結論：名義人が亡くなった不動産でも売却できます。ただし、亡くなった方の名義のまま売ることはできません。売却の前に相続登記を行い、相続人の名義に変更する必要があります。2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、早めに手続きを進めるのが得策です。
この記事では、名義人が亡くなった不動産を売却するまでの全体像を整理します。
なぜ名義変更が必要なのか
不動産の売買では、登記上の名義人と売主が一致していないと売買契約が成立しません。亡くなった方の名義のままでは、買主への所有権移転ができないためです。
また、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象となります。売却予定がなくても登記は必要ですが、売却する場合はなおさら早めの対応が重要です。
相続登記から売却までの流れ
①相続人の確定。被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、法定相続人が誰かを確定させます。
②遺産分割協議。遺言書がない場合、相続人全員で「誰がその不動産を相続するか」を話し合います。話し合いの結果は遺産分割協議書にまとめます。
③相続登記の申請。法務局に必要書類を提出し、不動産の名義を相続人に変更します。司法書士に依頼するのが一般的で、費用は5〜10万円程度です。
④不動産会社に査定を依頼。名義変更が完了したら（または手続き中でも）売却活動を始められます。
⑤売却活動・契約・引渡し。通常の売却と同じ流れで進みます。
相続登記と売却活動は並行できる
相続登記の申請中でも、不動産会社への相談や査定は可能です。登記完了前に買主が見つかった場合、引渡しまでに登記を完了させれば問題ありません。ただし、媒介契約は名義変更後に締結するのが原則です。
必要書類の一覧
| 書類 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人の出生〜死亡の戸籍謄本 | 本籍地の市区町村 | 転籍がある場合は複数箇所から取得 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地 | 発行から3ヶ月以内 |
| 被相続人の住民票の除票 | 最後の住所地の市区町村 | 登記簿上の住所と一致させるため |
| 相続人の住民票 | 各相続人の住所地 | 新名義人のもの |
| 遺産分割協議書 | 相続人が作成 | 相続人全員の実印・印鑑証明書が必要 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村 | 登録免許税の算出に使用 |
| 不動産の登記事項証明書 | 法務局 | オンラインでも取得可能 |
← スクロールできます →
書類の取得に時間がかかるケースもあるため、早めに着手することが重要です。特に被相続人の戸籍が複数の自治体にまたがる場合、取り寄せに2〜4週間かかることがあります。
遺産分割協議のポイント
相続人が複数いる場合、不動産を誰の名義にするかを決める遺産分割協議が必要です。不動産の売却を前提にする場合は「代表者1人の名義にして売却し、代金を分配する」方法が最もスムーズです。これを「換価分割」といいます。
一方、相続人全員の共有名義にすると、売却時に全員の同意と署名・捺印が必要になり、手続きが煩雑になります。相続人が遠方に住んでいる場合や関係が複雑な場合は、代表者名義のほうが実務的です。
遺産分割協議が調わない場合
相続人間で話がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停を利用することもできます。ただし調停には時間がかかるため、売却のタイミングが大幅に遅れる可能性があります。早めに専門家（弁護士・司法書士）に相談することをおすすめします。
相続不動産の売却にかかる税金
相続した不動産を売却した場合、譲渡所得税がかかります。税額の計算で重要なのは「取得費」をどう算出するかです。
相続の場合、被相続人（亡くなった方）が取得した時の価格を引き継ぎます。たとえば親が30年前に2,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却した場合、取得費は購入時の2,000万円（建物は減価償却後）がベースです。
なお、相続から3年10ヶ月以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。相続税を納付した方は、この期限を意識しておくと節税につながります。
税金の詳細は「相続不動産の取得費と税金」で解説しています。
手続きにかかる期間の目安
| 手続き | 期間の目安 |
|---|---|
| 戸籍謄本の収集 | 2〜4週間 |
| 遺産分割協議 | 1週間〜数ヶ月（相続人の状況による） |
| 相続登記の申請〜完了 | 2〜4週間 |
| 売却活動〜成約 | 1〜6ヶ月（物件・市況による） |
| 契約〜引渡し | 1〜2ヶ月 |
← スクロールできます →
スムーズに進んだ場合でも、相続登記から売却完了まで3〜6ヶ月程度はかかります。相続税の納付期限（相続開始から10ヶ月）がある場合は、早めに動くことが大切です。
「相続した不動産は、ご家族にとって大切な資産です。「すぐに売らなければ」と焦る必要はありませんが、相続登記の義務化もあり、まずは名義変更だけでも進めておくことをおすすめします。査定だけのご相談も承っていますので、お気軽にご連絡ください。」
Base-up 久保 塁よくある質問
Q. 相続登記を自分でやることはできますか？
はい、ご自身で申請することも可能です。ただし、戸籍の収集や申請書の作成には専門知識が必要な場面もあるため、司法書士に依頼される方が大半です。費用は5〜10万円程度が目安です。
Q. 遺言書がある場合、遺産分割協議は不要ですか？
遺言書に不動産の相続先が明記されている場合、遺産分割協議は不要です。遺言書の内容に基づいて相続登記を行い、その後売却に進めます。
Q. 相続放棄した場合はどうなりますか？
相続放棄をすると、その不動産に対する権利を一切持たなくなります。売却に関与することもできません。相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。