物件概要
- 種別
- マンション（3LDK・68㎡）
- 所在地
- 福岡市南区大橋
- 築年数
- 築12年
- 売却理由
- 離婚に伴う財産分与・共有名義の解消
- 名義
- 夫婦共有名義（持分 夫1/2・妻1/2）
- 住宅ローン残高
- 約1,400万円（連帯債務）
- 担当
- 牟田 太一
売主 T.K様ご夫妻のケース
T.K様ご夫妻は結婚8年目。お子様（小学2年生）がいらっしゃいました。離婚協議が始まり、最大の懸案が共有名義のマンションをどうするかでした。
夫・T.K様
40代
マンションを出て
賃貸に転居予定
妻・T.K様
30代
お子様と実家近くに
転居予定
ご夫妻ともに「売却して現金で分ける」方針では一致していたものの、「いくらで売れるのか」が争点でした。夫は「早く売って終わらせたい」、妻は「安く売られたくない」。この温度差が話し合いを膠着させていました。
ご夫妻の弁護士から「双方が納得できる査定を出してくれる不動産会社を入れましょう」と提案があり、Base-upにご相談いただきました。
離婚売却で最も難しいこと
率直に言います。離婚に伴う不動産売却は、通常の売却とは別物です。
物件の市場価値を調べて売り出す——プロセス自体は同じですが、売主が2人いて、それぞれの立場と感情が異なります。「なるべく高く」「なるべく早く」が同じ方向を向いていないケースがほとんどです。
価格の合意が取れない。一方が「2,800万円で売れるはず」と思い、もう一方は「2,500万円で早く売りたい」。感情が絡むと歩み寄れない。
連帯債務の処理が複雑。住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済し、残額を分配する必要がある。残債を下回る売却（オーバーローン）だと話がさらに難航する。
内覧の調整が困難。同居中の場合、どちらが在宅時に内覧を受けるか。退去後の場合は鍵の管理。些細なことが感情的な衝突に発展する。
意思決定に時間がかかる。購入申込みが入っても、双方の合意が必要。連絡が取りにくい関係だと、タイムリーな判断ができず買主を逃す。
Base-upが離婚売却で最も重視するのは、「感情」ではなく「数字」を判断基準にする環境をつくることです。
牟田が最初にやったこと
牟田はまず、ご夫妻それぞれと別々に面談を行いました。
「ご一緒に話すと、どうしても感情が先に立ちます。まずはお一人ずつ、売却に対するご希望とご不安を整理させてください。そのうえで、市場データに基づいた査定額を双方にまったく同じ資料でお見せします」
牟田 太一夫のT.K様は「早期決着」が最優先。赴任先の住居費と現在のローン返済の二重負担が重く、3ヶ月以内の売却完了を希望されていました。
妻のT.K様は「適正な金額」が最優先。お子様との新生活の資金として、財産分与の取り分を少しでも確保したいという思いがありました。
双方に同じ査定資料を提示
牟田は南区大橋エリアの同規模マンション（築10〜15年・60〜70㎡台）の直近1年間の成約事例8件を一覧にまとめ、双方にまったく同じ資料を送付しました。
成約価格の範囲は2,350万円〜2,680万円。中央値は2,480万円。これに対象物件の個別要因（南向き角部屋・大規模修繕済み・駅徒歩6分）を加味し、Base-upの査定額は2,580万円としました。
Base-up 査定額
2,580万円
南区大橋エリアの成約事例8件に基づく
ここで重要なのは、この数字がBase-upの「売りたい価格」ではなく、市場データから導かれた「売れる価格」であることを双方にきちんと説明したこと。根拠を示した査定額に対して、ご夫妻とも異論はありませんでした。
売却活動と「窓口一本化」のルール
ご夫妻の合意のもと、以下の取り決めで売却を開始しました。
✓ 売却開始時の取り決め
売却の経過
売り出し開始
2,650万円で掲載開始。レインズ・ふれんず・ポータルサイトに掲載。牟田が空室の状態で物件写真を撮影し直し、日当たりの良さと大橋駅からの近さを訴求。
2週間目｜内覧4件
空室状態かつ適正価格帯だったため、反応は良好。4組が内覧。牟田がご夫妻双方に「内覧4件、手応えあり」と同時に報告。
4週間目｜購入申込み
2組目の内覧者（30代ご夫婦）から購入申込み。2,550万円の指値。牟田が双方に連絡し、「2,580万円なら応じる」と48時間以内に回答。買主側も合意。
6週間目｜売買契約
2,580万円で売買契約締結。ご夫妻双方が売主として署名。弁護士も同席。
8週間目｜決済・引渡し
決済完了。住宅ローン残高1,400万円を完済し、売却諸費用を差し引いた残額を双方で分配。
売却代金の分配
売却代金の流れ
実際の分配比率はご夫妻の離婚協議（財産分与の取り決め）に基づいて決定されました。ここでは持分割合どおりの1/2ずつとして記載しています。
売却結果
2,580万円で成約
査定乖離率 0.0%｜売却期間 約2ヶ月
離婚に伴う売却、
どこに相談すればいいか迷っていませんか？
共有名義・住宅ローン・財産分与——
複雑な条件を整理し、双方が納得できる売却をサポートします。
この事例で牟田が心がけたこと
売却そのものは約2ヶ月でスムーズに完了しましたが、牟田が最も時間を使ったのは売却前の調整でした。
「離婚売却では、不動産会社が"どちらの味方か"と疑われた瞬間に信頼が崩壊します。だから私は最初から"双方に同じ情報を、同じタイミングで出す"と決めていました。査定の根拠も、内覧の状況も、申込みの内容も、すべて同時に同じ文面で報告しました」
牟田 太一もう一つ、牟田が意識したのは「判断基準を事前にルール化すること」です。値下げのタイミング、回答期限、連絡方法——感情的になりやすい局面を、あらかじめ取り決めたルールで自動的に処理できるようにしました。
売却が完了した後、妻のT.K様からこう言われたそうです。
「牟田さんが"感情ではなくデータで判断しましょう"と最初に言ってくれたおかげで、売却中に元夫ともめることが一度もありませんでした。数字で見ると、高すぎず安すぎず、納得できる価格でした。離婚手続きの中で、不動産の売却だけは本当にスムーズでした」
妻・T.K様（30代）離婚時のマンション売却で確認すべきこと
この事例をお読みの方に向けて、離婚に伴う不動産売却で確認すべきポイントを整理します。
離婚売却で必ず確認すべき5項目
こんな不動産会社は要注意
片方とだけ面談して査定を進める：もう一方の立場が無視され、後から「聞いていない」となるリスク。
「とりあえず高めに出しましょう」と提案する：離婚売却で高値スタートは最悪の選択。売れない期間が長引くほど、精神的負担もローン負担も増える。
弁護士との連携を嫌がる：離婚売却は法律面の確認が不可欠。弁護士との連携をためらう会社は経験不足の可能性。
「離婚のことは聞かずに売却だけ進めます」と言う：一見配慮に見えるが、売却条件の背景を理解しないと適切な提案ができない。
※ 本事例はお客様のプライバシー保護のため、物件所在地・価格等の一部を変更して掲載しています。事例の構成・経緯は実際の取引に基づいています。