています。3ヶ月経過後は自動更新ではなく、売主の意思で更新するかどうかを選べます。
契約期間中であっても、不動産会社が契約内容に違反した場合（報告を怠る、レインズ登録をしないなど）は解除が可能です。ただし、「他社の方が良さそうだから」という理由だけでは途中解除できないのが原則です。
3ヶ月後の乗り換えは自由
契約期間の3ヶ月が経過すれば、別の不動産会社に変更することは完全に自由です。売却が長期化している場合は、更新のタイミングで冷静に判断しましょう。
Base-upの考え方
Base-upは専任媒介をおすすめしています。理由は明確で、「責任をもって全力で取り組めるから」です。
ただし、専任媒介の弱点は「囲い込みリスク」です。これについてBase-upでは、他社への物件資料の積極配布、レインズ・ふれんず登録状況の証明書提出、毎週金曜の定期レポートを標準で行うことで、囲い込みの余地を構造的に排除しています。
どの媒介契約を選ぶかは売主様の自由です。一般媒介をご希望の方にも対応いたします。大切なのは契約形態そのものより、任せる会社が誠実に販売活動を行うかどうかです。