この記事の内容
1. 相続不動産の売却、税金はどうなる？ 2. 取得費加算の特例とは 3. 適用条件 — 5つの要件 4. 加算できる金額の計算方法 5. 具体例で計算してみる 6. 3,000万円控除との関係 7. 手続きと必要書類 8. まとめ相続不動産の売却、税金はどうなる？
親が何十年も前に買った家で、取得費を確認できない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算する方法があります。ただし、売却額の95%にそのまま税金がかかるわけではありません。譲渡費用や適用できる特別控除も差し引いて課税所得を計算します。購入時の書類がなくても取得費を確認できることがあるため、まずは契約書以外の記録も調べましょう。
しかし相続した不動産の場合、「取得費がわからない」「相続税も払ったのに、さらに売却で税金がかかるのか」という2つの問題が起こります。前者は売却価格の5%とみなす概算取得費で対応しますが、後者の「二重課税」を緩和するのが取得費加算の特例です。
取得費加算の特例とは
相続税を納めた人が、相続した不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。取得費が増えれば譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税が安くなります。
ポイント
「相続税を払った人」だけが使える特例です。基礎控除内で相続税が発生しなかった場合は適用できません。
適用条件 — 5つの要件
この特例を使うには、以下の5つすべてを満たす必要があります。
| # | 要件 |
|---|---|
| 1 | 相続または遺贈で財産を取得した人であること |
| 2 | その財産について相続税が課税されていること |
| 3 | 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること |
| 4 | 売却したのが相続で取得した財産であること |
| 5 | 確定申告で特例の適用を申告すること |
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期限に注意
「3年10ヶ月」は、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月）の翌日から3年、という意味です。例えば2024年3月に相続が開始した場合、2028年1月頃が期限になります。譲渡の日は原則として引渡日ですが、売買契約の効力発生日を選んで申告することもできます。迷う場合は、期限内に引渡しまで終えられる日程を組むのが安全です。
加算できる金額の計算方法
取得費に加算する相続税額 ＝
その人の相続税額 × 売却した財産の相続税評価額 ÷（その人が取得した財産の価額 ＋ 相続時精算課税の適用財産の価額 ＋ 加算される暦年贈与の財産の価額）
※ 分母は債務控除前の金額。加算できる額は、この特例を使う前の譲渡益（売却価格 − 取得費 − 譲渡費用）が上限
※ 2015年1月1日以降の相続に適用される計算式
つまり、「自分が払った相続税のうち、売却する不動産に対応する部分」だけを取得費に加算できます。
具体例で計算してみる
ケース：相続した福岡市内のマンションを売却
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 取得費（親の購入代金等から建物の減価償却費相当額を控除した額） | 1,500万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料等） | 105万円 |
| 相続税額（本人負担分） | 800万円 |
| 売却した不動産の相続税評価額 | 2,000万円 |
| 取得財産の価額などの合計（債務控除前） | 8,000万円 |
Step 1：取得費に加算する相続税額
800万円 × 2,000万円 ÷ 8,000万円 ＝ 200万円
Step 2：譲渡所得の計算
3,000万円 −（1,500万円 + 200万円）− 105万円 ＝ 1,195万円
Step 3：特例なしとの比較
| 特例なし | 特例あり | |
|---|---|---|
| 譲渡所得 | 1,395万円 | 1,195万円 |
| 税額（長期20.315%） | 約283万円 | 約243万円 |
| 節税効果 | 約40万円 |
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3,000万円控除との関係
相続した不動産の売却では、取得費加算の特例のほかに3,000万円特別控除が使えるケースがあります。ただし注意点があります。
| パターン | 取得費加算 | 3,000万円控除 |
|---|---|---|
| 居住用（自分が住んでいた） | ○ 併用可 | ○ マイホーム特例 |
| 空き家（被相続人の居住用） | × 併用不可 | ○ 空き家特例 |
| 非居住用（投資用・空き地等） | ○ | × 適用なし |
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どちらが得か？
空き家特例（3,000万円控除）と取得費加算は併用できないため、どちらが節税額が大きいかを比較する必要があります。空き家特例で控除できる額（取得した相続人が3人以上なら1人2,000万円まで）で譲渡所得をまかなえるなら、空き家特例を適用した課税所得はゼロになります（取得費加算でもゼロになる場合は同額です）。譲渡所得が控除できる額を超える場合や、空き家特例の要件を満たさない場合に、取得費加算と税額を比べます。
手続きと必要書類
確定申告の際に以下の書類を添付します。
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 相続税の申告書の写し | 本人保管 / 税理士 |
| 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書 | 国税庁サイトからダウンロード |
| 売買契約書の写し | 不動産会社 |
| 取得費がわかる書類（親の購入時の契約書等） | 相続時に引き継いだもの |
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まとめ
取得費加算の特例は、「相続税を払った人が、3年10ヶ月以内に相続不動産を売却する場合」に使える制度です。劇的な節税額にはならないものの、確定申告するだけで数十万円の節税になることが多く、見落とすのはもったいない制度です。
3,000万円控除との併用可否は状況によって異なるため、まずは「自分のケースではどの特例が使えるのか」を整理することが大切です。Base-upでは査定時に税金の概算試算もお伝えしていますので、迷ったらご相談いただけます。