譲渡所得税とは？ — 売却益に対する税金
所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が約2倍変わります。これが譲渡所得税の最も重要なポイントです。5年以下なら約39%、5年超なら約20%。たった1日の差で、数百万円の税金が変わる可能性があります。「今年中に売るか、年を越すか」——この判断を間違えないために、この記事を読んでください。
逆に言えば、売却益が出なければ譲渡所得税はかかりません。購入価格より安く売却した場合は、税金の心配は不要です。
よくある誤解
「3,000万円で売ったから、3,000万円に税金がかかる」と思われがちですが、税金がかかるのは「売却価格」ではなく「売却益（利益）」に対してです。購入時の価格や諸費用を差し引いた残りが課税対象になります。
基本の計算式 — 3つのステップ
譲渡所得税の計算は、次の3ステップで行います。
① 譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
まず「利益（譲渡所得）」を算出する
② 課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除
条件を満たせば最大3,000万円の控除が適用される
③ 税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率
所有期間に応じた税率をかける
計算の精度を左右するのは、ステップ①の「取得費」と「譲渡費用」をどれだけ正確に把握できるかです。ここが曖昧だと、本来払わなくてよい税金を払うことになりかねません。
取得費の計算 — ここが最大のポイント
取得費とは、その不動産を手に入れるためにかかった費用の合計です。取得費が大きいほど譲渡所得が小さくなり、税金が減ります。
取得費に含められるもの
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入価格 | 土地＋建物の購入代金 |
| 購入時の仲介手数料 | 不動産会社に支払った手数料 |
| 登録免許税・登記費用 | 所有権移転登記にかかった費用 |
| 不動産取得税 | 購入時に課された税金 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付した印紙代 |
| 測量費・造成費 | 購入にあたって必要だった場合 |
| リフォーム・増改築費用 | 資産価値を高めるための支出 |
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建物の減価償却 — 取得費から差し引く
建物は年月が経つにつれ価値が下がるため、建物部分の取得費からは「減価償却費」を差し引く必要があります。土地は減価償却しません。
建物の取得費 ＝ 購入価格 − 減価償却費
減価償却費 ＝ 建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
居住用建物の償却率は、構造によって異なります。
| 構造 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 33年 | 0.031 |
| 軽量鉄骨造（3mm以下） | 28年 | 0.036 |
| 鉄骨造 | 51年 | 0.020 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 70年 | 0.015 |
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上記は居住用（非事業用）の場合
事業用の建物は耐用年数が短く、償却率も異なります。賃貸に出していた期間がある場合は、居住用と事業用の期間を分けて計算する必要があります。
取得費がわからない場合 — 概算取得費
相続した不動産や、古くて購入時の資料が残っていない場合は、売却価格の5%を取得費とすることが認められています。これを「概算取得費」と呼びます。
概算取得費は圧倒的に不利
例えば3,000万円で売却した場合、概算取得費は150万円。実際には2,000万円で購入していたとしても、証明する書類がなければ150万円しか認められません。購入時の売買契約書・領収書は絶対に保管してください。紛失した場合も、購入時の不動産会社や金融機関に記録が残っている可能性があります。
譲渡費用 — 何が含まれるか
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。取得費と同様、譲渡費用が多いほど税金は減ります。
| 含まれるもの | 含まれないもの |
|---|---|
| 売却時の仲介手数料 | 固定資産税・都市計画税 |
| 売買契約書の印紙税 | 引越し費用 |
| 測量費用 | 修繕費（売却のためでないもの） |
| 建物の解体費用（更地にして売る場合） | 住宅ローンの繰上返済手数料 |
| 立退料（貸家を売る場合） | 抵当権抹消の登記費用 |
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判断に迷ったら
「この費用は譲渡費用に入るのか？」の判断基準は、「売却のために直接・必要不可欠だったか」です。間接的な費用や、売却しなくても発生する費用は含まれません。判断に迷う場合は、税理士への相談をおすすめします。
税率 — 所有期間5年で大きく変わる
譲渡所得税の最大の特徴は、不動産の所有期間によって税率が約2倍違うことです。
| 区分 | 所有期間 | 税率（合計） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
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それぞれの内訳は以下の通りです。
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期（5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
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「5年」の数え方に注意
所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行います。実際に5年持っていても、1月1日時点で5年に満たなければ「短期」扱いです。例えば、2020年4月に購入して2025年6月に売却した場合、実際は5年2ヶ月ですが、2025年1月1日時点では4年9ヶ月のため「短期」になります。2026年1月1日を過ぎてからの売却なら「長期」です。
10年超所有の軽減税率特例
マイホームを10年超所有して売却した場合、6,000万円以下の部分には14.21%の軽減税率が適用される「10年超所有軽減税率の特例」があります。3,000万円特別控除との併用も可能です。
計算例① — マンションを3,500万円で売却
ケース：中央区・築18年・RC造マンション
15年前に3,000万円で購入（うち建物1,800万円）
所有期間15年（長期譲渡所得）
| 売却価格 | 3,500万円 |
| 【取得費の計算】 | |
| 購入価格（土地＋建物） | 3,000万円 |
| 購入時の仲介手数料 | 103万円 |
| 建物の減価償却費1,800万円×0.9×0.015×15年 ＝ 364.5万円 | −364.5万円 |
| 取得費 合計 | 2,738.5万円 |
| 【譲渡費用】 | |
| 売却時の仲介手数料 | 121万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 譲渡費用 合計 | 122万円 |
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譲渡所得 ＝ 3,500 − 2,738.5 − 122 ＝ 639.5万円
| 3,000万円特別控除を適用 | −639.5万円 |
| 課税譲渡所得 | 0円 |
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このケースの譲渡所得税
0円
このケースでは、3,000万円特別控除を適用することで課税譲渡所得がゼロになり、税金は一切かかりません。ただし、特別控除を利用するためには確定申告が必要です。
計算例② — 相続した一戸建てを2,000万円で売却
ケース：東区・築35年・木造一戸建て
親が40年前に土地＋建物を1,500万円で購入
相続により取得。購入時の契約書あり
所有期間は親の取得日から起算（長期譲渡所得）
| 売却価格 | 2,000万円 |
| 【取得費の計算】 | |
| 購入価格（土地800万＋建物700万） | 1,500万円 |
| 建物の減価償却費700万円×0.9×0.031×33年（上限） ＝ 建物取得費ゼロ | −700万円 |
| 取得費 合計（土地分のみ） | 800万円 |
| 【譲渡費用】 | |
| 仲介手数料 | 72.6万円 |
| 測量費用 | 35万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 譲渡費用 合計 | 108.6万円 |
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譲渡所得 ＝ 2,000 − 800 − 108.6 ＝ 1,091.4万円
| 3,000万円特別控除（居住用の場合） | −1,091.4万円 |
| 課税譲渡所得（控除適用時） | 0円 |
| 【控除が使えない場合】 | |
| 課税譲渡所得 | 1,091.4万円 |
| 長期譲渡所得の税率 | × 20.315% |
| 税額 | 約221.7万円 |
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特別控除が使えない場合の税額
約221.7万円
相続した不動産の場合、マイホームの3,000万円特別控除が使えるかどうかで200万円以上の差が出ることがあります。居住用でなくても「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えるケースもあるため、条件の確認が重要です。
相続した不動産の所有期間
相続した不動産の所有期間は、亡くなった方（被相続人）が購入した日から起算します。相続した日からではありません。親が30年前に購入していれば、所有期間は30年として「長期譲渡所得」の税率が適用されます。
特別控除・特例で税金を減らす
譲渡所得税には、条件を満たせば税額を大幅に軽減できる特例が複数あります。主な特例は以下の通りです。
| 特例 | 概要 |
|---|---|
| 居住用財産の 3,000万円特別控除 |
マイホームの売却で最大3,000万円を控除。最も利用される特例 → 詳しい解説記事 |
| 10年超所有軽減税率 | 10年超所有のマイホーム売却で、6,000万円以下の部分が14.21%に軽減。3,000万円控除と併用可能 |
| 相続空き家の 3,000万円特別控除 |
相続した空き家（昭和56年5月31日以前築）を売却した場合に適用 |
| 買い換え特例 | マイホームの買い換えで、譲渡所得の課税を繰り延べる。3,000万円控除との併用不可 |
| 損益通算・繰越控除 | 売却損が出た場合に、他の所得と通算して税金を軽減。給与所得からも控除可能 |
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特例の「併用」と「選択」に注意
3,000万円特別控除と買い換え特例は併用できません。また、住宅ローン控除との併用にも制限があります。どの特例を使うのが最も有利かは、税理士に相談して判断することをおすすめします。
支払いのタイミングと確定申告
譲渡所得税は、売却した翌年の確定申告で計算・納付します。不動産会社が代わりに納めてくれるものではありません。
| 時期 | やること |
|---|---|
| 売却した年 | 書類の整理（売買契約書・領収書・取得時の資料など） |
| 翌年2月16日〜3月15日 | 確定申告・所得税の納付 |
| 翌年6月頃〜 | 住民税の納付（確定申告に基づいて自動計算される） |
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利益がゼロでも申告が必要なケース
3,000万円特別控除などの特例を使って税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。申告しなければ特例は適用されず、本来不要な税金を払うことになります。
Base-upの税金サポート
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査定報告に「手取り概算」を含める
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売却完了後、確定申告に必要な書類一式を整理してお渡しします。税理士にそのまま持ち込めるよう、わかりやすくまとめます。
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「売った場合、税金はどのくらいかかるのか」は、査定の段階でお伝えできます。売却するかどうか迷っている段階でも、ご相談いただけます。