博多区で今売るべき？ 待つべき？
⭕ 今売る方がよい人
博多駅周辺のマンションで含み益がある方。再開発の期待値はすでに価格に織り込まれており、金利上昇リスクを考えると利益確定のタイミング。また、築20年超の戸建て・土地で出口を探している方。
△ もう少し待ってもよい人
博多コネクティッドのボーナス対象ビル（2028年12月31日までに竣工予定のもの）の竣工が続き、エリアの魅力がさらに上がる可能性あり。ただし「上がるかもしれない」は「下がるかもしれない」と表裏一体。ローンの負担感がなく、3年以上保有できるなら待つ選択肢も。
「博多区は人気だから高く売れる」。そう思っている方は多いですが、人気エリアだからこそ、価格設定を間違えると痛い目に遭います。買い手の選択肢が多い分、高すぎれば簡単に他の物件に流れます。
この記事では、再開発の話は最低限にとどめて、マンション・戸建て・土地、それぞれ「あなたの物件をどう売るか」に集中します。
博多区で不動産を売る前に（2026年11月時点）
相場：売出中の件数・価格の中央値・成約の値引き率は、すぐ下の表（毎週更新）にあります。マンションは博多区の中古マンションレポート、町ごとはエリア別レポートで確かめられます。
地価：2026年の地価公示で、博多区の住宅地は平均+7.6%（7区で3番目）、商業地は+9.1%。上昇は続いていますが、住宅地の上昇率は2024年の+14.8%から縮んでいます。
気をつけること：売り物が多い区なので、買い手は比べて選べます。駅からの距離・築年数・管理費の重さで、同じ区内でも売れ方が大きく変わります。
事例：当社が博多区でお手伝いした売却の経緯は、この記事の後半の「博多区の不動産売却事例」にあります。
博多区の売却マーケット・データ（2026年11月時点）
当社が日次で収集・名寄せしている福岡市の売出データと、レインズ成約事例の自社集計から、博多区のいまを数字でお見せします。相場表ではなく「売る側の判断材料」としてご覧ください。
| 種別 | 売出中 | 直近90日の売出終了※ | 売出価格の中央値 | 値下げ経験率 |
|---|---|---|---|---|
| 中古マンション | 614件 | 273件 | 2,680万円（50.2万円/㎡） | 67% |
| 中古戸建て | 26件 | 17件 | 4,485万円 | 40% |
| 新築戸建て | 138件 | 74件 | 4,649万円 | 81% |
| 土地 | 48件 | 37件 | 7,412万円 | 64% |
博多区では現在826件が売出中で、直近90日で約401件の売出が終了しました（成約のほか取り下げ等を含む目安）。中古マンションの売出㎡単価の中央値は50.2万円/㎡。販売中に3%以上の値下げを経験した物件は67%（値下げ幅の中央値7.2%）あり、最初の価格設定が販売の成否を大きく左右しています。一方、レインズ成約事例の当社集計では、成約時の最終売出価格からの値引きは中央値3.4%と小さく、価格の調整は販売期間中の値下げで行われているのが実態です。
レインズ成約データ（当社集計・2025年7月〜2026年11月）
| 種別 | 成約件数 | 成約価格の中央値 | ㎡単価の中央値 | 最終売出価格からの値引き率 |
|---|---|---|---|---|
| マンション | 158件 | 1,900万円 | 45.7万円/㎡ | 3.4% |
| 戸建 | 10件 | 4,483万円 | 44万円/㎡ | ー |
| 土地 | 22件 | 4,195万円 | ー | ー |
- ※ 売出終了: ポータル掲載が確認できなくなった件数。成約のほか取り下げ・掲載替えも含む目安値です。
- 売出データ: 主要不動産ポータルの掲載情報を当社が横断収集し、同一物件の重複を除去した統計値（2026年11月集計）。
- 値下げ経験率: 一定期間以上観測できた売出物件のうち、販売中に3%以上価格が下がったものの割合。サンプルが少ない区分は「ー」表示。
- レインズ成約データ: 不動産流通機構（レインズ）の成約事例を当社が集計した統計値です。個別の成約事例は公開していません。件数10件未満の区分は非表示。当社が査定・売却支援の際に参照した事例の集計のため、築年・面積の構成が売出中の物件とは異なります。売出価格の中央値との単純比較はできません。
毎月更新の詳細データは 博多区の売却マーケットレポート へ（種別ごとの詳細: 中古マンション・中古戸建て・土地）。エリア別・マンション棟別のさらに詳しい相場は 博多区のエリア別レポート・博多区の中古マンションレポート で公開しています。
マンション・戸建て・土地 — それぞれの売り時判断
マンション — 含み益があるなら「利益確定」の時期
博多駅周辺の中古マンション価格はここ数年で大きく上昇しました。博多区で売出中の築10年以内の中古マンションは、価格の中央値が3,540万円（広さの中央値40.9㎡、2026年11月時点の当社集計）です。新築価格の上昇に引きずられて、築浅ほど値上がりしています。ただし、この上昇のかなりの部分は「再開発の期待値」がすでに織り込まれたもの。今後の金利上昇やオフィス供給過剰で下振れするリスクもあります。
判断基準はシンプルです。購入価格より今の査定額が高いなら、利益確定のタイミングとして検討する価値がある。「もう少し上がるかも」と待って高値づかみの買い手がいなくなる方がリスクは大きいです。
収益物件 — 「出口」として最も売りやすい時期
博多区は単身向けの区分マンションが多く、投資用として買う人もいます。利回りが市場の水準に合っていれば、買い手は見つかりやすいエリアです。入居者がいるままオーナーチェンジで売却可能。退去を待つ必要はありません。
一戸建て・土地 — 「博多区」のアドレス力を活かす
板付・那珂・竹下など南部エリアが中心。駅前エリアほど上昇率は高くありませんが、「博多区」というアドレスの信頼感は買い手にとって明確なプラス要因です。
築30年超の戸建ては、建物の価値がほぼゼロでも「土地」として売れます。更地渡しか古家付きかは、土地の広さ・接道状況・周辺相場で判断が分かれます。迷ったら更地化前にまず相談してください。解体後に固定資産税が上がって負担だけ増えるケースもあります。
博多区で強気にしすぎると危ない物件
人気エリアだからこそ「高く売れるはず」という期待が暴走しやすい。以下に当てはまる物件は、相場より高い価格で出すと長期化します。
博多駅徒歩10分超のマンション
駅からの距離は、買い手が最初に絞り込む条件のひとつです。「博多駅近」のイメージで強気にしても、買い手はシビアに距離を見ています。徒歩10分超は「利便性で選ばれるエリア」ではなく「価格で選ばれるエリア」。価格設定を間違えると、同条件の中央区物件に流れます。
築25年超・管理費が高いマンション
博多区は築浅マンションの供給が続いているため、築古は築浅と直接比較されます。管理費・修繕積立金が重いと、買い手はローンと合わせた毎月の支払いで比べるため敬遠されやすく、価格を下げても問い合わせが来ない状態に陥ることがあります。
南部の旗竿地・接道不良の土地
板付・竹下エリアは住宅需要こそ堅調ですが、旗竿地や接道条件が悪い土地は買い手が限定されます。「博多区だから大丈夫」ではなく、土地の個別条件で売り方が大きく変わります。
「人気エリア＝高く売れる」は危険
博多区の取引量は多い。つまり買い手にとっても選択肢が多い。高すぎる価格で出すと、同じエリアの別の物件に買い手を持っていかれます。人気エリアほど「適正価格で最速成約」が最も手取りが大きくなる戦略です。
博多区の自分の物件、
今いくら？
再開発エリアの最新成約事例を踏まえた査定をお出しします。
「今売るべきか」の判断材料として、まず数字を把握しませんか。
エリア別の動向
主な取引
マンション・収益
再開発の中心エリア。マンション価格の上昇が顕著で、築10年以内の2LDKは3,000万円超も珍しくなくなりました。投資用ワンルームの需要も旺盛で、オーナーチェンジ物件の回転が速いエリアです。
主な取引
マンション・収益1棟
博多駅から徒歩15分圏内で、駅近エリアと比べて価格が抑えめ。一方で利便性は高く、単身者・DINKs向けの実需と投資需要が混在しています。収益1棟マンションの取引も活発で、Base-upの実績にも美野島のRC造8室の事例があります。
主な取引
マンション・一戸建て
地下鉄空港線の恩恵を受けて、東比恵は空港勤務者や出張が多いビジネスパーソンに人気。吉塚は県庁に近く、公務員世帯の需要があります。博多駅エリアの価格上昇に押し出される形で、このエリアへの流入が増えています。
主な取引
一戸建て・土地
博多区の南部エリア。駅からの距離がある場所が多く、地価は区内では比較的手頃です。最新の水準は博多区の不動産売却相場で確認できます。一戸建てと土地の取引が中心で、住み替え需要の受け皿として機能しているエリアです。
博多区の地価概況（参考データ）
博多区 住宅地 平均変動率（2026年）
+7.6%
商業地は+9.1%｜住宅地は7区中3位の上昇率
2026年地価公示の博多区平均は住宅地+7.6%、商業地+9.1%。博多コネクティッド（2019年始動、容積率最大50%上乗せ、2028年12月31日までに竣工予定のビルが対象）の効果もあって上昇が続いていますが、住宅地の上昇率は2024年の+14.8%をピークに縮小しています。
ただし、地価が上がっているからといって、あなたの物件がその分高く売れるとは限りません。地価公示は「標準地」の話。実際の成約価格は物件の個別条件（築年数・管理状態・階数・方角）で大きくブレます。地価データは参考にしつつ、判断は直近の成約事例ベースで。
| 年 | 住宅地 | 商業地 |
|---|---|---|
| 2022年 | +10.8% | +11.0% |
| 2023年 | +12.9% | +11.8% |
| 2024年 | +14.8% | +13.8% |
| 2025年 | +12.1% | +11.2% |
| 2026年 | +7.6% | +9.1% |
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博多区で多い相談
Base-upに寄せられる博多区オーナーからの声
Q. 博多駅前のマンション、再開発でまだ上がりますか？
上がる可能性はありますが、期待値の多くはすでに価格に織り込まれています。金利上昇・オフィス供給過剰のリスクと天秤にかけ、「今の含み益を確定するか、さらなる上昇に賭けるか」の判断です。迷うなら、まず現在の査定額を知った上で判断するのが合理的です。
Q. 投資用ワンルーム、入居者がいるまま売れますか？
オーナーチェンジ物件として売却可能です。博多区は投資需要が高いため、利回りが市場相場に合っていれば買い手は見つかりやすいエリアです。退去を待つ必要はありません。
Q. 板付の築35年の戸建て、売れますか？
建物の価値はほぼゼロに近いですが、「土地」として売却する方法があります。解体して更地渡しにするか、現況（古家付き土地）で売るか。どちらが有利かは土地の広さ・接道状況・周辺相場で判断します。
データの出典
- 売出・成約データ：当社集計（売出は主要不動産ポータルの掲載を横断収集・重複除去、成約はレインズの成約事例の集計。上の表の注を参照）
- 地価変動率：福岡市「地価公示 区別平均価格及び対前年変動率（住宅地・商業地）平成15年〜令和8年」（各地点の変動率の平均）
※ 売出・成約の数字は当社の集計、地価は福岡市の公表値です。実際の成約価格は物件の個別条件により異なります。
博多区の不動産売却事例
Base-upが博多区で実際にお手伝いした売却の実例です。査定額から成約価格・売却期間まで、経緯を正直に公開しています。ご事情の近い事例からご覧ください。
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