「相続した実家を売りたいけれど、どんな税金がかかるのかわからない」そんな声を、福岡市内で相続不動産の売却相談を受けるたびによく耳にします。相続後の不動産売却では所得税・住民税のほかに、見落とされがちな登録免許税が発生します。売却の前段階として必ず必要になる相続登記にかかる費用ですが、税率や計算方法を正しく把握しておくと、資金計画が格段に立てやすくなります。この記事では、福岡市で相続不動産を売却する際の登録免許税について、仕組みから計算例、軽減措置まで丁寧に解説します。
相続登記が売却の前提になる理由
相続した不動産を売却するには、まず登記名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更しなければなりません。買主への所有権移転は「名義が自分にある状態」でしか行えないため、相続登記は売却の絶対的な前提となります。
2024年4月から相続登記が法律上の義務となり、相続を知った日から3年以内に登記を完了しなければ過料（10万円以下）の対象になりました。売却を急がないケースでも、放置するリスクが高まっています。福岡市内でも、博多区・東区・城南区などで親世代から引き継いだ一戸建てや区分マンションの相続登記が未了のまま、売却相談に来られる方が少なくありません。
相続登記が未了のまま売却はできません
相続登記を行わずに売買契約を締結することはできません。契約前に必ず名義変更を済ませるか、少なくとも決済（引き渡し）日までに完了するスケジュールを組む必要があります。登記に数週間かかることも多いため、早めに司法書士へ相談しましょう。
登録免許税の税率と計算方法
登録免許税は、不動産の登記を行う際に国に納める税金です。相続登記の場合、課税標準は「固定資産税評価額」となり、売買価格（実勢価格）とは異なります。固定資産税評価額は毎年送られてくる「固定資産税・都市計画税 納税通知書」に記載された「価格」の欄で確認できます。
| 登記の種類 | 税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 相続による所有権移転登記 | 0.4% | 売却前に必要な名義変更 |
| 売買による所有権移転登記（土地） | 1.5%※ | 買主側が負担するのが一般的 |
| 売買による所有権移転登記（建物） | 2.0% | 買主側が負担するのが一般的 |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 買主が住宅ローンを利用する場合 |
| 抵当権抹消登記 | 1,000円/件 | 売主側が負担するケースが多い |
※土地の売買による所有権移転登記は、2026年3月31日まで軽減税率2.0%→1.5%が適用されています（租税特別措置法）。延長の可能性もありますが、手続き時点の法令を必ずご確認ください。
【計算例】福岡市南区の一戸建て（土地・建物）を相続する場合を想定します。
- 土地の固定資産税評価額：1,800万円
- 建物の固定資産税評価額：600万円
相続登記にかかる登録免許税＝（1,800万円＋600万円）×0.4%＝9万6,000円
固定資産税評価額の調べ方
手元に納税通知書がない場合は、福岡市の各区役所・出張所で「固定資産評価証明書」を取得できます（1通300円程度）。相続登記の申請にも必要な書類のため、早めに取得しておくとスムーズです。
軽減措置と免税制度の活用
相続登記にかかる登録免許税には、一定の条件を満たす場合に免税となる制度が設けられています。2023年の法改正で拡充されたこれらの制度を知っているかどうかで、数万円単位の差が生まれることがあります。
①相続人申告登記（簡易的な義務履行）の活用
相続登記の義務化に伴い創設された「相続人申告登記」は、正式な相続登記よりも簡便な手続きです。ただし、売却するためには正式な相続登記が必要なため、売却を前提とする場合は通常の相続登記を行う必要があります。
②土地に係る免税措置（租税特別措置法第84条の2の3）
以下の2つの条件のどちらかに該当する土地の相続登記は、登録免許税が免税（ゼロ）となります。
- 固定資産税評価額が100万円以下の土地（市街化区域外の農地・山林など）
- 相続登記の申請をする前に相続人が死亡し、その相続人への移転登記を行う「数次相続」に当たる土地（一定の条件あり）
低評価額の土地は免税になる可能性があります
福岡市郊外の農地や、過去に分筆された小規模な土地が相続財産に含まれている場合、固定資産税評価額が100万円以下であれば登録免許税が免税になります。複数の不動産を相続している方は、それぞれの評価額を確認してみましょう。
③住宅用家屋の軽減（売買時・買主側の制度）
売買による所有権移転登記（建物）の税率は通常2.0%ですが、一定の要件を満たす住宅については0.3%（長期優良住宅・低炭素住宅は0.1%）に軽減されます。これは主に買主側が受ける恩恵ですが、買主の資金計画にも関わるため売主として把握しておくと交渉や説明がスムーズになります。
売却時にかかる登録免許税（抵当権抹消など）
相続登記（名義変更）とは別に、不動産を売却する際にも登録免許税が発生するケースがあります。代表的なのが「抵当権抹消登記」です。
相続した不動産に住宅ローンの残債がある場合、または被相続人が過去にローンを完済したものの抵当権の抹消手続きをしていなかった場合、買主への所有権移転前に抵当権を抹消する必要があります。
| 登記の種類 | 登録免許税 | 負担者 |
|---|---|---|
| 抵当権抹消登記 | 不動産1件につき1,000円 | 売主（相続人） |
| 所有権移転登記（売買） | 固定資産税評価額×1.5〜2.0% | 買主（慣例） |
土地と建物がそれぞれ1筆ずつある場合、抵当権抹消の登録免許税は合計2,000円と少額です。しかし、過去に分筆されて複数の土地が存在する場合などは筆数分かかるため注意が必要です。また、司法書士への報酬（1〜2万円程度）は別途発生します。
「相続した実家には住宅ローンはないけれど、昔の根抵当権が残ったままで売れなかった、というケースが福岡でも意外と多いです。古い不動産ほど権利関係の確認が早ければ早いほど、スムーズに売却を進められます」
Base-up 久保 塁手続きの流れと専門家への依頼費用
相続登記から売却完了までの大まかな流れは以下のとおりです。
| ステップ | 内容 | 目安期間 |
|---|---|---|
| ①相続人の確定 | 戸籍謄本等の収集・相続人全員の確認 | 2〜4週間 |
| ②遺産分割協議 | 相続人全員で不動産の取得者を決める | 相続人の状況による |
| ③相続登記申請 | 法務局（福岡法務局など）へ申請・登録免許税納付 | 1〜2週間 |
| ④不動産売却活動 | 査定・媒介契約・購入者募集 | 1〜数ヶ月 |
| ⑤売買契約・引き渡し | 契約締結・抵当権抹消・所有権移転登記 | 1〜2ヶ月 |
相続登記は自分で行うこともできますが、必要書類が多く、法務局への往復や書類の不備対応に時間がかかるケースがほとんどです。司法書士に依頼する場合の報酬は、不動産の件数や複雑さによって異なりますが、一般的な戸建て1件（土地・建物）で5〜10万円程度が目安です。登録免許税と合わせると、総費用は10〜20万円程度になることが多いです。
福岡法務局の管轄区域に注意
福岡市内の不動産であっても、物件の所在地によって管轄する法務局が異なります。博多区・東区・博多区などは「福岡法務局 本局」、早良区・西区などは「福岡法務局 西福岡出張所」が管轄することがあります。申請先を誤ると受理されないため、事前に法務局の公式サイトや司法書士に確認しておきましょう。
遺産分割協議が整わないと登記・売却が進みません
相続人が複数いる場合、全員の同意（遺産分割協議書への署名・捺印）がなければ相続登記を申請できません。海外在住の相続人がいる場合やそもそも相続人の把握に時間がかかる場合は、早めに弁護士・司法書士へ相談することをおすすめします。
まとめ
福岡市で相続した不動産を売却するには、まず相続登記（登録免許税：固定資産税評価額×0.4%）を完了させることが必要です。売却代金から逆算して資金計画を立てる際は、登録免許税・司法書士報酬・抵当権抹消費用なども見込んでおきましょう。固定資産税評価額が100万円以下の土地は免税になる場合があるなど、知っているだけで節約できる制度もあります。相続登記は2024年から義務化されており、放置すると過料の対象にもなります。「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも、まずは名義変更だけでも進めておくことが、将来の選択肢を広げることにつながります。登録免許税を含めた売却時の費用全体についてご不明な点があれば、ぜひBase-upにご相談ください。