3社に査定を出したら、3,000万円・3,200万円・3,500万円。500万円もの差。どれが本当の価格ですか？——こう聞かれたとき、私たちの答えは「一番高い会社ではなく、根拠を説明できる会社を選んでください」です。
同じ物件なのに、なぜ会社によって査定額に数百万円もの差が出るのか。その理由を知っておくことは、「正しい査定額」を見極め、後悔のない売却をするために不可欠です。
まず押さえておきたい事実 — 査定額は「意見」である
不動産の査定額は、公的機関が決める「公定価格」ではありません。不動産会社がそれぞれの方法で算出した「この金額なら、概ね3ヶ月以内に売れるだろう」という見込みにすぎません。つまり、査定額は不動産会社の「意見」です。
意見である以上、会社によって違うのは当然です。問題は、その差がなぜ生まれるのかです。差には「合理的な理由」と「意図的な理由」があります。
合理的に差が出る4つの理由
理由① 参照する成約事例が違う
査定の基礎となるのは、近隣の類似物件の成約事例です。どの事例を「類似」と判断するかは、会社の経験と知見によって異なります。同じマンションの別の部屋を参照する会社もあれば、近隣の別のマンションの事例を使う会社もあります。参照する事例が違えば、当然ながら算出される金額も変わります。
理由② 市場の見通しが違う
「今後3ヶ月で市場はどう動くか」——この判断は会社によって異なります。「福岡はまだ上昇基調」と見る会社と「そろそろ天井」と見る会社では、同じ成約事例を基にしても、査定額に差が出ます。
理由③ 物件の評価基準が違う
日当たり、騒音、管理状態、周辺環境の変化（新駅の開業、大型商業施設の建設など）。こうした要素をどの程度プラス・マイナスに評価するかは、担当者の経験と物件への理解度に依存します。
理由④ 得意分野が違う
マンションに強い会社は、マンション特有の評価項目（管理組合の状態、修繕積立金の水準、大規模修繕の予定など）を細かく見ます。逆に土地や一戸建てが得意な会社がマンションを査定すると、この部分の精度が落ちることがあります。
ここまでの差は「100万〜200万円程度」
合理的な理由による差は、一般的に100万〜200万円程度の範囲に収まります。3,000万円の物件で500万円以上の差がある場合は、次にお伝えする「意図的な理由」を疑ってみてください。
意図的に差をつける3つの理由
理由⑤ 媒介契約を取るための「高値査定」
最も多いケースです。不動産会社にとって、売主と媒介契約を結ぶことが収益の起点になります。複数社が査定を出す場面では、「一番高い金額を出した会社」が選ばれやすいことを不動産会社は知っています。
そこで、実際に売れる見込みがないと分かっていながら、あえて高い金額を提示する会社が出てきます。契約を取ることが目的であり、その金額で売ることは二の次です。契約後に「反応が悪いので値下げしましょう」と提案するシナリオは、最初から想定されています。
理由⑥ 自社買取への誘導
自社で不動産の買取を行う会社の場合、仲介査定額をわざと低く出し、「仲介では売れにくいので、当社で買い取りましょう」と提案するケースがあります。買取は仲介より低い金額になるのが一般的ですが、最初に仲介の見込みを低く見せることで、買取額が「妥当」に見える効果を狙っています。
理由⑦ そもそも地域の相場を把握していない
一括査定サイト経由で全国対応する会社の中には、福岡市の市場に詳しくない会社もあります。成約事例のデータベースが不十分だったり、机上査定の精度が低かったりすると、合理的な根拠なく大きくズレた金額が出ることがあります。
「3社の査定額」を正しく読み解く方法
CASE STUDY
3社の査定額がバラバラだったケース
福岡市中央区・築15年・3LDK・70㎡のマンション。3社に査定を依頼したところ、以下の結果になりました。
| 会社 | 査定額 | 根拠の説明 |
|---|---|---|
| A社（大手） | 3,500万円 | 「周辺の売出価格を参考にしました」 |
| B社（地域密着） | 3,200万円 | 「同マンションの直近成約事例3件の平均です」 |
| C社（買取兼業） | 2,800万円 | 「築15年の場合、この程度が妥当です」 |
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この3つの金額を見比べるとき、注目すべきは金額の大きさではなく根拠の質です。
A社は「売出価格」を参考にしたと言っています。しかし、売出価格は売主の希望であり、実際に売れた金額ではありません。「成約事例」と「売出事例」は別ものです。
B社は同じマンションの成約事例を根拠にしています。具体的なデータに基づいているため、信頼度が最も高いと言えます。
C社は築年数だけを理由にしています。同じ築15年でも、管理状態・立地・間取りによって価格は大きく異なるため、根拠としては不十分です。
査定額の「正しさ」を見極める5つの質問
査定を受けたら、以下の質問をしてみてください
「最高値」ではなく「最正値」を選ぶ
複数社の査定額を比較するとき、もっとも避けるべきなのは「一番高い金額を出した会社に頼む」という判断です。
不動産会社を選ぶ基準は、査定額の高さではなく、査定額の「根拠の質」と「担当者への信頼感」です。正確な査定は、適正な売り出し価格につながり、適正な売り出し価格は早期の成約と高い手取り額につながります。
私たちBase-upは、査定額と成約価格の乖離率を全件公開しています。「高い査定額」ではなく「正確な査定額」を出すことが、売主様の利益を最大化する近道だと確信しているからです。
臼杵のコメント
3社の査定を比較して「なぜこんなに違うのか」と困惑される方は多いです。大切なのは、金額の大小ではなく「この金額になった理由」に納得できるかどうか。根拠を聞いて腑に落ちた会社を選んでください。それが結果的に、後悔のない売却につながります。
根拠ある査定額を、
お出しします。
他社の査定と比較してみてください。
金額の根拠を、一つひとつ丁寧にご説明します。
一括査定サイトの正しい使い方
落とし穴と賢い活用法
他社より低い査定が正解だった事例
査定額200万円の差が意味すること