取得費がわからない場合の対処法
— 5%概算取得費と代替証拠

「親から相続した不動産、いくらで買ったかわからない」——相続物件や築年数の古い不動産を売却するとき、購入時の契約書が見つからず取得費がわからないケースは珍しくありません。取得費が不明だと税金が大きく増える可能性があるため、対処法を知っておくことが重要です。

取得費がわからないと税金が高くなる理由

譲渡所得の計算式は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」です。取得費が大きいほど譲渡所得は小さくなり、税金も少なくなります。

取得費がわからない場合、税法上は売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」が適用されます。実際の購入価格が売却価格の5%よりも高い（ほとんどのケースでそうです）場合、概算取得費だと税金が大幅に増えてしまいます。

5%概算取得費ルールとは

正式には「租税特別措置法第31条の4」に基づく制度です。取得費が不明な場合、または実際の取得費が売却価格の5%を下回る場合に、売却価格の5%を取得費として使えます。

例えば3,000万円で売却した場合、概算取得費は150万円です。この場合、譲渡費用を100万円とすると、譲渡所得は2,750万円となります。

5%概算取得費で税額はいくら増えるか — 計算例

実際の取得費がわかる場合と概算取得費の場合で、税額がどれだけ変わるか比較します。

前提条件：売却価格3,000万円、譲渡費用100万円、所有期間10年超（長期譲渡20.315%）、3,000万円特別控除の適用なし

取得費がわかるだけで約376万円の節税になります。契約書を探す努力は十分に報われます。

概算取得費を使わずに済む代替証拠

購入時の売買契約書が見つからなくても、取得費を証明できる書類や方法があります。

・購入時の領収書：不動産代金の領収書があれば取得費の証拠になります。

・住宅ローンの借入書類：金銭消費貸借契約書に物件価格が記載されていることがあります。

・登記簿の抵当権設定額：借入額から購入価格を推定できる場合があります。

・不動産取得税の課税通知書：取得時の評価額がわかります。

・購入時のパンフレット・チラシ：分譲価格が記載されていれば参考資料になります。

・通帳の出金記録：購入時期の大口出金から購入価格を推定できます。

市街地価格指数を使った計算方法

一般財団法人日本不動産研究所が公表する「市街地価格指数」を使い、購入時の推定価格を算出する方法があります。

計算式は「現在の土地価格 ×（購入時の指数 ÷ 現在の指数）」です。ただしこの方法には以下の注意点があります。

・土地の価格推定にのみ使える（建物部分には適用できない）

・税務署が必ず認めるとは限らない（判例により有効とされたケースはある）

・全国平均や都市圏平均の指数であり、個別の物件価格を正確に反映しない

相続した不動産の取得費の考え方

相続で取得した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった方）が購入した時の価格を引き継ぎます。相続時の時価や相続税評価額ではありません。

つまり、親が40年前に1,500万円で購入した不動産を相続し、3,000万円で売却した場合、取得費は1,500万円（＋購入時の諸費用）です。

なお、相続税を支払った場合は「相続税の取得費加算」特例により、支払った相続税の一部を取得費に上乗せできます。適用期限は相続開始から3年10か月以内の売却です。

よくある質問

Q. 建物の減価償却はどう計算しますか？

取得費から建物の減価償却分を差し引きます。例えば木造住宅の耐用年数は22年（非事業用は33年）で、経過年数に応じて建物取得費が減少します。

Q. 夫婦共有名義で購入した場合、取得費はどうなりますか？

それぞれの持分に応じた取得費を計算します。持分2分の1なら、購入価格の2分の1が各自の取得費です。

Q. 取得費には購入時の仲介手数料も含められますか？

はい。購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税など、購入に直接関連する費用は取得費に含められます。

詳しくは「印紙税の金額一覧」をご覧ください。

詳しくは「仲介手数料の計算方法」をご覧ください。

Q. 概算取得費と実際の取得費は選択できますか？

はい。実際の取得費が5%を下回る場合は概算取得費を選択できます。逆に、実際の取得費が5%を上回る場合は実際の取得費を使うほうが有利です。