相続した実家は、住んでいなくても税金や管理の費用がかかります。金額や建物の劣化の進み方は物件によって異なります。「いつか使うかもしれない」と保留する場合も、必要な管理と費用、手続きの期限を確認しておきましょう。
1. 放置している方がこんなに多い
総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万戸です。この総数だけで相続による空き家の増加を判断することはできませんが、相続した家についても活用方針と管理方法を考えておくことが大切です。
福岡に実家がある場合も、遠方に住んでいる、相続人の意見がまとまらないなどの事情で方針が決まらないことがあります。まず現地の状態と家族の希望を整理しましょう。
放置が長期化する3大理由
①相続人の間で方針が決まらない ②遠方に住んでいて対応しにくい ③今後使う可能性を残したい。こうした事情を整理し、保有中の管理と費用の負担方法を話し合いましょう。
2. 放置のリスク①：毎年かかる維持コスト
誰も住んでいなくても、不動産を所有している限り維持コストは発生し続けます。
空き家の年間維持コストで確認する項目
| 項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 納税通知書・課税明細書で実額を確認 |
| 火災保険料 | 空き家としての利用状況を伝え、補償と保険料を確認 |
| 草刈り・清掃・巡回 | 必要な頻度と作業範囲を決めて見積もり |
| 訪問交通費 | 交通手段と年間の訪問回数で試算 |
| 修繕 | 現地確認の結果に基づいて個別に見積もり |
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計算例として年間30万円の費用を見込むなら、5年で150万円、10年で300万円です。これは福岡市の平均費用ではありません。ご自身の税額や見積もりで計算し、利用する予定や売却・賃貸の見通しと比較してください。
火災保険の落とし穴
空き家（=居住していない建物）の場合、通常の住宅用火災保険が適用されないケースがあります。保険会社に告知せずに空き家状態が続くと、いざというときに保険金が支払われないリスクがあります。相続後は保険の内容を必ず確認してください。
3. 放置のリスク②：土地の税負担が増える場合
住宅用地の特例は税額そのものではなく課税標準を軽減する制度です。小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡まで）の固定資産税の課税標準は原則6分の1になります。管理不全空家等・特定空家等について市から勧告を受けると、敷地が特例の対象外になります。認定だけで直ちに税額が6倍になるわけではなく、負担調整などを含めて個別に確認が必要です。
特定空家に指定される条件
空き家対策特別措置法に基づき、以下のいずれかに該当する空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。
| 条件 | 具体例 |
|---|---|
| 倒壊等の危険がある | 基礎の著しい沈下、柱の傾斜、屋根の変形 |
| 衛生上有害 | ゴミの放置、害虫・害獣の発生、アスベスト飛散の恐れ |
| 著しく景観を損なう | 壁面の汚損、窓ガラスの破損放置、落書き |
| 生活環境に悪影響 | 立木の越境、動物の棲みつき、不審者の出入り |
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住宅用地の特例と勧告の関係
| 状態 | 住宅用地の特例 |
|---|---|
| 適用条件を満たす住宅用地 | 小規模住宅用地の固定資産税の課税標準は原則6分の1 |
| 管理不全空家等・特定空家等として勧告を受けた敷地 | 特例の対象外。実際の税額は負担調整等も含めて確認 |
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※土地の課税標準に関する説明です。建物を含む納税額全体が一律に6倍になるという意味ではありません。
2023年の法改正で「管理不全空家」も対象に
管理不全空家等も、改善の指導に従わず市から勧告を受けた場合は、敷地が住宅用地の特例から外れます。認定・指導・勧告を区別して確認してください。
4. 放置のリスク③：建物の劣化と資産価値の低下
人が住まない家は、驚くほど早く劣化します。換気がされず湿気がこもることで、カビ・腐食・シロアリの被害が進行。水道管は錆び、排水トラップが乾燥して害虫や悪臭の原因になります。
修繕の要否や費用は、築年数だけでなく雨漏り・腐朽・設備の状態などによって変わります。一定期間の放置で必ず特定の損傷や費用が生じるものではありません。現地確認と見積もりで判断しましょう。
空き家で確認したい劣化の兆候
| 確認箇所 | 主な確認内容 |
|---|---|
| 庭・室内 | 草木の繁茂、カビ、通路や換気の状態 |
| 屋根・外壁 | 雨漏り、ひび割れ、部材の脱落 |
| 床下・設備 | 湿気、腐朽、害虫、配管の漏水 |
| 建物全体 | 傾きや大きな損傷は専門業者に調査を依頼 |
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建物の傷みは修繕費や買い手の評価に影響します。ただし、古い建物でも現状のまま売れる場合があります。解体する前に、建物付きでの売却、修繕、解体の見積もりを比較し、契約で費用負担を確認してください。
5. 放置のリスク④：損害賠償と管理責任
建物の設置・保存に問題があり、瓦や外壁の落下で他人に損害を与えた場合は、民法717条に基づく責任が問題になります。占有者と所有者の関係、建物の状態、事故の原因によって判断が必要です。危険な箇所を把握したら、立入防止や修繕を早めに手配しましょう。
近隣への被害が懸念される場合も、原因や管理状況によって責任の判断が変わります。事故が起きた場合は保険会社や弁護士へ相談し、予防のための巡回や緊急連絡先も整えておきましょう。
「遠方だから管理できない」は最も多い相談内容のひとつ
Base-upには「東京在住だが福岡に実家がある」「海外赴任中で日本の実家を管理できない」というご相談が多く寄せられます。遠方でも、まず現地の状態を確認し、最善の方法をご一緒に考えることから始められます。
6. 放置のリスク⑤：相続登記の義務化
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の対象になります。施行前に取得を知っていた未登記の不動産は、原則2027年3月31日が期限です。
遺産分割がまとまらない場合には、申請義務を履行するための相続人申告登記を利用できることがあります。ただし、売却のための所有権移転や、その後の遺産分割に基づく登記まで完了する制度ではありません。
売却準備と相続登記は並行して確認
査定や売却の相談は、相続登記の完了前でも始められます。売買契約を結ぶ場合は相続人の権限や合意を確認し、買主への所有権移転登記に先立って必要な相続登記を行います。契約・決済までの段取りを司法書士と確認してください。
詳しくは「相続登記から売却まで」をご覧ください。
7. 放置を続けるとこうなる — 時間軸で見る
次の期間は、管理と手続きを振り返るための例です。劣化や行政の措置がこの順番・時期に必ず進むわけではありません。税金・登記の期限は相続の状況に応じて別に確認してください。
相続発生〜半年
「とりあえず」の保留期間
早期に現地の安全、保険、相続人と重要書類を確認します。既に雨漏りなどがある場合は、方針決定を待たず応急対応が必要です。
半年〜1年
劣化と費用が静かに進行
保有を続ける場合は、巡回・草刈り・通水などの頻度と担当を決め、税金や保険を含む費用を確認します。
1年〜3年
問題の顕在化
現地の状態を再確認し、保有・賃貸・売却の方針を見直します。相続登記と税制特例にはそれぞれ異なる期限があるため、早めに確認します。
3年〜5年
選択肢の狭まり
利用予定と管理費を改めて比較します。傷みや危険が見つかった場合は専門業者へ相談し、行政から指導等があれば内容を確認して対応します。
5年〜
深刻な状態
長期保有を続ける場合も、建物の状態と費用、将来の利用方針を定期的に確認します。放置年数だけで解体や税額増加が決まるわけではありません。
8. 相続した実家の4つの選択肢
相続した実家には、大きく4つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却 | まとまった資金が得られる。引渡し後の維持負担を減らせる。税制優遇は条件を確認 | 手放すことへの心理的ハードル。売却までに時間がかかるケースも |
| 賃貸 | 毎月の収入が得られる。建物の劣化を抑えられる（入居者が使うため） | 入居者の確保が不確実。修繕費用が発生。遠方の場合、管理が大変 |
| 自己利用 | 思い出のある家に住み続けられる。別荘・セカンドハウスとして活用 | 維持費・リフォーム費が必要。使用頻度が低いと劣化する |
| 解体して更地 | 建物管理を減らせる。更地でも草刈り等は必要 | 解体費用は個別見積もり。土地の税負担や売却条件への影響も確認 |
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Base-upでは「売却以外」もご提案します
私たちは不動産会社ですが、すべてのお客様に「売りましょう」とは言いません。賃貸の方が有利なケース、自己利用を続けた方が良いケースもあります。お客様の状況をお聞きした上で、正直にベストな選択肢をご提案します。「売らない方がいい」というアドバイスをすることも珍しくありません。
9. 使える税制優遇を知っておく
相続した実家を売却する場合、以下の税制優遇が使える可能性があります。特に期限のあるものは、早めの判断が重要です。
相続不動産に使える主な特例
| 特例名 | 概要 | 期限 |
|---|---|---|
| 相続空き家の特別控除 | 一定要件を満たす家屋・敷地の譲渡所得から最大3,000万円を控除。2024年以後の譲渡で取得した相続人が3人以上の場合は各人最大2,000万円 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度では2027年12月31日まで |
| 取得費加算の特例 | 相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算して譲渡所得を減らせる | 相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで |
| 小規模宅地等の特例 | 相続税計算時に土地の評価額を最大80%減額（売却ではなく相続税の特例） | 相続税申告時に適用 |
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空き家特例は期限と物件要件を確認
相続空き家の特例には、原則1981年5月31日以前の建築、区分所有建物ではないこと、相続後の利用状況、耐震性または取壊し、売却代金などの条件があります。期間内なら誰でも使える制度ではありません。2024年以後の譲渡では翌年2月15日までの耐震改修・取壊しが対象となる場合もあります。取得費加算の特例との併用はできず、適用には確定申告が必要です。国税庁の適用条件で確認してください。
相続した実家のこと、売ると決める前からご相談ください
家の状態や家財の状況、売却時期のご希望を伺い、価格の目安と準備の進め方を整理します。分かる範囲の情報で相談を始められます。
相続した実家を相談する相談無料・内容は編集できます10. Base-upの空き家サポート
Base-upは福岡市で、相続・空き家のご相談を数多くお受けしています。遠方にお住まいの方でも安心してご依頼いただけるよう、以下のサポートを行っています。
現地調査と写真レポート——まずは物件の現状を私たちの目で確認し、写真付きで状態をご報告します。遠方にお住まいの方でも、実家の今の状態を正確に把握できます。
複数の選択肢のご提示——売却・賃貸・保有、それぞれのシミュレーション（維持コスト・想定売却額・賃料収入）を比較できる資料をお作りします。数字をもとに冷静に判断できます。
提携士業への連携——相続登記や遺産分割協議は、提携する司法書士・弁護士をご紹介。税金の問題は税理士と連携します。不動産だけでなく、相続全体をワンストップでサポートします。
税制の期限が気になる場合は、相続日、建築時期、居住・賃貸の履歴を整理してご相談ください。条件の確認が必要な点は、税理士と連携して進めます。
相続した実家のことが気になったら、ご連絡をお待ちしています。
売却時期を重視する場合は、不動産買取も比較できます。買取の可否、価格、引渡し時期は物件や契約条件によるため、仲介と合わせて見積もりを確認しましょう。
制度・手続きの確認先
福岡市：放置空家対策 ／ 福岡市：土地の固定資産税 ／ 法務省：相続登記の申請義務化Q&A ／ 国税庁：相続した空き家の特別控除 ／ 国税庁：相続財産の取得費加算 ／ 総務省：2023年住宅・土地統計調査
制度・手続きの記述を2026年9月9日に確認しました。適用条件はリンク先と物件・契約の状況を照らし合わせて確認してください。