この記事の内容
1. 相続不動産の売却、税金はどうなる？ 2. 取得費加算の特例とは 3. 適用条件 — 5つの要件 4. 加算できる金額の計算方法 5. 具体例で計算してみる 6. 3,000万円控除との関係 7. 手続きと必要書類 8. まとめ相続不動産の売却、税金はどうなる？
親が何十年も前に買った家。購入時の書類がなければ、売却額の95%に課税されます。これが相続不動産で最も怖いポイントです。取得費がわからない場合、税法上は売却額の5%しか経費として認められません。3,000万円で売れたら、2,850万円に課税。ただし、取得費を証明する方法はいくつかあります。
しかし相続した不動産の場合、「取得費がわからない」「相続税も払ったのに、さらに売却で税金がかかるのか」という2つの問題が起こります。前者は売却価格の5%とみなす概算取得費で対応しますが、後者の「二重課税」を緩和するのが取得費加算の特例です。
取得費加算の特例とは
相続税を納めた人が、相続した不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。取得費が増えれば譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税が安くなります。
ポイント
「相続税を払った人」だけが使える特例です。基礎控除内で相続税が発生しなかった場合は適用できません。
適用条件 — 5つの要件
この特例を使うには、以下の5つすべてを満たす必要があります。
| # | 要件 |
|---|---|
| 1 | 相続または遺贈で財産を取得した人であること |
| 2 | その財産について相続税が課税されていること |
| 3 | 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること |
| 4 | 売却したのが相続で取得した財産であること |
| 5 | 確定申告で特例の適用を申告すること |
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期限に注意
「3年10ヶ月以内」は相続税の申告期限と同じです。例えば2024年3月に相続が開始した場合、2028年1月末までに売却を完了（引渡し）する必要があります。「契約日」ではなく「引渡日」が基準です。
加算できる金額の計算方法
取得費に加算する相続税額 ＝
その人の相続税額 × 売却した財産の課税価格 ÷ その人の相続税の課税価格の合計額
※ 2015年1月1日以降の相続に適用される計算式
つまり、「自分が払った相続税のうち、売却する不動産に対応する部分」だけを取得費に加算できます。
具体例で計算してみる
ケース：相続した福岡市内のマンションを売却
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 取得費（親の購入価格） | 1,500万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料等） | 105万円 |
| 相続税額（本人負担分） | 800万円 |
| 売却した不動産の課税価格 | 2,000万円 |
| 相続税の課税価格合計 | 8,000万円 |
Step 1：取得費に加算する相続税額
800万円 × 2,000万円 ÷ 8,000万円 ＝ 200万円
Step 2：譲渡所得の計算
3,000万円 −（1,500万円 + 200万円）− 105万円 ＝ 1,195万円
Step 3：特例なしとの比較
| 特例なし | 特例あり | |
|---|---|---|
| 譲渡所得 | 1,395万円 | 1,195万円 |
| 税額（長期20.315%） | 約283万円 | 約243万円 |
| 節税効果 | 約40万円 |
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3,000万円控除との関係
相続した不動産の売却では、取得費加算の特例のほかに3,000万円特別控除が使えるケースがあります。ただし注意点があります。
| パターン | 取得費加算 | 3,000万円控除 |
|---|---|---|
| 居住用（自分が住んでいた） | ○ 併用可 | ○ マイホーム特例 |
| 空き家（被相続人の居住用） | × 併用不可 | ○ 空き家特例 |
| 非居住用（投資用・空き地等） | ○ | × 適用なし |
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どちらが得か？
空き家特例（3,000万円控除）と取得費加算は併用できないため、どちらが節税額が大きいかを比較する必要があります。多くのケースでは3,000万円控除の方が有利ですが、相続税額が大きく、譲渡所得が3,000万円以下のケースでは取得費加算の方が有利になることもあります。
手続きと必要書類
確定申告の際に以下の書類を添付します。
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 相続税の申告書の写し | 本人保管 / 税理士 |
| 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書 | 国税庁サイトからダウンロード |
| 売買契約書の写し | 不動産会社 |
| 取得費がわかる書類（親の購入時の契約書等） | 相続時に引き継いだもの |
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まとめ
取得費加算の特例は、「相続税を払った人が、3年10ヶ月以内に相続不動産を売却する場合」に使える制度です。劇的な節税額にはならないものの、確定申告するだけで数十万円の節税になることが多く、見落とすのはもったいない制度です。
3,000万円控除との併用可否は状況によって異なるため、まずは「自分のケースではどの特例が使えるのか」を整理することが大切です。Base-upでは査定時に税金の概算試算もお伝えしていますので、迷ったらご相談いただけます。