相続した実家を1年放置するだけで、固定資産税・管理費・劣化による価値減少で50〜100万円以上のコストが発生します。「いつか住むかもしれない」「兄弟と話がまとまらない」——その「いつか」の間に、お金は確実に出ていきます。この記事を読んで、放置のコストを数字で把握してください。
1. 放置している方がこんなに多い
総務省の「住宅・土地統計調査（2023年）」によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、過去最多を更新しました。そのうち「相続したが活用していない」空き家が急増しています。
福岡市でも例外ではありません。都市部でありながら空き家は増加傾向にあり、特に相続をきっかけに空き家になるケースが目立ちます。「とりあえず」の放置が長期化し、気づいたときには問題が大きくなっている——そんな相談を、私たちも頻繁にお受けします。
放置が長期化する3大理由
①相続人の間で方針が決まらない ②遠方に住んでいて物理的に対応できない ③「まだ使うかもしれない」という気持ちの問題。いずれも、早期に専門家に相談することで動き出せるケースがほとんどです。
2. 放置のリスク①：毎年かかる維持コスト
誰も住んでいなくても、不動産を所有している限り維持コストは発生し続けます。
空き家の年間維持コスト（福岡市内・戸建ての目安）
| 項目 | 年間費用 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 10〜20万円 |
| 火災保険料 | 3〜5万円 |
| 定期的な草刈り・清掃（年2〜3回） | 3〜6万円 |
| 通水・換気のための訪問交通費 | 2〜5万円 |
| 軽微な修繕（台風後の補修等） | 0〜10万円 |
| 合計（目安） | 年間20〜50万円 |
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仮に年間30万円として、5年放置すれば150万円、10年で300万円。さらに、その間に建物の価値は下がり続けるため、「持っているだけで損をする」状態になります。
火災保険の落とし穴
空き家（=居住していない建物）の場合、通常の住宅用火災保険が適用されないケースがあります。保険会社に告知せずに空き家状態が続くと、いざというときに保険金が支払われないリスクがあります。相続後は保険の内容を必ず確認してください。
3. 放置のリスク②：固定資産税が最大6倍に
住宅が建っている土地には「固定資産税の住宅用地特例」が適用され、税額が最大1/6に軽減されています。ところが、特定空家に指定されるとこの特例が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がります。
特定空家に指定される条件
空き家対策特別措置法に基づき、以下のいずれかに該当する空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。
| 条件 | 具体例 |
|---|---|
| 倒壊等の危険がある | 基礎の著しい沈下、柱の傾斜、屋根の変形 |
| 衛生上有害 | ゴミの放置、害虫・害獣の発生、アスベスト飛散の恐れ |
| 著しく景観を損なう | 壁面の汚損、窓ガラスの破損放置、落書き |
| 生活環境に悪影響 | 立木の越境、動物の棲みつき、不審者の出入り |
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固定資産税の変化イメージ
| 状態 | 固定資産税（年額・目安） |
|---|---|
| 住宅あり（特例適用中） | 約12万円 |
| 特定空家に指定（特例解除） | 約72万円 |
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※ 評価額1,200万円・200㎡以下の土地を想定した概算
2023年の法改正で「管理不全空家」も対象に
2023年12月施行の改正法により、特定空家の一歩手前である「管理不全空家」も固定資産税の特例解除の対象になりました。つまり、「まだ特定空家ほどひどくない」状態でも、税負担が増える可能性があります。放置のリスクはますます高まっています。
4. 放置のリスク③：建物の劣化と資産価値の低下
人が住まない家は、驚くほど早く劣化します。換気がされず湿気がこもることで、カビ・腐食・シロアリの被害が進行。水道管は錆び、排水トラップが乾燥して害虫や悪臭の原因になります。
「1年くらい大丈夫だろう」と思われがちですが、1年放置するだけで数百万円の修繕費が必要になるケースもあります。特に福岡は湿度が高く、木造住宅の劣化が進みやすい地域です。
放置による劣化の進行
| 期間 | 起こること |
|---|---|
| 半年〜 | 草木の繁茂、排水トラップの乾燥、カビの発生開始 |
| 1年〜 | 雨漏りの発生（築古の場合）、害虫の侵入、外壁のひび割れ進行 |
| 3年〜 | シロアリ被害の拡大、配管の腐食、床下の湿気による構造材の劣化 |
| 5年〜 | 屋根・外壁の大規模損傷、建物としての利用が困難に。近隣への影響も深刻化 |
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建物が劣化すればするほど、売却時の価格は下がります。「解体して更地にしないと売れない」状態になれば、解体費用（木造で150〜300万円程度）も売主負担になります。
5. 放置のリスク④：損害賠償と管理責任
空き家から瓦や外壁が落下して通行人がケガをした場合、所有者に損害賠償責任が発生します（民法717条「工作物責任」）。この責任は無過失責任であり、「知らなかった」「管理できなかった」という言い訳は通用しません。
また、倒木や放火による延焼など、近隣住宅に損害を与えた場合も、所有者が責任を問われる可能性があります。遠方に住んでいて管理できないことは、責任を免れる理由にはならないのです。
「遠方だから管理できない」は最も多い相談内容のひとつ
Base-upには「東京在住だが福岡に実家がある」「海外赴任中で日本の実家を管理できない」というご相談が多く寄せられます。遠方でも、まず現地の状態を確認し、最善の方法をご一緒に考えることから始められます。
6. 放置のリスク⑤：相続登記の義務化
2024年4月から、相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
さらに重要なのは、この義務化は過去の相続にも適用されるという点です。親の代、祖父母の代から名義が変わっていない不動産を持っている方も、施行日から3年以内（2027年3月末まで）に対応が必要です。
相続登記が済んでいなければ売却できない
不動産を売却するには、名義人と売主が一致している必要があります。相続登記が済んでいなければ、売却活動を始めることすらできません。相続人が多数いる・連絡が取れない場合は手続きに時間がかかるため、早めの対応が重要です。
7. 放置を続けるとこうなる — 時間軸で見る
相続した実家を放置した場合、時間の経過とともに何が起こるかを時系列で見てみましょう。
相続発生〜半年
「とりあえず」の保留期間
相続手続きや気持ちの整理に追われ、実家の処分まで手が回らない。多くの方がこの時期を過ごします。まだ大きな問題は起きていませんが、定期的な通風・通水は必要です。
半年〜1年
劣化と費用が静かに進行
草木が伸び、庭の手入れ費用が発生。固定資産税・火災保険の支払いが始まる。建物内部ではカビが発生しやすくなる。この段階で方針を決めれば、まだ選択肢は広い。
1年〜3年
問題の顕在化
雨漏り、害虫被害、外壁のひび割れが進行。近隣からの苦情が始まることも。累計の維持費は数十万円に。3,000万円特別控除の適用期限（相続から3年後の年末）に注意。
3年〜5年
選択肢の狭まり
シロアリ被害の拡大、構造材の劣化で建物価値がさらに低下。「管理不全空家」指定のリスクが高まる。税制優遇の期限を過ぎ、売却時の手取りが大幅に減少。
5年〜
深刻な状態
特定空家に指定される可能性。固定資産税が最大6倍に。建物の解体が必要になる可能性大。累計の維持費は150万円以上。さらに相続登記の義務化により過料のリスクも。
8. 相続した実家の4つの選択肢
相続した実家には、大きく4つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却 | まとまった資金が得られる。維持費・管理責任から解放。税制優遇の対象になりやすい | 手放すことへの心理的ハードル。売却までに時間がかかるケースも |
| 賃貸 | 毎月の収入が得られる。建物の劣化を抑えられる（入居者が使うため） | 入居者の確保が不確実。修繕費用が発生。遠方の場合、管理が大変 |
| 自己利用 | 思い出のある家に住み続けられる。別荘・セカンドハウスとして活用 | 維持費・リフォーム費が必要。使用頻度が低いと劣化する |
| 解体して更地 | 管理の手間がなくなる。売却しやすくなる場合がある | 解体費用（150〜300万円）が必要。住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる |
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Base-upでは「売却以外」もご提案します
私たちは不動産会社ですが、すべてのお客様に「売りましょう」とは言いません。賃貸の方が有利なケース、自己利用を続けた方が良いケースもあります。お客様の状況をお聞きした上で、正直にベストな選択肢をご提案します。「売らない方がいい」というアドバイスをすることも珍しくありません。
9. 使える税制優遇を知っておく
相続した実家を売却する場合、以下の税制優遇が使える可能性があります。特に期限のあるものは、早めの判断が重要です。
相続不動産に使える主な特例
| 特例名 | 概要 | 期限 |
|---|---|---|
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 被相続人が一人暮らしだった家屋を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除 | 相続開始から3年後の年末まで制度自体は令和9年12月31日まで |
| 取得費加算の特例 | 相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算して譲渡所得を減らせる | 相続税の申告期限から3年以内 |
| 小規模宅地等の特例 | 相続税計算時に土地の評価額を最大80%減額（売却ではなく相続税の特例） | 相続税申告時に適用 |
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特に注意：3,000万円控除の「3年以内」
相続空き家の3,000万円特別控除には「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があります。この期限を過ぎると、数百万円の税金が余分にかかる可能性があります。「まだ大丈夫」と思っている間に期限が来てしまったというご相談は少なくありません。→ 3,000万円特別控除 完全ガイド
10. Base-upの空き家サポート
Base-upは福岡市で、相続・空き家のご相談を数多くお受けしています。遠方にお住まいの方でも安心してご依頼いただけるよう、以下のサポートを行っています。
現地調査と写真レポート——まずは物件の現状を私たちの目で確認し、写真付きで状態をご報告します。遠方にお住まいの方でも、実家の今の状態を正確に把握できます。
複数の選択肢のご提示——売却・賃貸・保有、それぞれのシミュレーション（維持コスト・想定売却額・賃料収入）を比較できる資料をお作りします。数字をもとに冷静に判断できます。
提携士業への連携——相続登記や遺産分割協議は、提携する司法書士・弁護士をご紹介。税金の問題は税理士と連携します。不動産だけでなく、相続全体をワンストップでサポートします。
実際に、早良区の相続実家を3年放置していた売主様が、期限ギリギリで3,000万円控除を活用して売却できた事例もあります。「もっと早く相談すればよかった」——この言葉を聞くたびに、早期のご相談の大切さを実感します。
相続した実家のことが気になったら、ご連絡をお待ちしています。
なお、相続人間の遺産分割を早期に解決したい場合や、維持費の負担をすぐに止めたい場合は、不動産買取で確実に現金化する方法もあります。