住みながら売却できる？
— 居住中の売却の進め方

結論：はい、住みながらの売却は可能です。むしろ居住中に売却活動を行い、売れてから引っ越す方が多数派です。「空にしないと売れないのでは」と心配される方は多いですが、空室にしてから売り出す必要はまったくありません。

ただし、住みながら売る場合には「内覧をどう乗り切るか」「引渡しまでのスケジュールをどう組むか」といった、居住中ならではの段取りがあります。この記事では、住みながらの売却で押さえておくべきポイントを整理します。

住みながらでも売れる理由

「生活感がある状態で買う人が見に来るのは抵抗がある」——そう感じるのは自然なことです。しかし、実務上は住みながらの売却が主流です。理由は3つあります。

1つ目は、買主も「住んでいる状態」を前提にしていること。中古住宅の購入を検討する人は、居住中の物件を見ることに慣れています。不動産会社も内覧時に「現在お住まいです」と事前に伝えるため、買主側にとっては想定内です。

2つ目は、生活感があるほうが「暮らしのイメージ」が伝わりやすいこと。空室は広さがわかりやすい反面、家具の配置や収納の使い勝手が想像しにくい面もあります。実際に家族が暮らしている姿は、買主にとって良い参考になることがあります。

3つ目は、引っ越し費用の二重払いを避けられること。先に空室にするには仮住まいが必要になり、引っ越し費用が2回かかります。売れてから引っ越すなら1回で済みます。

居住中の売却の流れ

住みながら売る場合も、売却の基本的な流れは同じです。違いが出るのは「内覧対応」と「引渡しのタイミング」の2点です。

①査定を受ける。不動産会社に訪問査定を依頼します。居住中であることは査定に影響しません。部屋の荷物はそのままで大丈夫です。

②媒介契約を結ぶ。売却を依頼する会社を決め、契約を結びます。

③売却活動がスタート。物件がポータルサイトやレインズに掲載されます。写真撮影は不動産会社が行いますが、居住中でもきれいに撮影するノウハウがあるので心配は不要です。

④内覧に対応する。購入検討者が物件を見に来ます。日程は不動産会社が調整してくれるので、ご自身の都合に合わせられます。

⑤売買契約を結ぶ。買主が決まったら、売買契約を結びます。

⑥引っ越し・引渡し。契約から引渡しまでは通常1〜2ヶ月。この期間中に引っ越しを済ませ、物件を空にして引き渡します。

内覧対応 — 5つのポイント

住みながら売る場合、最も気をつかうのが内覧です。「どこまで片付ければいいのか」「当日何をすればいいのか」が気になると思います。完璧にする必要はありませんが、いくつかのポイントを押さえると印象が大きく変わります。

① 水回りだけはきれいに

キッチン・浴室・トイレ・洗面台は、買主が最も気にする場所です。専門のハウスクリーニングを入れる必要まではありませんが、カビ・水垢・排水口の汚れは事前に掃除しておきましょう。水回りがきれいな物件は、それだけで「丁寧に暮らしていた」という印象を与えます。

② 物を減らすより「整理する」

荷物を全部片付ける必要はありません。ただし、床が見える面積が広いほど部屋は広く見えます。廊下や玄関の通路に物を置かない、テーブルの上を片付ける、靴箱の中を整理しておく——この程度で十分です。

③ においに注意

住んでいる本人は気づきにくいですが、家には「その家のにおい」があります。内覧前に10分ほど窓を開けて換気するだけで印象が変わります。ペットを飼っている場合は特に換気を念入りに。芳香剤でごまかすより、換気が効果的です。

④ 照明をすべてつけておく

内覧時はすべての部屋の照明をつけておきましょう。明るい部屋は広く見えますし、好印象につながります。カーテンも開けて、自然光を入れてください。

⑤ 当日は不動産会社に任せる

内覧当日、売主は在宅していても問題ありませんが、案内は不動産会社に任せるのが基本です。売主がついて回ると、買主は遠慮して質問しづらくなります。挨拶だけして、別の部屋で待つか、短時間であれば外出するのがおすすめです。

引渡しまでのスケジュール

住みながら売る場合のスケジュール感を整理します。

売却活動中（1〜6ヶ月）。普段どおり生活しながら、内覧が入ったら対応します。内覧は週末に集中することが多く、多い時期で月に3〜5回程度です。

売買契約後（1〜2ヶ月）。契約が決まったら、引渡し日までに引っ越しを完了させます。この期間に新居の契約・引っ越し業者の手配・荷造りを進めます。

引渡し日。物件を空にした状態で残金決済・鍵の引渡しを行います。エアコンや照明器具など、残すもの・持っていくものは契約時に取り決めます。

住みながら売るメリット

引っ越し費用が1回で済む。先に空室にする場合、仮住まいへの引っ越し＋新居への引っ越しで2回分の費用がかかります。売れてから引っ越せば1回で済むため、20〜40万円ほどの節約になります。

住宅ローンと家賃の二重払いを避けられる。空室にして仮住まいに移ると、ローンの返済と仮住まいの家賃を同時に払う期間が生じます。売れるまでの期間が長引くほど負担は大きくなります。

物件の管理が楽。空室のまま放置すると、換気不足でカビが生えたり、排水トラップの水が蒸発してにおいが出たりすることがあります。住んでいれば自然に管理されます。

住みながら売るデメリットと対策

内覧のたびに片付けが必要。毎回「お客様が来る」状態にしなければならず、精神的な負担はあります。対策としては、内覧が入りやすい週末だけ最低限の整理をする習慣をつけることです。「常にきれいにしておく」のではなく、「すぐ片付けられる仕組みをつくる」と考えてください。

生活感がマイナスに働くことも。たとえば壁のシミや床の傷が目立つ場合、家具で隠れていれば気にならなかったものが、空室にすると露呈してしまう——逆に居住中は隠せてしまうため、後から契約不適合責任のトラブルになるリスクがあります。物件状況報告書に正直に記載しておくことが重要です。

売却活動中の生活にストレスを感じることがある。「いつ内覧が入るかわからない」「急に来週末と言われても困る」というストレスは実際にあります。不動産会社に「内覧は前日までに連絡してほしい」「平日は対応できない」など、条件を事前に伝えておくことで軽減できます。

空室にすべきケース

住みながらの売却が多数派とはいえ、空室にしたほうが有利なケースもあります。

すでに引っ越し済みで、物件が空いている場合。転勤などで先に退去済みなら、空室のまま売り出したほうがスムーズです。内覧の日程調整も不要になり、いつでも見せられる状態になります。

物件の状態が悪く、生活感がマイナスに働く場合。荷物が多すぎて部屋が狭く見える、ペットのにおいが強い、設備の劣化が目立つ——こうした場合は空室にしてハウスクリーニングを入れたほうが、早期売却につながることがあります。

高額物件で、ステージング（モデルルーム化）が有効な場合。5,000万円以上のマンションなどでは、プロのインテリアコーディネーターに依頼して家具を配置する「ホームステージング」が効果を発揮するケースがあります。この場合は空室が前提です。

よくある質問

Q. 内覧は何回くらいありますか？

物件や価格帯によりますが、福岡市のマンションの場合、売却活動中に5〜15回程度が目安です。週末に集中するため、月に2〜4回の週末に対応するイメージです。成約までの内覧回数は平均で8〜10回程度ですが、1回目の内覧で決まることもあります。

Q. ペットがいても大丈夫ですか？

ペットがいても売却は可能です。ただし、内覧時はペットを別の部屋に移すか、一時的に外出させるのが望ましいです。動物が苦手な方やアレルギーのある方もいるためです。また、においには特に気を配り、内覧前の換気を徹底しましょう。

Q. 子どもがいると内覧に影響しますか？

お子様がいること自体はまったく問題ありません。むしろファミリー向け物件の場合、「子育て家庭が実際に暮らしている」ことがプラスに働くこともあります。内覧中はお子様と一緒に外出するか、別の部屋で過ごしてもらうとスムーズです。

Q. 売却活動中、リフォームは必要ですか？

住みながらの売却では、リフォームは基本的に不要です。買主が自分好みにリフォームすることを前提にしていることが多いためです。ただし、壊れた設備の修繕（水栓の水漏れ・建具の不具合など）は直しておいたほうが内覧時の印象が良くなります。リフォームの費用対効果については「リフォームしてから売るべきか」をご覧ください。

Q. 近所に売却していることを知られたくないのですが

不動産会社に「近隣に知られたくない」と伝えれば、チラシのポスティングを控える・看板を出さないなどの対応が可能です。ポータルサイトへの掲載は広く募集するために必要ですが、写真の撮り方や物件の特定を避ける工夫もできます。売却理由が離婚や経済的な事情の場合など、秘密厳守が必要な方は査定の段階で遠慮なくお伝えください。