なぜ確定申告が必要なのか
不動産を売ったら、確定申告が必要です。会社の年末調整では処理されません。「利益が出なかったから不要」も間違い。損が出た場合でも申告すれば税金が戻る可能性があります。この記事では、申告が必要な人・申告した方が得な人を最初に分けて、手順を時系列で解説します。
また、3,000万円特別控除などの特例を使って税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必須です。申告しなければ特例は適用されず、本来不要な税金を後から請求される可能性があります。
申告しないとどうなる？
確定申告をしないまま放置すると、無申告加算税（最大20%）や延滞税が課されます。税務署は不動産の売買情報を把握しているため、「申告しなくてもバレない」ということはありません。不動産の登記移転情報は法務局から税務署に通知されます。
確定申告が必要な人・不要な人
| 状況 | 申告 | 理由 |
|---|---|---|
| 売却益が出た | 必要 | 譲渡所得税を計算・納付するため |
| 売却益は出たが、特例で税額ゼロ | 必要 | 特例の適用を受けるために申告が必須 |
| 売却損が出た（損益通算したい） | 必要 | 損益通算・繰越控除の適用を受けるため |
| 売却損が出た（損益通算しない） | 不要 | 税金がかからないため（ただし申告すれば税金が戻るケースあり） |
| 購入価格より安く売却し、特例も不要 | 不要 | 譲渡所得がマイナスのため |
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迷ったら「申告する」が正解
「自分は申告が必要かどうかわからない」という場合は、申告しておくのが安全です。不要な場合に申告しても問題はありませんが、必要な場合に申告しないとペナルティが発生します。
申告の時期とスケジュール
書類の整理・保管
売買契約書、仲介手数料の領収書、測量費の領収書など、売却に関するすべての書類を整理しておく。購入時の売買契約書も準備。
申告書類の準備
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成を開始できる。税理士に依頼する場合は、年明け早々に相談するのがベスト。
確定申告・所得税の納付
所轄の税務署に申告書を提出し、所得税を納付。e-Taxでの電子申告も可能。振替納税を選択すれば約1ヶ月後に口座引落。
住民税の納付
確定申告の内容に基づいて住民税が計算され、6月以降に通知が届く。給与天引き（特別徴収）か自分で納付（普通徴収）を選択可能。
期限を過ぎた場合
3月15日を過ぎても申告は可能です（期限後申告）。ただし、無申告加算税や延滞税が加算される場合があります。期限内に申告できない場合でも、税額を見積もって先に納付しておくと、延滞税を軽減できます。
必要書類チェックリスト
確定申告に必要な書類は、大きく「税務署に提出するもの」と「手元で計算に使うもの」に分かれます。
税務署に提出する書類
確定申告書B（第一表・第二表）
給与所得やその他の所得と合わせて申告する基本の書類。国税庁サイトで作成可能。
申告書第三表（分離課税用）
不動産の譲渡所得は「分離課税」のため、この別紙が必要。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）
売却した不動産の詳細（住所、面積、売買価格、取得費、譲渡費用など）を記入する書類。税務署でも入手可能。
添付・提示する書類
売買契約書のコピー（売却時）
売却価格の証明。
売買契約書のコピー（購入時）
取得費の証明。紛失した場合は概算取得費（売却価格の5%）となり、税額が大幅に増える可能性あり。
仲介手数料等の領収書
売却時の仲介手数料、測量費、解体費など、譲渡費用の証明。
登記事項証明書（全部事項証明書）
法務局で取得。所有期間の確認に必要。
本人確認書類
マイナンバーカード、または通知カード＋運転免許証など。
書類は売却直後に整理するのがベスト
売却から確定申告まで数ヶ月空くため、書類を紛失するケースが少なくありません。不動産会社から受け取った書類はすべて1つのファイルにまとめ、翌年の申告まで保管してください。
申告の手順 — 5つのステップ
譲渡所得を計算する
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて「譲渡所得」を算出します。建物は減価償却費を差し引くことを忘れずに。計算方法の詳細は「譲渡所得税の計算方法」をご覧ください。
適用できる特例を確認する
3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率、相続空き家の特例など、使える特例がないか確認します。特例ごとに追加書類が必要なため、早めに確認を。詳細は「3,000万円特別控除 完全ガイド」をご覧ください。
申告書を作成する
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うと、画面の案内に沿って入力するだけで申告書が完成します。手書きで作成する場合は、税務署で用紙を入手してください。
申告書を提出する
提出方法は3つあります。e-Tax（電子申告）、税務署の窓口への直接提出、郵送です。e-Taxが最も手軽で、24時間提出可能です。
税金を納付する
納付方法は、振替納税（口座引落）、クレジットカード、コンビニ、窓口納付などから選べます。振替納税を選ぶと約1ヶ月後の引落しになるため、資金繰りに余裕ができます。
e-Tax（電子申告）の使い方
e-Taxを使えば、自宅のパソコンやスマートフォンから確定申告ができます。税務署に行く必要がなく、添付書類の提出も省略できるため、最もおすすめの方法です。
必要なもの
| 方法 | 必要なもの |
|---|---|
| マイナンバーカード方式 | マイナンバーカード + ICカードリーダー（またはスマートフォン） |
| ID・パスワード方式 | 税務署で発行されたID・パスワード事前に税務署の窓口で本人確認を受ける必要あり |
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e-Taxの手順
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセスし、画面の案内に従って情報を入力していきます。不動産の譲渡所得の場合は、「分離課税の所得」の項目から「土地建物等の譲渡所得」を選択します。
入力を進めると、売却した不動産の情報（住所、面積、売買価格）、取得費、譲渡費用、適用する特例などを順に入力する画面が表示されます。すべて入力すると、税額が自動計算されます。
途中保存ができる
e-Taxでの申告は、作成途中のデータを保存できます。一度にすべてを入力する必要はないため、書類の確認をしながら数日かけて入力することも可能です。
特例を使う場合の追加書類
特例を利用する場合は、基本の書類に加えて追加の書類が必要です。
| 特例 | 追加で必要な書類 |
|---|---|
| 3,000万円 特別控除 |
・住民票の除票（売却した住所から転出したことの証明） ・戸籍の附票の写し（居住していた期間の証明が必要な場合） |
| 10年超所有 軽減税率 |
・登記事項証明書（取得日と売却日が確認できるもの） ・3,000万円控除と同時に使う場合は、上記書類も必要 |
| 相続空き家の 3,000万円控除 |
・被相続人の住民票の除票 ・家屋の取壊し証明書（更地で売却した場合） ・耐震基準適合証明書（耐震リフォーム後に売却した場合） ・相続時の戸籍謄本 ・市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」 |
| 損益通算・ 繰越控除 |
・売却損の明細（譲渡所得の内訳書で算出） ・住宅ローンの残高証明書（住宅ローン残債がある場合） |
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「被相続人居住用家屋等確認書」は時間がかかる
相続空き家の特例で必要な確認書は、市区町村の窓口で発行してもらう書類です。発行までに1〜2週間かかることがあるため、確定申告の直前ではなく、余裕をもって準備してください。
売却損が出た場合の申告
不動産を購入価格より安く売却して損失が出た場合、確定申告は原則として不要です。しかし、申告することで税金が戻ってくるケースがあるため、損失が出た場合こそ申告を検討してください。
損益通算で給与から税金が戻る
マイホームの売却で損失が出た場合、一定の条件を満たせば、その損失を給与所得や事業所得と相殺（損益通算）できます。年収600万円の会社員が500万円の売却損を損益通算すると、所得税・住民税が大幅に軽減される可能性があります。
3年間の繰越控除
1年で通算しきれない損失は、翌年以降最長3年間にわたって繰り越すことができます。売却損が大きい場合、3年間にわたって税金が軽減されるため、メリットは大きいです。
損益通算の適用条件
損益通算・繰越控除が使えるのは「居住用財産」の売却損に限られます。また、売却の相手が親族でないこと、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることなどの条件があります。
よくある失敗と注意点
失敗① — 特例を使ったのに申告を忘れる
3,000万円特別控除で税額がゼロになった場合、「税金がかからないから申告不要」と思いがちですが、申告しないと特例は適用されません。数年後に税務署から通知が届き、本来不要だった税金を請求されるケースがあります。
失敗② — 取得費の書類を紛失する
購入時の売買契約書や領収書がないと、取得費は「売却価格の5%」で計算されます。3,000万円で売却した場合、本来2,000万円の取得費が認められるところ、150万円になってしまう可能性があります。購入時の書類は一生保管してください。
失敗③ — 所有期間を間違える
所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」です。実際に5年以上持っていても、1月1日基準で5年未満なら短期譲渡所得（税率39.63%）が適用されます。数ヶ月待つだけで税率が約半分になるケースもあるため、売却タイミングは慎重に。
失敗④ — 住民税のことを忘れる
確定申告で所得税を納付した後、安心してしまいがちですが、6月以降に住民税の通知が届きます。確定申告の内容に基づいて自動計算されるため、追加の手続きは不要ですが、翌年の住民税が増えることを忘れないようにしましょう。
失敗⑤ — 税理士への相談が遅い
確定申告シーズン（2月〜3月）は税理士が最も忙しい時期です。年末までに相談しておくのが理想です。遅くとも1月中に依頼すれば、余裕を持って準備できます。
Base-upの確定申告サポート
Base-upでは、売却のお手伝いだけでなく、確定申告まで見据えたサポートを行っています。
売却完了時に書類一式を整理してお渡し
売買契約書のコピー、仲介手数料の領収書、固定資産税の精算書など、確定申告に必要な書類をひとまとめにしてお渡しします。「何をどこに保管したかわからない」という状況を防ぎます。
申告に必要な計算のお手伝い
譲渡所得の計算、減価償却費の算出、適用可能な特例の確認など、申告に必要な計算をお手伝いします。税理士に持ち込む際にも、事前に整理されていればスムーズです。
提携税理士のご紹介
「確定申告を自分でやるのは不安」という方には、不動産売却の確定申告に精通した提携税理士をご紹介しています。特例の適用判断など、専門的な判断も安心です。
売却前から税金のご相談を
「売却したら確定申告が必要か」「特例は使えるか」「税金はいくらか」。これらの疑問は、査定の段階でお答えできます。売却を検討している方も、すでに売却された方も、ご相談いただけます。