「なかなか売れない」「営業マンの対応が不満」「囲い込みをされている気がする」——売却を依頼している不動産会社を変えたいと思ったことはありませんか？この記事では、媒介契約の解除方法と、スムーズな乗り換えの手順を解説します。
不動産会社を変えたくなる理由
不動産会社を変えたいと感じる主な理由は、以下のようなものです。
・ 3か月以上経っても売れず、改善提案がない
・ 活動報告が不十分で、何をしているのかわからない
・ 内覧の件数が極端に少ない
詳しくは「内覧のポイント」をご覧ください。
・ 値下げの提案ばかりで、販売戦略の見直しがない
詳しくは「値下げのタイミングと幅の決め方」をご覧ください。
・ 営業マンの対応が遅い、連絡が取れない
・ 囲い込みをされている疑いがある
これらの不満がある場合、不動産会社を変えることは売主の正当な権利です。「一度契約したら変えられない」と思い込んでいる方が多いですが、媒介契約は売主の意思で解除できます。
媒介契約の種類と解除のルール
| 契約の種類 | 契約期間 | 更新 | 途中解除 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 法律上の制限なし（通常3か月） | 自動更新可 | いつでも可能 |
| 専任媒介契約 | 最長3か月 | 売主の申出で更新 | 契約期間中でも可能（条件あり） |
| 専属専任媒介契約 | 最長3か月 | 売主の申出で更新 | 契約期間中でも可能（条件あり） |
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一般媒介契約の場合は、いつでも解約でき、違約金も発生しません。問題になるのは専任媒介・専属専任媒介の途中解除です。
専任媒介・専属専任媒介の解除方法
専任・専属専任媒介契約の解除方法は、大きく2つあります。
方法1：契約期間の満了を待つ——最も円満な方法です。契約期間（最長3か月）が満了したら、更新せずに別の会社と契約します。不動産会社に「更新しない」と伝えるだけで完了します。
方法2：契約期間中に途中解除する——不動産会社に義務違反（報告義務の不履行、レインズへの未登録など）がある場合は、売主側から一方的に解除できます。義務違反がない場合でも、「解除したい」と申し出れば、ほとんどの会社は応じます。
解除通知は書面で
口頭だけではなく、書面（メールでも可）で「媒介契約を解除したい」と明確に伝えることが重要です。日付・理由を記録しておくと、後のトラブル防止になります。
違約金・広告費を請求されるケース
媒介契約を途中解除した場合に、違約金や広告費の請求を受けるケースがまれにあります。
違約金について：標準的な媒介契約書には、不動産会社側の義務違反による解除の場合は違約金不要と定められています。売主都合の途中解除の場合も、実務上は違約金を請求されることはほとんどありません。
広告費について：不動産会社が特別に売主の依頼で行った広告（指定の媒体への掲載など）の実費を請求される可能性はあります。ただし、通常の営業活動（レインズ登録・ポータルサイト掲載・チラシ配布など）の費用は、成約しなくても不動産会社の負担です。
不当な請求には応じない
「解除するなら広告費100万円を払え」のような不当な請求を受けた場合は、各都道府県の宅建業の監督窓口に相談してください。福岡県の場合は「福岡県住宅計画課」です。
乗り換えのベストタイミング
乗り換えのタイミングは、現在の媒介契約の期間満了日に合わせるのが最もスムーズです。
契約期間が残り1か月を切ったら、乗り換え先の不動産会社に査定を依頼し、販売戦略の提案を受けてください。現契約の期間満了と同時に新しい会社と契約を結べば、空白期間なく売却活動を継続できます。
なお、乗り換えに際して売り出し価格を見直すこともできます。前の会社で長期間売れなかった場合は、価格設定が適切でなかった可能性があるため、新しい会社の査定を参考に再検討してください。
詳しくは「売り出し価格の決め方」をご覧ください。
乗り換え先の選び方
乗り換え先を選ぶ際は、「なぜ前の会社に不満を感じたのか」を明確にし、その点を改善してくれる会社を選ぶのがポイントです。
・ 活動報告が不十分だった → 報告の頻度と内容を事前に確認する
・ 囲い込みの疑いがあった → レインズの取引状況を開示してくれる会社を選ぶ
詳しくは「レインズ（REINS）の仕組み」をご覧ください。
・ 値下げ提案しかなかった → 具体的な販売戦略（写真の撮り直し・広告の見直し等）を提案してくれる会社を選ぶ
・ 営業マンの対応が悪かった → 査定時の対応で担当者の質を見極める
乗り換えを伝えるときの話し方
現在の不動産会社に乗り換えを伝えるのは気が重いかもしれません。しかし、売主には不動産会社を選ぶ権利があります。
伝え方のポイントは以下のとおりです。
・ 感情的にならず、事実ベースで伝える
・ 「契約期間の満了をもって、他社に依頼することにしました」と簡潔に伝える
・ 途中解除の場合は「○○の点が改善されなかったため、解除をお願いしたい」と理由を添える
・ 書面（メール）でも同じ内容を送付し、記録を残す
ほとんどの不動産会社は、売主からの解除の申し出に対して丁寧に対応します。引き止めがあっても、決意が固ければ明確に断ってください。
よくある質問
Q. 媒介契約を解除すると、それまでの内覧希望者の情報はどうなりますか？
原則として、前の不動産会社が持つ顧客情報は引き継がれません。ただし、真剣に購入を検討していた買主がいた場合、新しい不動産会社が改めてアプローチすることは可能です。
Q. 乗り換えたら写真やチラシは作り直しですか？
新しい不動産会社が改めて写真撮影やチラシ作成を行うのが一般的です。前の会社が撮影した写真の著作権は前の会社に帰属するため、転用はできません。
Q. 3か月で売れなかったら必ず会社を変えるべきですか？
必ずしもそうではありません。価格設定が適正で、営業活動が十分に行われていても、市場の状況によっては3か月以上かかることはあります。不満がない場合は、同じ会社で継続するのも選択肢です。
「他社で売れなかった物件のご相談も多くいただいています。写真の撮り直し・販売戦略の見直し・ターゲット層の再設定など、ゼロベースで販売プランを組み立て直します。」
Base-up 久保 塁