再開発予定地の近くに
物件がある方へ
— 「待つ」か「今売る」か

「再開発が終わるまで待てば、もっと高く売れる」——この判断が正しいとは限りません。天神ビッグバン、博多コネクティッド、九大箱崎跡地。福岡市は再開発ラッシュですが、期待値の多くはすでに今の価格に織り込まれています。「待つ」にもコストがあることを忘れないでください。

再開発の恩恵を受けて不動産価格が上がることは事実です。しかし、「待てば必ず得をする」とは限りません。この記事では、再開発と不動産価格の関係を整理し、「待つ」と「今売る」の判断材料をお伝えします。

再開発が不動産価格に影響するメカニズム

再開発が周辺の不動産価格を押し上げるメカニズムは、大きく3つあります。

① 利便性の向上

新しい商業施設、オフィスビル、公共施設ができることで、エリアの生活利便性や働く環境が向上します。この利便性の向上が「住みたい」「買いたい」という需要を生み、不動産価格に反映されます。

② 街のイメージの変化

再開発は街の景観や雰囲気を変えます。新しい建物が建ち、街路が整備されることで、エリア全体のブランドイメージが向上。これまで候補に入っていなかった層が「このエリアもいいな」と注目するようになります。

③ 期待値の先行織り込み

不動産市場の特徴として、再開発の「完成」ではなく「発表」の時点で価格が動き始めることがあります。計画が発表されると、将来の値上がりを見越して購入する動きが出るためです。これは非常に重要なポイントで、後の判断にも深く関わります。

価格が動くタイミング

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このタイムラインが示すのは、「再開発が完成してから売ろう」では、最大の恩恵を受けられない可能性があるということです。計画発表から着工の間に価格の大部分が織り込まれるため、完成まで待っても追加の上昇は限定的なケースが多いのです。

「待つ」メリットとリスク

メリット

再開発が完了すると、街の変化が目に見える形になり、買い手が「このエリアの将来性」を実感しやすくなります。「完成後の街」を見て購入を決断する買い手もいるため、検討者の数自体は増える傾向があります。

リスク①：期待の織り込みによる上昇鈍化

前述のとおり、再開発の効果は発表段階でかなり価格に織り込まれます。完成まで5年待って、追加の上昇が数パーセントにとどまるというケースは珍しくありません。

リスク②：建物の経年劣化

待っている間に、お持ちの物件は確実に古くなります。特にマンションは築年数が5年経過するごとに価格が段階的に下がる傾向があり、再開発による周辺地価の上昇を、建物の経年減価が相殺してしまうことがあります。

リスク③：外部環境の変化

5年という時間は、金利の上昇、税制の変更、景気の変動など、さまざまな外部環境が変わりうる期間です。再開発がプラスに働いても、金利上昇で買い手の購買力が下がれば、結果的に手取りが減る可能性もあります。

「今売る」メリットとリスク

メリット①：すでに上昇した価格で確定できる

再開発が発表されている時点で、すでに価格は上昇しているはずです。この「含み益」を確定させることで、今後の不確実性から解放されます。

メリット②：建物の価値が今が最高

建物は時間とともに価値が下がります。今が最も「築浅」であり、建物評価が最も高い時点です。5年後に売るよりも、建物部分の評価は確実に今の方が高くなります。

リスク：さらなる上昇を逃す可能性

もちろん、再開発が大成功し、予想以上に地価が上昇する可能性もゼロではありません。「あのとき待っていれば……」と感じるリスクは残ります。ただし、これは結果論であり、事前に予測することは困難です。

判断のための5つのチェックポイント

福岡市の主な再開発プロジェクト

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迷ったときの相談先

「待つ」か「今売る」かの判断は、再開発の状況だけでなく、物件の状態、ご自身のライフプラン、税金の問題など、複数の要素を総合的に考える必要があります。正解は一つではなく、お一人おひとりの状況によって異なります。

だからこそ、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。Base-upでは、「今売った場合」と「○年後に売った場合」のシミュレーションを含めた査定をお出ししています。もちろん、その結果「今は売らない方がいい」という結論になれば、正直にお伝えします。