この記事の内容
1. 共有名義とは何か
共有名義の不動産は、全員の同意がなければ売れません。兄弟2人で相続した実家。片方が「売りたい」、もう片方が「まだ早い」。これだけで売却は止まります。共有名義は「相続あるある」の最大の落とし穴です。この記事で、先に対処法を知っておいてください。
持分はあくまで「権利の割合」であり、「この部屋は兄のもの」「庭は弟のもの」と物理的に分かれているわけではありません。建物全体に対してそれぞれが権利を持っている状態です。
ポイント
共有名義そのものは違法ではありません。しかし、不動産の活用・売却・管理のすべてに「全員の合意」が必要になるため、時間が経つほどトラブルに発展しやすい状態です。
2. なぜ共有名義が生まれるのか
共有名義が生まれる最も多いケースは相続です。親が亡くなり、兄弟姉妹で実家を相続するとき、「とりあえず法定相続分で共有にしておこう」という選択をする方が非常に多くいらっしゃいます。
その理由は大きく3つあります。
遺産分割協議がまとまらない——相続人の間で「誰が実家を引き継ぐか」の話し合いが進まないまま、相続登記の期限（2024年4月から義務化・3年以内）が迫り、「まず全員の名前で登記しよう」と判断するケースです。
不動産以外の遺産が少ない——預貯金が少なく、不動産を「代償分割（1人が取得して他の相続人に代償金を支払う）」するだけの資金がない場合、共有にせざるを得ません。
売却の決断ができない——「いずれ誰かが住むかもしれない」「思い出のある家を手放すのは忍びない」といった心理的な理由から、売却も単独取得も決められず、そのまま共有になるケースです。
知っておきたいこと
遺産分割協議を行わないまま法定相続分で登記した場合、後から遺産分割協議を行って単独名義に変更することも可能です。ただし、相続人全員の合意と手続きが必要になります。
3. 共有名義の5つのリスク
「とりあえず共有」は、そのときは最も波風の立たない選択です。しかし、以下のリスクが時間とともに確実に大きくなります。
不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば売却できません。兄は「今すぐ売りたい」、弟は「もう少し待ちたい」——こうした意見の食い違いは珍しくなく、話し合いが長期化するケースが多くあります。
賃貸に出す、リフォームする、建て替えるといった「変更行為」にも全員の同意が必要です。草刈りや軽微な修繕（保存行為）は単独でできますが、管理方針の違いが対立の火種になりがちです。
固定資産税の納税通知は代表者1人に届きます。本来は持分に応じて負担すべきですが、実際には「通知が届いた人だけが払い続ける」状態になりやすく、不公平感が蓄積していきます。
共有者の1人が認知症になると、その方の意思確認ができないため売却も活用もできなくなります。家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要があり、時間も費用もかかります。
共有者の1人が亡くなると、その持分はさらにその方の相続人に引き継がれます。兄弟2人の共有が、次の世代で4人、8人と増えていくのです。全員の合意を得ること自体が不可能に近くなります。
4. 世代が進むと問題は加速する
共有名義の最大の問題は、時間が経つほど解決が難しくなることです。以下の図は、兄弟2人で相続した不動産が世代を経てどうなるかを示しています。
【親の世代】
▼ 相続
【第1世代】
▼ さらに相続
【第2世代】
4人の合意が必要。さらに次の世代では8人、16人と増え続ける
第2世代になると、共有者同士が「いとこ」の関係です。面識がない、連絡先を知らない、海外に住んでいる——そういったケースも珍しくありません。実際に、福岡市内でも共有者が10人以上になり、売却したくても全員の合意が取れず、空き家のまま放置されている物件が存在します。
要注意：相続登記の義務化
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象になります。「共有名義をどうするか」を先延ばしにする猶予は以前より短くなっています。
5. 共有名義を解消する4つの方法
共有名義は、以下の4つの方法で解消できます。それぞれ特徴が異なるため、ご状況に合った方法を選ぶことが大切です。
不動産を売却し、売却代金を持分に応じて分配する方法です。最もシンプルで、最もトラブルが少ない方法です。
メリット：全員が現金を受け取れるため公平。不動産の管理負担もなくなる。
注意点：全員の合意が必要。売却価格について意見が分かれることがある。
共有者の1人が不動産を単独で取得し、他の共有者に持分相当額の代償金を支払う方法です。
メリット：住み続けたい人がいる場合に適している。不動産を手放さなくて済む。
注意点：買い取る側にまとまった資金が必要。適正価格の算定でもめることがある。
自分の持分だけを第三者に売却する方法です。他の共有者の同意なしに売却できます。
メリット：他の共有者の同意が不要。自分だけで判断できる。
注意点：持分だけの買い手は不動産業者に限られ、市場価格の大幅に下回る金額（3〜5割程度）になることがほとんど。残された共有者とのトラブルに発展するリスクも。
話し合いでは解決できない場合に、裁判所に「共有物分割請求」を申し立てる方法です。
メリット：話し合いが完全に行き詰まった場合の最終手段になる。
注意点：裁判費用と時間がかかる。結果が希望通りになるとは限らない。親族関係が決定的に悪化する可能性がある。
6. 解消方法の比較
| 方法 | 全員の合意 | 公平性 | 費用 |
|---|---|---|---|
| 全員で売却 | 必要 | ◎ 最も公平 | 仲介手数料等 |
| 持分買取 | 当事者間 | ○ 適正価格次第 | 代償金＋登記費用 |
| 持分売却 | 不要 | △ 大幅に安くなる | 仲介手数料等 |
| 裁判所 | 不要 | △ 結果不確定 | 弁護士費用＋裁判費用 |
← スクロールできます →
Base-upからのアドバイス
私たちの経験上、最も円満に解決できるのは「全員で売却して現金で分ける」方法です。不動産という分けにくい財産を、現金に変えることで公平に分けられます。まずは正確な査定額を全員で共有し、「いくらで売れるのか」を具体的にすることが、話し合いの第一歩になります。
7. 共有名義の不動産を売却するとき
共有名義の不動産を売却するには、通常の売却と異なるいくつかの手続きが必要です。
全員の合意を書面で確認する
口頭の合意だけではトラブルのもとです。売却価格・仲介会社の選定・代金の分配方法について、全員が合意していることを書面で確認します。遠方に住んでいる共有者がいる場合は、委任状を取り交わすことで対応できます。
売買契約書への署名・押印
売買契約書には共有者全員の署名と実印が必要です。遠方の共有者が同席できない場合は、代理人（司法書士など）に委任することも可能です。この場合、委任状に加えて印鑑証明書が必要になります。
代金の分配
売却代金は持分割合に応じて分配します。仲介手数料や測量費などの諸費用も、原則として持分割合に応じて負担します。費用負担のルールは、売却活動を始める前に決めておくことをおすすめします。
遠方の共有者への対応
福岡市内の不動産を、東京や大阪に住む兄弟姉妹と共有しているケースは珍しくありません。Base-upでは、遠方の共有者にもオンラインや郵送で対応し、全員が安心して手続きを進められるようサポートしています。
8. 費用と税金の注意点
売却時の税金は持分ごとに計算
共有名義の不動産を売却した場合、譲渡所得税は各共有者がそれぞれの持分について個別に計算・申告します。取得費（購入時の価格）も持分に応じて按分します。
3,000万円特別控除は各自に適用
マイホーム（居住用財産）の売却であれば、3,000万円特別控除は共有者それぞれが利用可能です。ただし、「実際にその家に住んでいた（または住まなくなってから3年以内）」という条件を満たす必要があります。
| ケース | 兄（持分1/2） | 弟（持分1/2） |
|---|---|---|
| 売却代金 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 取得費＋諸費用 | ▲500万円 | ▲500万円 |
| 譲渡所得 | 1,500万円 | 1,500万円 |
| 特別控除 | ▲1,500万円 | — |
| 課税額 | 0円 | 1,500万円 |
← スクロールできます →
上の例では、兄は実家に住んでいたため控除を受けられますが、弟は住んでいなかったため控除を受けられません。相続した空き家の場合は「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」が適用できる場合がありますので、詳しくは税理士に確認してください。
代償分割の場合
1人が持分を買い取る場合、買い取る側に不動産取得税と登録免許税がかかります。また、持分を譲渡した側には譲渡所得税が発生する可能性があります。
9. 「とりあえず共有」を避けるために
ここまで読んで「うちも共有名義にしてしまった」と思われた方もいるかもしれません。大切なのは、共有名義の問題に気づいた今が、解消するベストタイミングだということです。
まだ相続が発生していない方は、親御さんが元気なうちに「実家をどうするか」を家族で話しておくことが最善の予防策です。遺言書を作成しておけば、遺産分割で揉めるリスクを大幅に減らせます。
すでに共有名義になっている方は、共有者同士の関係が良好で、全員が元気な今のうちに方針を決めることをおすすめします。1人が認知症になる、1人が亡くなって相続人が増える——そうなってからでは、解消のハードルが格段に上がります。
相談のきっかけ
「正確な査定額を知ること」が、共有名義を解消するきっかけになることは多いです。「この家はいくらで売れるのか」という具体的な数字があると、「売却して分ける」「1人が買い取る」の判断がしやすくなります。
10. Base-upの共有名義サポート
Base-upは福岡市で、共有名義の不動産に関するご相談を数多くお受けしています。
正確な査定で「話し合いの土台」を作る——査定額が曖昧なままでは、共有者間の話し合いは進みません。私たちは根拠のある査定額を提示し、全員が納得できる「数字の共通認識」を作るお手伝いをします。
遠方の共有者にも対応——共有者が福岡市外にお住まいの場合も、オンライン・電話・郵送で対応します。委任状の取り交わしや契約手続きもサポートしますので、全員が福岡に来る必要はありません。
提携士業との連携——遺産分割協議のやり直しや相続登記が必要な場合は、提携する司法書士・弁護士をご紹介します。税金の問題は税理士と連携し、不動産だけでなく相続全体をワンストップでサポートします。
共有名義のまま放置しても、問題が解決することはありません。「どうすればいいか分からない」という段階でも構いません。ご相談いただけます。