不動産を売却するとき、売主は「物件状況報告書（告知書）」を作成して買主に交付します。物件の状態や周辺環境について、売主が知っていることを正直に伝えるための書面です。「何を書けばいいのか分からない」「書きすぎると売れなくなるのでは」——そう感じる方も多いですが、結論は逆です。正直に書くことが、売主自身を守ることになります。
1. 物件状況報告書とは何か
物件状況報告書は、売主が物件の状態を買主に告知するための書面です。「告知書」とも呼ばれます。宅地建物取引業法に作成を義務づける規定はありませんが、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、将来の紛争防止のため売主に告知書を提出してもらい買主に交付することが望ましいとしており、実務ではこれが一般的です。
この書面の主体は売主自身です。不動産会社が代わりに書くものではありません。実際に住んでいた（あるいは所有していた）人だけが知っている情報を、売主の責任で記載します。
「設備表」との違い
設備表は、エアコン・給湯器・照明などの付帯設備の有無と動作状況を記載するものです。物件状況報告書は建物・土地・周辺環境に関するより広い情報を扱います。両方とも売買契約時に提出します。
2. 記載が求められる項目一覧
物件状況報告書のフォーマットは不動産会社や業界団体によって若干異なりますが、主な記載項目は以下の通りです。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 傾き・歪み
- 給排水の故障
- 増改築・リフォーム
- 耐震診断・補強
- アスベスト
- 境界の確定状況
- 越境の有無
- 地盤の沈下・陥没
- 土壌汚染
- 地中埋設物
- 騒音・振動・臭気
- 近隣との紛争
- 嫌悪施設
- 事件・事故歴
- 周辺の建築計画
建物に関する事項
| 項目 | 記載例 |
|---|---|
| 雨漏り | 過去の発生有無、修繕の有無・時期 |
| シロアリ被害 | 過去の被害有無、防蟻処理の有無・時期 |
| 建物の傾き・歪み | ドアの開閉不良、床の傾斜など |
| 給排水設備の故障 | 水漏れ、排水の詰まり、異臭 |
| 増改築・リフォーム | 実施時期・内容・業者名 |
| 耐震診断・補強 | 実施の有無、結果 |
| アスベスト使用 | 調査の有無、使用の有無 |
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土地に関する事項
境界の確定状況、越境の有無（自物件から隣地へ、または隣地から自物件へ）、地盤の状況（過去の沈下・陥没）、土壌汚染の有無、地中埋設物の有無。
周辺環境に関する事項
騒音・振動・臭気、近隣との紛争やトラブル、嫌悪施設の存在、事件・事故歴（いわゆる心理的瑕疵）、周辺の建築計画。
3. 告知義務の範囲 — 何を、どこまで書くべきか
告知義務の基本原則は、「売主が知っていること」を正確に記載することです。知らないことまで調査する義務は原則ありません。ただし「気づいていたはずだ」と合理的に推認できる場合は、知っていたものとして扱われることがあります。
- いま不具合があると知っている例：雨漏りが続いている、給湯器が故障している書く
- 過去にあったが、修繕済み例：数年前に雨漏り → 修繕後は再発なし書く（修繕済みと添えて）
- 知らなかったが、気づいていたはずと言える普段の生活で気づくはずの不具合書く
- 状況が分からない例：相続した家、長く住んでいない家「不明」と書く
- 構造内部の不具合で、通常の生活では気づきようがなく、実際に知らなかった告知義務なし
「知っている」と判断される基準
たとえば、数年前に雨漏りがあり修繕した場合。修繕後に再発していなくても、「過去に雨漏りがあった事実」は告知すべきです。修繕済みであることも含めて記載することで、むしろ買主に安心感を与えられます。
一方、建物の構造内部の不具合で、通常の生活では気づきようがないものについては、売主が知らなかったのであれば告知義務はありません。
「知っていたのに書かなかった」が最大のリスク
売主が不具合を知っていたにもかかわらず告知しなかった場合、契約不適合責任の免責特約があっても責任を免れません。また、故意の不告知は損害賠償の対象になります。「言わなければバレない」は通用しません——引渡し後のインスペクションや買主の生活の中で発覚するケースがほとんどです。
4. 契約不適合責任との関係
物件状況報告書は、契約不適合責任の判断基準に直結します。
契約不適合責任とは、引き渡された物件が「契約の内容に適合しない」場合に売主が負う責任です。ここでいう「契約の内容」には、売買契約書だけでなく、物件状況報告書・設備表の記載内容も含まれます。
つまり、物件状況報告書に「雨漏りなし」と記載して引き渡したのに、実際には雨漏りがあった場合、それは「契約の内容に適合しない」ことになり、売主は責任を問われます。
- 雨漏りの事実と修繕済みであることが「契約の内容」に入る
- 買主は知った上で購入している
- 同じ箇所が再発しても、直ちに責任を問われる可能性は低い
- 「雨漏りなし」と受け取られ、契約の内容に適合しない
- 免責特約があっても責任を免れない
- 修補・損害賠償、最悪は契約解除まで
正直に書くことが売主を守る理由
逆に考えると、「過去に雨漏りがあり、○年に修繕済み」と正直に書いておけば、その情報は「契約の内容」に含まれます。買主はそれを知った上で購入しているため、同じ箇所の雨漏りが再発しても、売主が直ちに契約不適合責任を問われる可能性は低くなります。
報告書の精度が売主を守る
「書きすぎると売れない」と思って曖昧にするのではなく、「正確に書くから守られる」と考えてください。買主は不具合そのものよりも、「隠されていた」ことに不信感を抱きます。
物件状況報告書の書き方、
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「これは書くべきか」「どう表現すればいいか」——Base-upが一緒に確認しながら作成をサポートします。
無料査定をはじめるたった2分・完全無料5. 「書くと売れなくなる」は本当か
売主の多くが心配するのが、「不具合を正直に書いたら買主が逃げるのでは」ということです。
結論から言えば、正直に書いた方が成約率は高いです。理由は2つあります。
第一に、買主はプロではないため、何かしらの不具合があることは想定しています。重要なのは「隠し事がない」という信頼感です。不具合があっても、その内容と対処が明記されていれば、買主は安心して価格交渉に進めます。
第二に、不告知が原因で引渡し後にトラブルになれば、修補費用・損害賠償・最悪の場合は契約解除にまで発展します。「売れたけど後から揉めた」は、売れなかったよりも結果が悪くなります。
6. 記載のコツと注意点
事実を時系列で書く
「○年頃に○○が発生。○年に○○業者で修繕。その後再発なし。」——このように事実を時系列で淡々と書くのが最も効果的です。主観的な評価（「大した問題ではない」「気にならない程度」など）は避けましょう。
- 「以前少し雨漏りがあったが、大した問題ではない」
- 「たまに音がするが、気にならない程度」
- 「○年頃、2階の天井から雨漏りが発生。○年に○○業者で修繕。その後再発なし」
- 「近隣に○○施設があり、平日○時頃に作業音がする」
「不明」は正直に書く
相続した物件や長期間住んでいない物件の場合、状況が分からない項目もあります。その場合は「不明」と記載します。無理に「なし」と書くことの方がリスクが高いです。
相続した家の書類や写真を整理しながら売却準備をする方は、実家の片付けと売却を進める手順も合わせてご覧ください。
周辺環境の告知は主観に注意
騒音やにおいの感じ方は人それぞれです。「気になる」「気にならない」ではなく、事実（「近隣に○○施設がある」「○時頃に○○の音がする」）を記載しましょう。
不動産会社の役割
物件状況報告書は売主が主体で作成するものですが、不動産会社には「売主から適切に情報を聞き取り、記載をサポートする」責務があります。Base-upでは、チェックリスト形式でひとつずつ確認しながら、記載漏れのない報告書作成をお手伝いしています。