物件概要
- 種別
- マンション（3LDK・72㎡）
- 所在地
- 福岡市中央区薬院
- 築年数
- 築18年
- 売却理由
- 住み替え（お子様の進学に伴い広い物件へ）
- 担当
- 臼杵 昇平
売主 H.M様（50代ご夫婦）のケース
H.M様ご夫婦は、お子様の高校進学を機に手狭になったマンションからの住み替えを検討されていました。一括査定サイトを通じて3社に査定を依頼。Base-upはそのうちの1社でした。
他社2社の査定額は3,400万円と3,350万円。それに対し、Base-up（臼杵）の査定額は3,180万円でした。
「正直に言います。3,400万円では売れません」
面談時、臼杵はこう切り出しました。
「同じマンションの過去の成約事例、現在の競合物件の状況、そして築18年という条件を総合すると、3,400万円で売り出しても問い合わせが入りにくい価格帯です。最初の1〜2ヶ月で反応がなければ値下げを繰り返すことになり、結果的に3,100万円を切る可能性もあります」
臼杵 昇平正直なところ、H.M様は最初この査定額に落胆されたそうです。「200万円も違うなら、高い方にお願いした方がいいのでは」と。しかし臼杵はデータを使って丁寧に説明を続けました。
中央区薬院エリアの同規模マンションの直近1年の成約事例5件を一覧で提示。すべて3,000万円台前半で成約しており、3,400万円で売れた事例は1件もありませんでした。
「最初から適正価格で出す」という戦略
臼杵が提案したのは、3,200万円での売り出しでした。査定額よりわずかに上乗せしつつ、市場の相場感から乖離しない価格設定です。
ポイントは「値下げ交渉の余地を残しつつ、最初から問い合わせが来る価格帯にする」こと。高すぎる価格で出して塩漬けになるリスクを避け、売却期間の長期化によるH.M様の精神的・経済的な負担を最小化する方針でした。
売却の経過
売り出し開始
3,200万円で掲載開始。ポータルサイト・レインズ・ふれんずに掲載。臼杵が物件写真を自ら撮影し直し、薬院エリアの生活利便性を訴求するコメントを作成。
2週間目｜内覧3件
掲載初週から問い合わせが入り、2週間で3組が内覧。適正価格で出したことで「お得感」を感じた購入検討者が集まった。
3週間目｜購入申込み
3組目の内覧者から購入申込み。3,150万円の指値が入るも、臼杵が買主側仲介と交渉し3,180万円で合意。
1.5ヶ月目｜契約・引き渡し完了
売り出しから約45日で引き渡し完了。住み替え先の購入スケジュールにも余裕を持って間に合った。
成約結果
3,180万円
査定額 3,180万円 → 成約価格 3,180万円
乖離率 0%｜売却期間 45日
もし3,400万円で売り出していたら
臼杵はこう振り返ります。
「3,400万円で売り出していた場合、おそらく2〜3ヶ月は反応がなく、そこから100万円ずつ値下げを繰り返すことになったと思います。最終的に3,100万円前後で成約するのに半年かかる——そういうケースを何度も見てきました」
臼杵 昇平H.M様の場合、お子様の進学時期という期限がありました。売却が長期化すれば住み替え計画全体に影響が出ます。「最初から現実的な価格で出す」ことは、金額だけでなく時間と安心を守る戦略でもあったのです。
なぜ「高い査定」が危険だったか
直近の成約事例5件がすべて3,000万円台前半。3,400万円で売れた事例はゼロ。根拠のない査定額だった。
高値で出すと最初の2〜3ヶ月の「鮮度」を無駄にする。ポータルサイトの掲載初期は閲覧数が最も多い。ここで反応がないと「売れ残り物件」として認知され、値下げしても注目されにくくなる。
値下げの繰り返しは「弱み」を見せること。100万円ずつ3回値下げすれば、買い手は「まだ下がる」と待つ。売主の交渉力がどんどん失われる。
住み替え計画が狂うリスク。H.M様の場合、お子様の進学に合わせたスケジュールがあった。半年の遅延は経済的にも精神的にも大きな負担。
あなたの査定書、こうなっていたら注意
この事例から、読者の方が自分で使える「危険な査定の見分け方」を整理します。
こんな査定書が出たら立ち止まってください
高値査定を選ぶとこうなる（典型パターン）
1ヶ月目：問い合わせゼロ。「まだ始まったばかり」と言われる。
2ヶ月目：内覧1件、反応なし。「100万円下げましょう」と提案される。
3ヶ月目：値下げ後も反応薄い。ポータルサイトで「売れ残り」として認知される。
4〜5ヶ月目：さらに100万円値下げ。買い手は「まだ下がる」と待ちの姿勢。
6ヶ月目：結局、適正価格で出した場合より安く、半年の時間を失って成約。
この間のローン返済・管理費・固定資産税を足すと、さらに数十万円の損失。
他社の査定額、
妥当ですか？
すでに査定を受けた方も、セカンドオピニオンとしてBase-upの査定をご利用いただけます。
成約事例に基づいた正直な数字をお伝えします。
H.M様の声
「最初は正直、200万円も低い査定に不安を感じました。でも臼杵さんがデータで説明してくれたので納得できました。結果的に45日で売れて、住み替えのスケジュールも完璧でした。高い査定に飛びつかなくて本当によかったです」
H.M様（50代）
※ 本事例はお客様のプライバシー保護のため、物件所在地・価格等の一部を変更して掲載しています。事例の構成・経緯は実際の取引に基づいています。