住宅ローンの返済が厳しくなっている方へ。
まず、この記事を読んでいる時点で、まだ選択肢があります。一人で抱え込まず、早めに行動することで、最悪の事態を回避できる可能性は十分にあります。
滞納から競売までのタイムライン
住宅ローンの返済が滞った場合、一般的に6〜12ヶ月で競売の手続きが始まります。ただし、その前に複数の段階があり、各段階で取れる対策が異なります。
ヶ月
金融機関からの督促
電話や書面での支払い催促。この段階ではまだ穏やかな対応です。
ヶ月
期限の利益の喪失通知
分割払いの権利を失い、残債の一括返済を求められます。保証会社による代位弁済が行われることも。この段階で任意売却の相談を始めるのがベスト。
ヶ月
競売の申し立て
金融機関（または保証会社）が裁判所に競売を申し立てます。裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。
ヶ月
競売の実施
裁判所の執行官による現況調査の後、入札が行われます。落札されると、退去を求められます。
競売は避けるべき理由
競売での売却価格は、市場価格の50〜70%程度になるのが一般的です。残債が大きく残る上に、近隣に競売の事実が知れる可能性もあります。プライバシーの面でも金銭面でも、任意売却の方が圧倒的に有利です。
滞納前にできること
返済が苦しくなってきた段階で、まず試みるべきことがあります。
金融機関への相談（リスケジュール）
多くの金融機関は、返済条件の変更（リスケジュール）に応じてくれます。返済期間の延長、一定期間の返済額軽減、ボーナス払いの取りやめなど、具体的な相談が可能です。滞納する前に相談することで、選択肢が広がります。
借り換え
現在の金利が高い場合、より低金利のローンに借り換えることで月々の返済額を減らせる可能性があります。ただし、滞納が始まってからでは借り換え審査に通りにくくなるため、返済に余裕があるうちに検討しましょう。
任意売却という選択肢
リスケジュールでも対応しきれない場合、任意売却が現実的な選択肢になります。
任意売却とは、金融機関の同意を得た上で、住宅ローンの残債がある状態で不動産を売却する方法です。通常、住宅ローンが残っている不動産は抵当権が設定されているため、残債を完済しなければ売却できません。しかし任意売却では、金融機関が抵当権の解除に応じてくれるため、残債がある状態でも売却が可能になります。
任意売却と競売の違い
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の80〜100% | 市場価格の50〜70% |
| プライバシー | 通常の売却と同じ | 裁判所の公告で公開 |
| 退去時期 | 買主と交渉可能 | 落札者の都合で強制 |
| 引越し費用 | 交渉で確保できる場合あり | 原則なし |
| 残債の返済 | 分割返済の交渉が可能 | 一括請求が原則 |
| 精神的負担 | 自分の意思で進められる | 裁判所主導で進行 |
オーバーローン（残債超過）の場合
売却価格がローン残債を下回る場合をオーバーローンといいます。この場合でも、任意売却は可能です。
売却代金で返済しきれなかった残債については、金融機関と交渉して分割返済の計画を立てるのが一般的です。月々の返済額も、生活に無理のない範囲で設定されることが多いです。
売却価格がローン残高を上回る場合
福岡市は不動産価格の上昇が続いているため、購入時より物件価値が上がっているケースも少なくありません。まずは現在の査定額とローン残高を比較してみてください。思っていたより残債が少ないかもしれません。
リースバックという方法
どうしても今の家に住み続けたい場合、リースバックという方法があります。自宅を売却した上で、買主（多くの場合は投資家や専門会社）と賃貸借契約を結び、賃料を払って住み続けるという仕組みです。
ただし、賃料が周辺相場より高くなる傾向があることと、将来的に退去を求められるリスクがあることは理解しておく必要があります。あくまでも一時的な解決策であり、長期的な生活設計は別途考える必要があります。
相談先の選び方
住宅ローンの返済が厳しい場合の相談先は複数あります。
| 相談先 | できること |
|---|---|
| 金融機関（借入先） | 返済条件の変更（リスケジュール）。まず最初に相談すべき相手 |
| 不動産会社 | 売却価格の査定、任意売却の実行。金融機関との交渉の仲介 |
| 弁護士・司法書士 | 債務整理、自己破産の検討。法的な助言 |
| 住宅金融支援機構 | フラット35の返済相談（借入先がフラット35の場合） |
「任意売却専門」を名乗る業者には注意
任意売却を専門にうたう業者の中には、高額な手数料を請求したり、売主に不利な条件で売却を進めるケースがあります。通常の仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税）を超える費用を求められた場合は、別の業者にセカンドオピニオンを取ることをおすすめします。
Base-upの対応
Base-upでは、住宅ローンの返済が厳しい方からのご相談を秘密厳守で承っています。
まずは現在の物件価値（査定額）とローン残高を照らし合わせ、状況を整理するところからお手伝いします。売却すべきかどうか、任意売却が必要かどうか、リースバックの可能性があるかどうか——お客様の状況に応じて、選択肢を正直にお伝えします。
大切なのは「早めに動くこと」です。時間があるほど選択肢は多く、有利な条件で解決できる可能性が高まります。
時間的な余裕がない場合は、仲介での売却に加えて不動産買取も選択肢に入れてみてください。買い手を探す期間が不要なため、最短数週間での現金化が可能です。