2015年に福岡市が発表した「天神ビッグバン」構想。航空法の高さ制限の緩和と市独自の容積率緩和を組み合わせ、古いビルの建て替えを誘導して、福岡の都心を大きく変えてきました。
2019年には博多駅周辺で「博多コネクティッド」も始まり、博多駅周辺の建て替えも進んでいます。この2つの大規模再開発は、周辺エリアの地価にどのような影響を与えているのか。そして、再開発エリアの近くに不動産をお持ちの方は、いつ売るべきなのか。データをもとに整理します。
要点（2026年11月4日時点）
期限：容積率の上乗せ（最大+50%）は、2026年12月31日までに竣工するビルが対象です（感染症対策の要件つき）。複数の街区にまたがる段階的な建て替えは、期限を個別に判断します。福岡市のページ（2026年8月31日更新）に、期限を延ばすという記載はありません。
進み具合：2026年3月末までに85棟が竣工。年末までに約90棟、2030年代までに約120棟が建て替わる予定です（福岡市）。期限の後も建て替えは続きます。
地価：中央区の商業地の平均は、2015年から2026年で約2.7倍。伸びのピークは2020年の+20.5%で、2026年は+8.4%です。
売る側の見方：期限は「再開発の終わり」ではありません。期限の前後で天井を当てようとするより、ご自身の物件の条件で判断するのが確実です（期限とその後）。
目次
天神ビッグバンとは — 10年で変わる天神の姿
天神ビッグバンは、福岡市が推進する天神地区の都市再開発プロジェクトです。天神交差点から半径約500m（約80ha）の範囲で、国家戦略特区による航空法の高さ制限の緩和と、市独自の容積率緩和を使い、耐震性の高いビルへの建て替えを促進しています。2017年には明治通り地区などで高さの上限がさらに緩和され、約76mから約115mまで建てられるようになりました（東側は最大約100m）。
対象範囲
約80ha
天神交差点から半径約500m
容積率の上乗せ
最大+50%
2026年12月31日までに竣工予定のビルが対象（感染症対策の要件つき。複数街区の段階的な建て替えは個別判断）
2021年の天神ビジネスセンター、2023年の福岡大名ガーデンシティ（旧大名小学校跡地）、2025年4月のワン・フクオカ・ビルディング（福岡ビル・天神コア・天神ビブレ跡地）、2026年8月の天神ビジネスセンターⅡなど、2015年の構想発表から約10年で天神の景観は劇的に変化しています。
この変化は単なるビルの建て替えにとどまりません。新しいビルにはオフィス、商業施設、ホテルが入り、就業人口と来街者数が増加。「人が増える」ことが周辺の不動産需要を押し上げ、地価上昇の原動力となっています。
地価データで見る再開発の影響
天神ビッグバンが始まった2015年以降、天神のある中央区の地価は大きく上がりました。国土交通省の地価公示を福岡市が区別に集計した平均価格で見ます。
中央区の商業地（地価公示の区平均）
| 年 | 中央区 商業地の平均（㎡単価） | その年の変動率 |
|---|---|---|
| 2015年 | 92.7万円 | +4.5% |
| 2018年 | 123.8万円 | +12.3% |
| 2020年 | 165.4万円 | +20.5% |
| 2023年 | 197.4万円 | +10.8% |
| 2026年 | 251.5万円 | +8.4% |
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※区の平均価格は、その年の標準地（調査地点）の平均です。地点の入れ替えがあるため、同じ土地の値動きを厳密に比べたものではありません。
2015年から2026年で、中央区の商業地の平均は約2.7倍になりました。コロナ禍の2021年は+7.5%と伸びが鈍りましたが、その後も上昇が続いています。ただし2026年は+8.4%と、ピークの2020年（+20.5%）より伸びは小さくなっています。市内で最も高い天神1丁目の地点（1,240万円/㎡）も、2026年は前年比+2.5%でした。
住宅地への波及
注目すべきは、天神中心部の商業地だけでなく、周辺の住宅地にも地価上昇が波及している点です。大名、赤坂、薬院、今泉、警固といった天神徒歩圏のエリアでは、マンション用地や投資用物件の需要が高まり、住宅地の地価も上昇しています。区ごとの住宅地の平均で見ると、次のとおりです。
| 区（住宅地の平均） | 2015年 → 2026年 | 倍率 |
|---|---|---|
| 博多区 | 10.3万円 → 27.3万円/㎡ | 約2.7倍 |
| 中央区 | 23.1万円 → 59.3万円/㎡ | 約2.6倍 |
| 東区 | 7.4万円 → 15.3万円/㎡ | 約2.1倍 |
| 南区 | 11.7万円 → 23.8万円/㎡ | 約2.0倍 |
| 早良区 | 14.3万円 → 27.1万円/㎡ | 約1.9倍 |
| 西区 | 9.0万円 → 16.2万円/㎡ | 約1.8倍 |
| 城南区 | 11.4万円 → 19.8万円/㎡ | 約1.7倍 |
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伸びが最も大きいのは都心の博多区・中央区で、城南区・西区は1.7〜1.8倍と相対的に緩やかでした。ただし区の平均なので、同じ区の中でも駅からの距離などで差があります。
地価上昇 ≠ 売却価格の上昇
地価公示の数字が上がっていても、個別の物件がそのまま高く売れるとは限りません。マンションの場合は築年数の影響、一戸建ての場合は建物の劣化が売却価格に影響します。地価が10年で30%上がっていても、築年数が10年進めば建物価値は下がるため、「差し引きでどうなるか」を個別に判断する必要があります。
博多コネクティッドとの相乗効果
2019年に始動した「博多コネクティッド」は、博多駅周辺の再開発プロジェクトです。容積率の上乗せ（最大50%、2028年末までの竣工が対象）で周辺ビルの建て替えを促し、2026年3月末までに30棟が竣工しています（福岡市）。
天神ビッグバンとの大きな違いは、博多駅が新幹線・JR・地下鉄のターミナルであるということ。九州全体、さらには関西・中四国からのアクセスポイントであるため、企業の拠点やホテルの立地先としての強みがあります。
2つの再開発が生み出す「回廊効果」
天神と博多駅は直線距離で約2km。その間や周辺のエリアは、2つの再開発の「中間地帯」として需要が高まっています。祇園、中洲、呉服町といったエリアは、天神・博多双方へのアクセスが良く、商業地としても住宅地としても注目度が上がっています。
また、地下鉄七隈線の博多駅延伸（2023年3月開業）により、城南区・早良区方面から博多駅へのアクセスが飛躍的に改善。沿線の城南区でも、住宅地の平均は2026年地価公示で+6.7%と上昇が続いています。
福岡市の「これから」のポイント
天神ビッグバンは容積率ボーナスの竣工期限（2026年末）に向けて完成が続き、博多コネクティッドのボーナスは2028年末までの竣工が対象です。加えて、半導体関連企業の進出やデータセンター需要の拡大など、福岡都市圏全体の経済成長が地価を支える構造は当面続く見通しです。ただし、これは「平均」の話であり、個別の物件がどう動くかは立地・築年数・物件種別によって大きく異なります。
「波及エリア」の地価変動
再開発の恩恵を受けるのは、天神・博多駅の直接圏だけではありません。交通利便性の改善を通じて、周辺区にも地価上昇が波及しています。
東区 — 千早・香椎・照葉
東区は市内で最も人口の多い区（約34万人、2026年9月の推計人口）で、JR千早駅周辺の開発やアイランドシティ（照葉）の成長が続いています。天神・博多へのアクセスが良く、かつ価格帯が中央区より抑えられることから、ファミリー層の需要が旺盛です。住宅地の平均は2015年から2026年で約2.1倍になりました。
早良区 — 西新・百道・室見
西新・百道は地下鉄空港線で天神に近く、もともと住宅地としてのブランドが高いエリアです。区の南部を通る七隈線の沿線（野芥・賀茂・次郎丸など）は、2023年の博多駅延伸で博多まで乗り換えなしで行けるようになりました。百道浜の大規模マンションは中古市場でも堅調です。
城南区 — 別府・七隈
七隈線沿線の城南区は、天神・博多双方へのアクセスが改善されたことで注目度が上がっています。ただし住宅地の平均で見た2015年からの伸びは約1.7倍と、市内では緩やかな部類です。駅に近いかどうかで差がつきやすく、バスエリア（駅から離れた地域）は伸びにくい傾向があります。
2026年12月31日の期限と、その後
天神ビッグバンボーナス（容積率の上乗せ、最大+50%）には、竣工の期限があります。福岡市のページでは、対象を「2024年12月31日までに竣工予定のビル」と「感染症対策に取り組み、2026年12月31日までに竣工予定のビル」としています。複数の街区にまたがる段階的・連鎖的な建て替えは、期限を個別に判断するとしています。2026年11月4日時点で、この期限を延ばすという記載は市のページにはありません。
期限が来ても、天神の建て替えが止まるわけではありません。福岡市によると、2015年2月から2026年3月末までに85棟が竣工し、2026年末までに約90棟、2030年代までに約120棟の建て替えが予定されています。市は、経済活動による波及効果を約1兆8,900億円、建設投資による波及効果を約6,300億円、雇用効果を約59,000人と見込んでいます。
周辺に不動産をお持ちの方にとっての意味は、次のとおりです。
- ボーナスの期限に合わせた竣工は2026年末まで。残りの約30棟は、2030年代にかけて順に建て替わる予定です
- 地価は上がり続けていますが、伸びは縮んでいます。中央区の商業地は2020年の+20.5%から、2026年は+8.4%です。期限を境に地価が急に変わることを示す公的な資料はありません
- 判断の軸は、下の「3つの判断基準」と同じです。期限そのものより、ご自身の物件の築年数・立地・売る理由で考えます
再開発エリア近くの売却タイミング
再開発の近くに不動産をお持ちの方が最も気になるのは、「もう少し待った方が高く売れるのか」という問いでしょう。この問いに対する私たちの考えをお伝えします。
「再開発が完了すると地価は上がる」は正しいか
一般論としてはイエスです。再開発によって人流が増え、商業施設やオフィスが充実すれば、周辺の不動産需要は高まります。しかし、「期待」で上がった地価が、「完成」後に横ばいになるケースも珍しくありません。株式投資の「噂で買って事実で売る」に近い現象が、不動産市場でも起こりえます。
3つの判断基準
- 市場の天井当てより「自分の生活で今売るのが合理的か」
- 「今の価格で満足できる」なら売り時
- 地価上昇と建物の老朽化を差し引きで考える
① 自分のライフプランを最優先する——市場のタイミングを当てることはプロでも困難です。「5年後に売ればもっと高く売れるかもしれない」と待っている間にも、築年数は進み、修繕費はかかり、ライフステージは変わります。自分の生活上「今売るのが合理的か」を基準にしてください。
② 「天井」で売ろうとしない——再開発の恩恵を100%受けてから売ろうとすると、往々にしてタイミングを逃します。「まだ上がるかもしれないが、今の価格で十分に満足できる」なら、それが売り時です。最高値を狙って待ち続けるリスクの方が大きい。
③ 物件の「賞味期限」を考える——地価が上がっていても、建物の老朽化は止まりません。特にマンションの場合、築25年を超えると管理状態やエレベーターの有無、大規模修繕の履歴が売却価格に大きく影響します。地価上昇と建物劣化の「差し引き」で考えることが重要です。
「再開発があるから高く売れる」は営業トーク
不動産会社が「天神ビッグバンがあるから今が売り時です」と言うとき、それは事実の一面にすぎません。再開発は地価にプラスの影響を与えますが、「あなたの物件が」どれだけ恩恵を受けるかは、立地・築年数・物件種別によって全く異なります。マクロの話をミクロに当てはめる営業トークには注意してください。
「天神ビッグバンで福岡の地価が上がっているのは事実です。ただ、私たちがお客様に伝えるのは、『あなたの物件にとってどうか』ということ。天神から3km離れた築30年の一戸建てに、天神の地価上昇率をそのまま当てはめることはできません。個別の査定で、具体的な数字をお伝えします」
Base-up 代表 久保 塁よくある質問
Q. 天神ビッグバンは2026年で終わりますか？
容積率を上乗せする「天神ビッグバンボーナス」は、2026年12月31日までに竣工するビルが対象です（感染症対策の要件つき。複数の街区にまたがる段階的な建て替えは、期限を個別に判断）。一方で福岡市は、2030年代までに約120棟の建て替えを見込んでおり、建て替え自体は期限の後も続きます（2026年3月末までの竣工は85棟）。
Q. 期限の前後で、天神周辺の不動産の売り時は変わりますか？
期限を境に地価が急に変わることを示す公的な資料はありません。中央区の商業地の地価は2026年も+8.4%と上がっていますが、伸びは2020年の+20.5%より小さくなっています。期限そのものより、ご自身の物件の築年数・立地・売る理由で判断するのが確実です。
データの出典
- 地価：国土交通省「地価公示」（福岡市「令和8年地価公示（福岡市分）」の区別平均価格及び変動率・価格順位一覧）
- 制度・進み具合：福岡市「天神ビッグバンボーナスとは」「天神ビッグバンの進捗」（いずれも2026年8月31日更新）、「博多コネクティッド」
- 人口：福岡市推計人口（2026年9月1日現在）
※ 数値は上記の公表資料によるもので、個別の取引価格を保証するものではありません。