親が亡くなった後の不動産手続き
— 相続登記から売却まで

親が亡くなった直後は、葬儀・届出・手続きが重なり、不動産のことまで考える余裕がありません。しかし、相続登記には期限があり、放置すると過料の対象になります。この記事では「何を・いつまでに・どの順番でやるか」を時系列で整理します。

親が亡くなった直後にやるべきこと

親が亡くなった後の手続きは多岐にわたりますが、不動産に関連するものを中心に整理します。

不動産の相続に直接関わるのは「相続登記」ですが、相続放棄や相続税の申告は期限が短いため、先に検討が必要です。

相続人の確定と遺言書の確認

まず確認すべきは、遺言書の有無と法定相続人は誰かです。

遺言書がある場合は、原則としてその内容に従います。自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認手続きが必要です（法務局の遺言書保管制度を利用している場合は不要）。

法定相続人は、配偶者は常に相続人となり、それに加えて子ども（第1順位）→親（第2順位）→兄弟姉妹（第3順位）の順で決まります。戸籍謄本を取り寄せて、法定相続人を確定させます。

遺産分割協議の進め方

遺産分割協議とは、相続人全員で「誰が何を相続するか」を話し合って決めることです。不動産は現金のように簡単に分割できないため、以下の方法が取られます。

相続登記の義務化 — 期限と手続き

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象になります。

必要な書類は以下のとおりです。

詳しくは「売却に必要な書類」をご覧ください。

自分で手続きすることも可能ですが、戸籍の読み取りや書類の不備で時間がかかるケースが多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。費用は5〜10万円程度です。

相続した不動産を売却する場合の税金

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。ただし、以下の特例が使える場合があります。

1. 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例——相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できます。相続開始から3年10か月以内の売却が条件です。

2. 空き家の3,000万円特別控除——親が一人暮らしだった家を相続し、耐震リフォームまたは解体して更地にしてから売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。相続開始から3年目の年末までの売却が条件です。

相続した不動産を「売る・貸す・住む」の判断基準

相続した不動産をどうするかは、以下の3つの観点で判断します。

1. 自分や家族が住む予定があるか——ない場合は、売却か賃貸の二択です。

2. 維持コストを負担できるか——固定資産税・管理費・修繕費・火災保険料など、年間数十万円のコストが発生します。

3. 税制上の期限に間に合うか——取得費加算の特例（3年10か月）や空き家の3,000万円特別控除（3年目の年末）には期限があります。

相続手続きの専門家 — 誰に何を頼むか

すべてをワンストップで対応できる事務所は少ないため、まずは不動産会社に相談し、必要に応じて各専門家を紹介してもらうのが効率的です。

よくある質問

Q. 相続登記をしないまま放置するとどうなりますか？

2024年4月以降は、正当な理由なく3年以内に登記しない場合、10万円以下の過料の対象です。また、未登記のまま代が進むと相続人が増え、売却がますます困難になります。

Q. 相続人が海外にいる場合はどうすればいいですか？

海外在住の相続人も遺産分割協議に参加する必要があります。在外日本公館でサイン証明書（印鑑証明書の代わり）を取得し、郵送でやり取りすることが可能です。

Q. 親の家を兄弟3人で相続しました。1人が「売りたくない」と言っています。

共有名義の不動産は、全員の合意がないと売却できません。まずは維持コストの負担を明確にし、売却しない場合の費用負担についても話し合ってください。調停で解決するケースもあります。