仲介手数料とは
仲介手数料は「上限」であって「固定」ではありません。3,000万円の物件なら上限は約105万円。多くの方がこの金額を「当然払うもの」と思っていますが、交渉の余地はあります。ただし、手数料を値切ることのリスクも知っておくべきです。
仲介手数料の金額は法律で上限が定められており、不動産会社がこれを超える金額を請求することはできません。
法定上限額の計算式
宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限は以下の速算式で求められます。
売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
※売買価格が400万円を超える場合の速算式
正式には価格帯ごとに異なる料率が定められています。
| 売買価格 | 料率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
速算式の「＋6万円」は、200万円以下の部分と200〜400万円の部分の料率差を調整するための定数です。結果は同じになります。
価格帯別・早見表
売却価格別・仲介手数料の上限
| 売却価格 | 手数料上限（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
| 8,000万円 | 270.6万円 |
| 1億円 | 336.6万円 |
仲介手数料の「相場」は上限額
「相場はいくらですか？」というご質問をよくいただきますが、実際には法定上限額＝相場です。ほぼすべての不動産会社が上限いっぱいで請求しており、これは業界慣行として定着しています。
上限額で請求すること自体は適正であり、問題ではありません。大切なのは、その手数料に見合う販売活動をしてくれるかどうかです。
値引き交渉はアリ？
法的には値引きは可能です。しかし、現実には手数料値引きにはデメリットが大きいと考えています。
手数料値引きの「代償」
仲介手数料は不動産会社にとって唯一の収入源です。手数料が下がれば、広告費や人件費を削るしかありません。結果として、販売活動の質が低下し、成約価格が下がるリスクがあります。「手数料を10万円値引きしてもらったが、成約価格が50万円下がった」では本末転倒です。
逆に言えば、手数料を正当にお支払いいただく代わりに、全力の販売活動をするのが正しい関係です。値引きよりも、成約価格を最大化してくれる会社を選ぶ方が合理的です。
手数料が無料・半額の会社の仕組み
「仲介手数料無料」「半額」をうたう会社があります。このビジネスモデルが成り立つ主な理由は以下の2つです。
①買主側から手数料を得るモデル
売主側は無料にして物件を集め、買主側からの仲介手数料で利益を得るモデルです。この場合、自社で買主を見つけること（両手取引）が前提になるため、他社からの問い合わせに対する対応が後回しになるリスクがあります。
②自社買取につなげるモデル
仲介ではなく自社で買い取ることを目的に、仲介手数料無料をうたう会社もあります。自社買取の場合、仲介手数料はかかりませんが、売却価格自体が市場価格の70〜80%程度になるのが一般的です。
結局、トータルで考えることが大切
手数料だけを見るのではなく、「手数料＋成約価格」のトータルで考えましょう。手数料が安くても成約価格が低ければ意味がありません。逆に、正当な手数料を払って高く売れれば、手取り額は最大になります。
支払いのタイミング
仲介手数料の支払いタイミングは、一般的に「契約時に半額」「決済・引き渡し時に残り半額」の2回に分けて支払います。
全額を一括で支払うケースもありますが、2回に分けるのが最も一般的です。売却金が手元に入る前に全額を請求されることは通常ありません。
Base-upの仲介手数料
Base-upの仲介手数料は法定上限額（売買価格×3%＋6万円＋消費税）です。値引きは行っていません。
その代わり、いただいた手数料に見合う——それ以上の販売活動をお約束しています。囲い込みをしない販売、毎週金曜の定期レポート、他社への積極的な物件資料配布。これらはすべて、正当な手数料をいただいているからこそ実現できることです。