3,000万円で売れても、3,000万円そのまま手元には残りません。仲介手数料、税金、測量費、登記費用。引かれるものは多く、物件や状況によっては売却額の10%以上が消えることもあります。
まず、あなたはどのケース？
マイホームを売る方
3,000万円特例で税金ゼロの可能性大。手数料と印紙税が中心。→ シミュレーションへ
相続した物件を売る方
測量費・解体費・残置物撤去で費用が膨らみやすい。取得費不明だと税金が跳ねる。
住み替えで売る方
手取り額＝次の購入原資。税金特例の選択ミスで住宅ローン控除が使えなくなるケースに注意。
結局、いくら引かれるのか？
※ 売却価格に対する概算比率。測量・解体・税金の有無で大きく変動します
この記事では、福岡市で不動産を売却する際にかかる費用の全体像を、項目ごとに解説します。「結局、手元にいくら残るのか」をシミュレーション付きでお見せします。
この記事の内容
費用の全体像 — 売却価格の5〜7%が目安
不動産売却にかかる費用は、大きく分けて3種類あります。
| 費用の種類 | 内訳 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬成功報酬。売買が成立しなければ発生しない |
| 税金 | 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税・印紙税・登録免許税利益が出た場合と、契約・登記に必要なもの |
| その他の諸費用 | 測量費・解体費・ローン完済手数料・引越し費用など物件の種類や状況によって発生するもの |
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目安として、マイホームの売却であれば売却価格の5〜7%程度が諸費用になります。ただし、これはあくまで目安です。土地の測量や建物の解体が必要な場合、あるいは譲渡所得税が発生する場合は、10%を超えることもあります。
費用の大部分は2つ
多くのケースで、費用の大半を占めるのは「仲介手数料」と「税金」の2つです。逆に言えば、この2つさえ正確に把握できれば、手取り額のズレは小さくなります。
いつ、何を払うのか — 費用の発生タイミング
費用は売却のプロセスに応じて、3つのタイミングで発生します。すべてが一度に出ていくわけではないので、キャッシュフローを把握しておくと安心です。
売り出す前〜活動中
測量費（必要な場合）、ハウスクリーニング費用、引越し費用（先行して転居する場合）。これらは売却代金を受け取る前に自己資金で支払うことになります。
売買契約〜決済・引渡し
印紙税（契約時）、仲介手数料（契約時に半額＋決済時に半額が一般的）、ローン完済手数料、抵当権抹消費用、司法書士報酬。これらは売却代金から差し引く形で精算されることが多いです。
翌年の確定申告
譲渡所得税・住民税。売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告し、納税します。3,000万円特別控除などの特例を使う場合も申告は必須です。
売却前にかかる費用に注意
測量費（30〜80万円）や解体費（100〜300万円）は売却代金が入る前に必要になります。特に相続物件で手元資金が限られている場合は、事前に資金計画を立てておくことが重要です。
仲介手数料 — もっとも大きな費用
仲介手数料は、不動産会社が売却活動を行い成約した際に支払う報酬です。宅地建物取引業法で上限額が定められており、これを超えて請求されることはありません。
計算方法
正確には、売却価格を3つの区分に分けて計算します。
| 売却価格の区分 | 手数料率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
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ただし、売却価格が400万円を超える場合は、以下の速算式で一括計算できます。
（売却価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1
※ 1.1は消費税10%分。「＋6万円」は段階計算の調整額
売却価格ごとの早見表
| 売却価格 | 手数料（税込） | 売却価格に対する比率 |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 39.6万円 | 3.96% |
| 2,000万円 | 72.6万円 | 3.63% |
| 3,000万円 | 105.6万円 | 3.52% |
| 4,000万円 | 138.6万円 | 3.47% |
| 5,000万円 | 171.6万円 | 3.43% |
| 8,000万円 | 270.6万円 | 3.38% |
| 1億円 | 336.6万円 | 3.37% |
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売却価格が高くなるほど比率は下がりますが、金額自体は大きくなります。3,000万円の売却でも約106万円。決して小さな金額ではありません。
支払いのタイミング
仲介手数料の支払い時期は不動産会社によって異なりますが、一般的には売買契約締結時に50%、決済・引渡し時に残り50%を支払います。全額を決済時に支払うケースもあります。契約前に確認しておきましょう。
「仲介手数料無料」は本当にお得？
「仲介手数料無料」を謳う不動産会社もありますが、その場合は買主側から手数料を受け取る「両手仲介」であることがほとんどです。両手仲介では、売主と買主の双方の利益を同時に代理することになるため、売主の利益が最大化されにくい構造的な問題があります。手数料の金額だけでなく、誰の味方になってくれるかを考えることが大切です。
譲渡所得税・住民税 — 利益が出た場合の税金
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。ただし「利益が出た場合」に限られ、さらにマイホームの場合は大きな控除制度があるため、実際に課税されるケースは限られます。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費＝購入価格＋購入時の諸費用−減価償却費 ／ 譲渡費用＝仲介手数料・印紙税など
取得費には、購入時の価格に加えて、購入時に支払った仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、測量費なども含めることができます。領収書があれば、取得費に算入して課税対象額を減らせます。
建物は減価償却されます。購入価格そのままではなく、築年数に応じて建物部分の価値が減少した分を差し引いた金額が取得費になります。木造住宅の場合、法定耐用年数は22年（居住用は33年で計算）ですので、築20年の木造住宅は建物の取得費がかなり小さくなっています。
税率 — 所有期間で大きく変わる
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
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内訳は、短期の場合：所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%。長期の場合：所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%です。
落とし穴：「5年」の数え方
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。実際の所有期間ではありません。例えば、2020年4月に購入して2025年5月に売却した場合、実際は5年1ヶ月所有していますが、2025年1月1日時点ではまだ4年9ヶ月。短期譲渡として39.63%の税率が適用されます。
3,000万円特別控除（マイホーム特例）
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例のおかげで、多くのマイホーム売却では譲渡所得税はゼロまたはごく少額になります。
適用の主な条件は以下の通りです。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 居住の事実 | 売却するまで住んでいたこと。転居済みの場合は転居後3年目の年末まで |
| 売却相手 | 配偶者、直系血族、生計を一にする親族などへの売却は対象外 |
| 過去の適用 | 前年・前々年にこの特例を受けていないこと |
| 他の特例との併用 | 住宅ローン控除との併用は不可（売却年＋前後2年） |
| 確定申告 | 必須。申告しなければ控除は適用されない |
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相続した実家に注意
相続した実家を売却する場合、被相続人（亡くなった方）が住んでいた家であっても、相続人自身が住んでいなければ原則としてこの特例は使えません。ただし「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」（空き家特例）という別の制度があり、一定の条件を満たせば利用可能です。条件は厳しいため、事前に税理士への相談をお勧めします。
取得費が不明な場合 — 5%ルール
相続した不動産や、何十年も前に購入した不動産では、購入価格がわからないケースがあります。この場合、売却価格の5%を取得費として計算することになります（概算取得費）。
たとえば3,000万円で売却した場合、取得費はわずか150万円。譲渡所得は2,850万円にもなり、3,000万円特別控除が使えない投資用物件や相続空き家では大きな税額になります。購入当時の契約書や領収書は、必ず探しておきましょう。
印紙税・登録免許税 — 契約と登記にかかる税金
印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。売却価格に応じて金額が決まっています。
| 売却価格 | 印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
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上記は軽減税率適用後の金額です。軽減措置は2027年3月31日までの契約に適用されます。
登録免許税（抵当権抹消）
住宅ローンが残っている場合、売却時にローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。その際の登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。マンション（土地1筆＋建物1個）なら2,000円、土地だけなら1,000円。金額としては大きくありませんが、手続きを司法書士に依頼する場合は報酬（1〜2万円程度）が別途かかります。
その他の費用 — 物件種別で大きく変わる
ここからは、物件の種類や状況によって発生する費用です。すべてがかかるわけではなく、ご自身のケースに該当するものだけを確認してください。
| 費用項目 | 目安（福岡市） |
|---|---|
| 土地の測量費（境界確定）隣地所有者の立会いを経て境界を確定する費用 | 30〜80万円 |
| 建物の解体費木造2階建て30坪の場合。構造・面積で変動 | 120〜200万円 |
| 住宅ローン完済手数料金融機関により異なる。ネット手続きで無料の場合も | 0〜3.3万円 |
| 抵当権抹消費用登録免許税＋司法書士報酬 | 1.5〜3万円 |
| 引越し費用3LDK・福岡市内の場合。繁忙期は割増 | 8〜25万円 |
| ハウスクリーニング3LDK程度。水回り中心なら5万円前後 | 5〜15万円 |
| 残置物撤去費家財一式の処分。相続物件で多い | 15〜40万円 |
| 土地の地盤調査買主の求めに応じて。戸建て用地で必要になる場合 | 5〜15万円 |
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測量費は幅がある理由
測量費の差は、主に「隣地の数と境界確定の難易度」によります。隣地が2〜3筆で所有者が明確なら30万円台で済むこともありますが、隣地が多い・所有者が遠方・公道との官民境界確定が必要な場合は80万円以上になることもあります。福岡市中央区〜博多区の都市部では、隣接する土地が多いため高めになる傾向があります。
見落としやすい費用 ワースト3
費用の全体像を把握していても、実際の売却で「聞いていなかった」と感じるのは、次の3つに集中しています。
多くの売主が見落とす費用
1. 測量費（30〜80万円）— 売却代金を受け取る「前に」必要
決済で受け取る売却代金から差し引けると思いがちですが、測量は売り出し前に完了させる必要があります。つまり自己資金からの持ち出しです。相続物件で手元資金が限られている場合、ここが最初のハードルになります。
2. 譲渡所得税の「5年」判定ミス — 数百万円の差
実際に5年超所有していても、「売却した年の1月1日時点」で5年未満なら短期譲渡として税率39.63%が適用されます。長期譲渡（20.315%）との差は約2倍。売却時期を数ヶ月ずらすだけで手取りが数百万円変わることがあります。
3. 更地化後の固定資産税 — 最大6倍
「更地にした方が高く売れる」と解体した結果、住宅用地の軽減措置（最大1/6）が外れ、翌年の固定資産税が跳ね上がるケースがあります。解体費100〜200万円に加えて、売却が長引くと高い固定資産税を払い続けることに。解体は売却スケジュールとセットで判断してください。
自分のケースでは
いくら引かれる？
物件の種類・所有期間・ローン残債によって費用は大きく変わります。
Base-upでは、査定時に「手取り概算シート」をお渡ししています。
物件種別ごとの費用の違い
「何にいくらかかるか」は物件の種類によって大きく変わります。主な種別ごとの特徴を整理します。
マンション
費用構成がもっともシンプルな種別です。測量は不要、解体も不要。主な費用は仲介手数料＋印紙税＋抵当権抹消費用に限られることがほとんどです。売却価格の約4〜5%を見ておけば十分でしょう。管理費・修繕積立金の精算（日割り計算）が発生しますが、これは費用というよりも買主との精算金です。
一戸建て
マンションと比べて測量費が加わるケースが多いのが特徴です。土地の境界確定が済んでいない場合は30〜80万円の測量費が必要。また、築年数が古い場合は更地にして売却するための解体費（120〜200万円）がかかることもあります。売却価格の約5〜8%を想定しましょう。
土地
測量費がほぼ確実に必要になります。建物がない分、買主は土地の面積と境界を重視するためです。逆に解体費は不要（すでに更地の場合）、ハウスクリーニングも不要です。売却価格の約5〜7%が目安ですが、測量の難易度が高いケースでは上振れします。
収益物件（投資用）
費用構成はマンションや一戸建てと同様ですが、3,000万円特別控除が使えないのが最大の違いです。譲渡所得がそのまま課税対象になるため、長期保有でも利益に対して約20%の税金がかかります。収支計算を事前に行い、手取り額を正確に把握することが重要です。
ケース別：相続した物件を売る場合
相続物件の売却は、マイホーム売却とは費用構造がまったく異なります。特に注意すべきポイントを整理します。
相続特有の追加費用
残置物撤去費（15〜40万円）：家財一式の処分が必要になります。測量費（30〜80万円）：古い物件ほど境界確定が済んでいない可能性が高い。解体費（120〜200万円）：古家付きで売れない場合に必要。これら合計で最大300万円超の追加費用が発生します。
取得費がわからない問題
何十年も前に親が購入した物件では、購入時の契約書が見つからないケースが多くあります。この場合、売却価格の5%しか取得費として計上できず、3,000万円特別控除も使えないと譲渡所得税が数百万円になることがあります。通帳の振込記録、ローンの借入記録などの間接資料でも証明できる場合があるので、まずは書類を探すことが最優先です。
空き家特例の確認を
「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」（空き家特例）は、条件を満たせば相続物件でも最大3,000万円を控除できます。ただし「昭和56年5月31日以前に建築」「相続から3年以内の売却」「耐震基準適合または解体して更地で売却」など条件が厳しいため、早めに税理士に相談してください。
ケース別：住み替えで売る場合
住み替えの場合、売却の手取り額がそのまま次の住宅の購入原資になります。費用の見積もりが甘いと、購入計画そのものが崩れるリスクがあります。
特例の選択ミスに注意
3,000万円特別控除を使うと、売却した年とその前後2年間は住宅ローン控除が受けられません。譲渡所得税がゼロになるメリットと、住宅ローン控除を最大13年間受けられるメリット。どちらが有利かは借入額・金利・譲渡所得の金額によって変わります。「とりあえず3,000万円控除を使おう」と安易に判断せず、事前にシミュレーションしてください。
「売り先行」と「買い先行」で変わるコスト
売り先行の場合、仮住まい費用（家賃＋引越し2回分）が追加で発生します。一方、買い先行では、売れるまでの期間、新旧2つの住宅ローンを二重に返済する「ダブルローン」リスクがあります。どちらもコストに直結するため、売却計画と資金計画をセットで立てることが重要です。
シミュレーション3パターン
具体的な数字で見てみましょう。いずれも福岡市内の物件を想定しています。
パターン① マンション
中央区・築15年・3LDK｜マイホーム特別控除あり
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 仲介手数料（税込） | −105.6万円 |
| 印紙税 | −1万円 |
| 抵当権抹消費用 | −2万円 |
| 譲渡所得税 | 0円3,000万円特別控除適用 |
| 費用合計 | 約108.6万円（3.6%） |
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手元に残る金額（概算）
約2,891万円
パターン② 一戸建て（古家付き土地）
南区・築35年・更地渡し｜マイホーム特別控除あり
| 売却価格 | 2,200万円 |
| 仲介手数料（税込） | −79.2万円 |
| 印紙税 | −1万円 |
| 測量費 | −45万円 |
| 建物解体費 | −150万円 |
| 抵当権抹消費用 | −2万円 |
| 譲渡所得税 | 0円3,000万円特別控除適用 |
| 費用合計 | 約277.2万円（12.6%） |
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手元に残る金額（概算）
約1,923万円
パターン③ 収益マンション（投資用1室）
博多区・築22年・ワンルーム｜10年保有・特別控除なし
| 売却価格 | 1,200万円 |
| 仲介手数料（税込） | −46.2万円 |
| 印紙税 | −1万円 |
| 抵当権抹消費用 | −2万円 |
| 譲渡所得税長期20.315%｜譲渡所得400万円と仮定 | −81.3万円 |
| 費用合計 | 約130.5万円（10.9%） |
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手元に残る金額（概算）
約1,070万円
パターン①（マンション）と②（古家付き土地）を比べると、売却価格は800万円しか違わないのに、手取り額の差は約970万円。測量費と解体費の有無が手取り額に大きく影響することがわかります。
シミュレーションの前提
上記は概算です。実際の費用は物件の状況、ローン残債、所有期間、取得費の有無、適用できる特例などによって異なります。正確な手取り額の算出には、個別の査定が必要です。
よくある誤解と落とし穴 5選
誤解① 「査定額＝手取り額」と思っている
査定額はあくまで「売れそうな価格」であり、そこから仲介手数料や税金が差し引かれます。査定額だけを見て資金計画を立てると、住み替え先の頭金が足りないなどの問題が生じることがあります。
誤解② 「所有5年超えたから長期譲渡」と思い込む
前述の通り、「売却した年の1月1日時点」で5年超でなければ短期譲渡です。税率が39.63%→20.315%と約2倍の差があるため、売却時期を数ヶ月ずらすだけで数百万円の差になることがあります。
誤解③ 「税金がかからないから確定申告は不要」
3,000万円特別控除を使って譲渡所得税がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。申告しなければ控除が適用されず、後から税務署に指摘されて追徴課税を受けるリスクがあります。
誤解④ 「購入時の書類がないから取得費は5%しかない」
契約書や領収書がなくても、購入当時の通帳の振込記録、住宅ローンの借入記録、不動産取得税の課税明細書など、間接的な資料で取得費を証明できる場合があります。諦める前に、税理士に相談してみてください。
誤解⑤ 「更地にした方が高く売れる」と安易に判断
更地にすると固定資産税の住宅用地の軽減措置（最大1/6）が外れ、翌年の固定資産税が最大6倍になります。解体費100〜200万円に加えて、売却が長引くと高い固定資産税を払い続けることに。解体は売却戦略とセットで判断すべきです。
Base-upの場合 — 費用を"見えない化"しません
不動産売却の相談で意外と多いのが、「前の不動産会社には費用のことをちゃんと説明してもらえなかった」という声です。
査定額だけを大きく見せて媒介契約を取り、いざ売却が成立してから「仲介手数料は◯◯万円です」「測量費がかかります」「税金は◯◯万円になりそうです」と後出しする。これでは、売主が正しい判断をすることはできません。
Base-upでは、査定報告の段階で、想定される費用をすべて明記した「手取り概算シート」をお渡ししています。
仲介手数料はもちろん、印紙税、抵当権抹消費用、測量費の要否、譲渡所得税の概算、住宅ローンの完済資金——。売却価格からこれらを差し引いた「実際に手元に残る金額」を、最初の段階でご確認いただけます。
「思っていたより手元に残らなかった」ということがないよう、最初から正直に、すべてお伝えする。それがBase-upの基本姿勢です。
無料査定でわかること
Base-upの無料査定では、売却価格の見込みだけでなく、費用を差し引いた手取り概算額もお伝えします。「売るかどうかまだ決まっていない」「まず費用感を知りたいだけ」という段階でも、ご利用いただけます。