手取り額シミュレーション —
3,000万円で
売却した場合

3,000万円で売れても、手取りは2,700万円かもしれません。仲介手数料、税金、測量費、登記費用——差し引かれるものは多い。この記事では、3,000万円売却を想定して「マイホーム」「相続物件」「住み替え」のケース別に手取り額をシミュレーションします。

引かれるものの全体像

不動産を売却すると、売却代金から以下の費用が差し引かれます。

このうち最も金額が大きいのは仲介手数料（約105.6万円）と譲渡所得税です。特に税金は、物件の取得価格・所有期間・特例の適用によって、0円から数百万円まで大きく変動します。

ケース①：マンション（所有10年・ローン残あり）

ケース①

中央区の築15年マンションを3,000万円で売却。10年前に2,800万円で購入し、住宅ローン残高が1,200万円。居住用財産の3,000万円特別控除を適用。

ケース②：一戸建て（所有25年・ローン完済）

ケース②

城南区の築28年一戸建てを3,000万円で売却。25年前に3,500万円（建物2,000万円＋土地1,500万円）で購入。ローンは完済済み。居住用財産の3,000万円特別控除を適用。

ケース③：相続した土地

ケース③

親から相続した早良区の土地（更地）を3,000万円で売却。親が40年前に500万円で取得。相続から3年以内の売却で、被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除（相続空き家特例）は適用できないケースを想定。

3ケースの比較

同じ「3,000万円で売却」でも、条件によって手取り額には大きな差が出ます。

ケース①ではローン残債の返済があるため手取りは56%に。ケース②はローン完済＋特例適用で95%近くが手元に残ります。ケース③は特例が使えず税金が約478万円かかるため79%に。手取り額を決める最大の要因は「ローン残高」と「税金」であることがわかります。

手取りを増やすためにできること

① 3,000万円特別控除を確実に使う

居住用財産を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。居住しなくなってから3年以内の売却が条件のため、空き家にしてから放置しないことが重要です。詳しくは3,000万円特別控除 完全ガイドをご確認ください。

② 取得費の証拠を探す

相続した不動産の場合、親が購入した時の売買契約書が手取りに直結します。契約書が見つからないと「売却額の5%」が取得費となり、税金が跳ね上がります。実家の書類を探す、金融機関に当時のローン記録がないか確認するなど、できる限り取得費の証拠を探しましょう。

③ 譲渡費用をもれなく計上する

仲介手数料、印紙税、測量費用、建物の解体費用などは「譲渡費用」として売却益から差し引くことができ、税金の節税につながります。領収書は必ず保管しておきましょう。

④ 所有期間を確認する

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が約20%に。5年以下の「短期譲渡所得」だと約39%になります。あと少しで5年を超えるなら、少し待つことで税金が大きく変わる可能性があります。

⑤ 確定申告を忘れない

3,000万円特別控除などの特例は、確定申告をしないと適用されません。利益が出なかった場合でも、損益通算で税金が還付されることがあります。売却した翌年の確定申告は忘れずに行いましょう。