2025年
福岡市マンション
売却市場レポート

このレポートは定期的に更新しています

福岡市の中古マンション市場は「成長」から「選別」のフェーズに移行しています。価格は高水準を維持している一方で、成約までの日数は伸び、件数は減少。つまり、「売れるマンション」と「売れないマンション」の差がはっきりしてきた。

このレポートは市況の解説で終わらせません。データを読んだ上で「あなたのマンションは今動くべきか」を判断するための記事です。

今動くべきマンションオーナー / 急がなくていい人

今動いた方がいい

築10〜20年・駅徒歩5分以内のマンションオーナー。このゾーンは今最も流動性が高い。新築が高騰しすぎて中古に流れる買い手の受け皿になっており、需要が厚い。金利がさらに上がれば買い手の予算が縮小するため、今の価格水準は長くは続かない可能性がある。

含み益が出ている投資用マンションのオーナー。福岡市の利回りに魅力を感じる県外投資家が多い今は売り手に有利。出口戦略として検討するなら、買い手の選択肢が多い今がタイミング。

築25年超で管理費・修繕積立金が月3万円を超えるマンション。金利上昇で買い手の「月々の支払い限度額」が下がっている。ランニングコストが高い物件ほど、検索条件から外されやすくなっている。早く動くほど有利。

急がなくていい

築5年以内・駅近で含み益がまだ伸びている物件。新築価格がまだ上昇中のため、中古の天井も切り上がっている。ただし、金利の動向は常にウォッチしてください。

ローン残債が査定額を上回っている物件。無理に売ると持ち出しになる。返済を続けながら残債が査定額を下回るタイミングを待つ方が合理的。

市場の概況

2025年の福岡市中古マンション市場を一言で表すなら、「価格は高水準を維持しつつ、成約に時間がかかるようになっている」という状況です。

注目すべきは、価格は上昇を続けている一方で、成約件数が減少し、成約までの日数が伸びている点です。これは金利上昇によって買い手の購買力が低下し、「買いたいけど手が届かない」層が増えていることを示しています。

価格動向 — 中古マンション成約価格の推移

福岡市の中古マンション成約価格は、2020年以降一貫して上昇しています。

5年間で約600万円（+27.5%）の上昇。ただし、上昇率は2021年の+7.8%をピークに鈍化傾向にあります。急激な値上がりの局面は過ぎ、穏やかな上昇に移行していると言えます。

新築マンションとの関係

福岡市の新築マンション平均価格は4,500万円を超え、一般的な共働き世帯でも手が届きにくい水準に達しています。この「新築の高騰」が中古マンション市場への追い風になっています。新築を断念した層が中古に流れるため、中古の需要は底堅い状態が続いています。

区別動向 — 7区それぞれの温度感

福岡市は7つの行政区から成りますが、マンション市場の状況は区によって大きく異なります。

築年数別の動向

中古マンションの価格は築年数によって大きく異なります。築年数別の平均㎡単価と成約の状況を見てみましょう。

注目すべきは築20年前後で価格の下落カーブが急になる点です。築10年の物件と築20年の物件では、㎡単価で約15万円（約30%）の差があります。築年数が進むほど「管理状態」「修繕積立金の状況」「耐震性能」が価格に大きく影響するようになります。

買い手の動向

「誰がマンションを買っているか」を理解することは、売却戦略を考えるうえで重要です。

実需層（自分で住む方）

福岡市の中古マンション購入者の約7割は実需層です。30〜40代の共働き世帯が中心で、新築が高くなりすぎたために中古に流れてきた層が多いのが特徴です。この層は駅徒歩10分以内・築15年以内・3LDKを中心に探しており、条件に合う物件は比較的早く成約します。

金利上昇の影響

2024年からの金利上昇により、実需層の借入可能額は縮小しています。金利が1%上がると、同じ返済額で借りられる金額は約500万円減ります。その結果、3,000万円前後の価格帯に買い手が集中し、4,000万円超の物件は成約に時間がかかる傾向があります。

投資家層

博多区・中央区を中心に、ワンルーム〜1LDKの投資用マンションの需要も一定数あります。ただし、金利上昇で投資利回りの目線が厳しくなっており、以前ほどの過熱感はなくなっています。

県外・海外からの購入者

東京や大阪と比較した割安感から、県外からの購入も増えています。特に中央区・博多区の好立地物件には、東京在住の投資家やセカンドハウス需要が見られます。

今後の見通し

2025年後半〜2026年にかけて、福岡市の中古マンション市場はどう動くか。確実なことは誰にも言えませんが、現時点で見えている材料を整理します。

価格を支える要因（上昇・維持方向）

価格を下押しする要因（下落方向）

売主が今できること

現在の市場環境を踏まえ、マンション売却を検討している方にお伝えしたいことが4つあります。

① 高値追求より「適正価格」を

市場が「選別」のフェーズに入った今、高値設定で売り出して長期間売れ残るリスクが高まっています。近隣の直近の成約事例に基づいた、現実的な価格設定が成約の鍵です。

② お持ちのマンションの「強み」を把握する

同じ築年数・同じ広さでも、駅距離、階数、向き、管理状態、眺望によって価格は大きく変わります。「一般的な相場」ではなく、お持ちのマンション固有の強みと弱みを正確に把握することが、適切な売却戦略の出発点です。

③ 管理状態をアピール材料にする

築年数が経つほど、「管理の良し悪し」が価格に影響します。管理組合がしっかり機能している、修繕積立金が計画的に積み立てられている、大規模修繕が実施済みである——。こうした情報は、買い手にとって大きな安心材料になります。

④ 情報が揃っているうちに査定を受ける

売却するかどうかはさておき、今の市場でいくらの価値があるかを知っておくことには意味があります。市場環境は常に変化しており、半年後・1年後に同じ価格で売れる保証はありません。