この記事の内容
1. 認知症と不動産の「凍結」問題
親が認知症になると、その親名義の不動産は事実上「凍結」されます。売却も、賃貸も、リフォームも、抵当権の設定も——所有者の判断能力がなければ、何もできなくなるのです。
厚生労働省の推計によれば、2025年時点で65歳以上の約5人に1人が認知症になるとされています。「うちの親はまだ大丈夫」と思っていても、突然の診断で不動産が凍結されるケースは珍しくありません。
この記事では、認知症になる前にできる備えと、特に注目されている「家族信託」について分かりやすく解説します。
2. なぜ「意思能力」がないと売れないのか
不動産の売買は法律行為です。法律行為を有効に行うためには、本人に「意思能力」——自分の行為の結果を理解・判断する能力が必要です。
認知症が進行して意思能力がないと判断された場合、たとえ本人が売却の書類に署名したとしても、その契約は無効になります。司法書士も、意思能力に疑いがある方の登記手続きを受任できません。
つまり、子どもが「親のために」と思って売却を進めようとしても、法律上は一切の手続きができないのです。
よくある誤解
「子どもが代わりに契約すればいい」「委任状を書いてもらえばいい」——これらは認知症の診断前であれば可能ですが、意思能力が失われた後は委任状自体が無効です。「親が元気なうちに委任状を書いておけばよかった」と後悔されるご家族は少なくありません。
3. 不動産が凍結されるとどうなるか
不動産の「凍結」状態
所有者の意思能力が失われると、以下のすべてができなくなります。
- 不動産の売却
- 賃貸契約の締結・更新
- 大規模なリフォーム・建て替え
- 抵当権の設定（ローンの担保にできない）
- 贈与・名義変更
凍結が深刻な問題になるのは、介護費用が不動産以外で賄えない場合です。施設への入所に月15〜30万円かかるなか、実家を売却して費用に充てたくても売れない。預貯金が底をつき、子どもが自分の生活費から介護費用を負担する——こうした事態は実際に起きています。
また、空き家のまま放置すれば維持費がかかり続けます。固定資産税、建物の劣化、近隣への迷惑——凍結によって「売ることも使うこともできない不動産」を抱え続けることになります。
4. 家族信託とは何か
家族信託（民事信託）とは、親が元気なうちに、信頼できる家族に財産の管理・処分の権限を移しておく仕組みです。
親（委託者）が子ども（受託者）に不動産の管理を託し、そこから得られる利益（賃料収入や売却代金）は引き続き親（受益者）が受け取ります。
家族信託の基本構造
- 委託者
- 親（財産を託す人）
- 受託者
- 子ども（財産を管理する人）
- 受益者
- 親（利益を受ける人）
- 信託財産
- 自宅不動産、預貯金など
家族信託の最大のメリットは、親が認知症になった後も、受託者である子どもが不動産を売却・管理できる点です。「親が元気なうちに契約しておけば、万が一のときも財産が凍結されない」——これが家族信託の本質です。
ポイント
家族信託は「親の財産を子どもが自由に使える制度」ではありません。あくまで信託契約で定めた目的の範囲内でのみ管理・処分ができます。親の介護費用のために売却する、実家を賃貸に出して収益を介護に充てるなど、目的を明確にしておくことが大切です。
5. 家族信託の仕組みと手続き
家族信託を始めるには、以下のステップが必要です。
家族で方針を話し合う
まず「なぜ信託が必要か」「信託財産の範囲」「受託者は誰にするか」を家族で話し合います。兄弟がいる場合、全員の理解を得ておくことがトラブル防止に重要です。
専門家に相談する
司法書士や弁護士に相談し、信託契約の内容を設計します。不動産を信託する場合は不動産に詳しい専門家を選ぶことが大切です。
信託契約書を公正証書で作成
公証役場で公正証書として作成します。公正証書にすることで、契約の証拠力が高まり、金融機関での手続きもスムーズになります。
信託登記を行う
不動産を信託した場合、法務局で「信託登記」を行います。登記簿に「受託者：○○」と記録され、受託者が管理権限を持つことが公示されます。
信託口座を開設する
信託財産と受託者の個人資産を分けるため、専用の信託口座を開設します。売却代金や賃料はこの口座で管理します。
手続きにかかる期間
相談から信託契約の完了まで、おおむね2〜3ヶ月が目安です。公証役場の予約や金融機関の手続きに時間がかかるため、「できるだけ早く」始めることが大切です。親の判断能力が低下してからでは間に合いません。
6. 成年後見制度との違い
認知症になった後の財産管理としては「成年後見制度」がありますが、家族信託とは性質が大きく異なります。
| 家族信託 | 成年後見制度 | |
|---|---|---|
| タイミング | 認知症になる前に契約 | 認知症になった後に申立て |
| 管理者 | 家族（受託者） | 家庭裁判所が選任※家族が選ばれるとは限らない |
| 不動産の売却 | 信託契約の範囲で可能 | 裁判所の許可が必要※許可されない場合もある |
| 柔軟性 | 高い（契約で自由に設計） | 低い（裁判所の監督下） |
| 費用 | 初期費用30〜100万円※以降の維持費は基本なし | 申立て費用＋後見人報酬※月2〜6万円が継続的にかかる |
| 終了 | 信託契約で定めた事由 | 本人が亡くなるまで継続 |
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どちらを選ぶべきか
親が元気で判断能力がある今なら、家族信託を検討できます。認知症の診断を受けた後は、家族信託はできず、成年後見制度を利用するしかありません。「どちらがいいか」ではなく、「今ならどちらも選べる」ということが大切です。
7. 家族信託の費用と注意点
費用の目安
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 専門家への報酬（契約書設計・手続き） | 30〜70万円 |
| 公正証書の作成費用 | 3〜10万円 |
| 登録免許税（不動産信託登記） | 固定資産税評価額の0.3〜0.4% |
| 合計の目安 | 40〜100万円程度 |
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成年後見制度のように毎月の報酬が発生しないため、長期的に見れば家族信託の方が費用を抑えられるケースが多いです。
注意すべきポイント
受託者の選び方——受託者は大きな責任を負います。財産の管理状況を記録し、他の家族への説明責任もあります。信頼でき、実務的な能力もある家族を選ぶことが大切です。
兄弟間の理解——受託者に選ばれなかった兄弟が不公平に感じるケースがあります。「受託者＝財産をもらえる人」ではないことを事前に説明し、全員の理解を得ておきましょう。
税金の取扱い——家族信託を設定しただけでは贈与税はかかりません（受益者が委託者のままの場合）。ただし、信託契約の設計によっては課税が発生するため、税理士への事前相談をおすすめします。
家族信託ではカバーできないこと
家族信託は財産管理の仕組みであり、介護や医療の意思決定（手術の同意など）はカバーしていません。これらは別途「任意後見契約」や「尊厳死宣言」で備える必要があります。
8. 「まだ早い」が最大のリスク
家族信託について説明すると、多くの方がこうおっしゃいます。
「うちの親はまだ元気だから、もう少し先でいい」
お気持ちはよく分かります。しかし、認知症は本人も家族も気づかないうちに進行することが多い病気です。そして、家族信託は「親の判断能力があるうちにしか契約できない」という、取り返しのつかない期限があります。
以下のサインに心当たりがある場合は、早めの検討をおすすめします。
| 気になるサイン | 対応の目安 |
|---|---|
| 同じ話を繰り返すことが増えた | 早めに相談を開始 |
| お金の管理が以前より曖昧になった | 早めに相談を開始 |
| 外出が減り、活動量が落ちた | 家族で話し合いを |
| 物忘れが増えてきた | 家族で話し合いを |
| 75歳以上で不動産を所有している | 情報収集を始める |
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切り出し方のヒント
親に「認知症になったら困るから」と直接伝えるのは抵抗があるものです。「相続税対策の一環として」「万が一のときに家族が困らないように」など、前向きな文脈で切り出すと話がしやすくなります。信頼できる専門家を交えて話をするのも有効です。
9. 認知症と診断された後にできること
すでに親が認知症と診断された場合、家族信託はできません。この場合は成年後見制度を利用することになります。
成年後見制度で不動産を売却する流れ
1. 家庭裁判所に後見開始の申立てをする——本人の住所地の家庭裁判所に申し立てます。必要書類の準備から審判まで、2〜4ヶ月程度かかります。
2. 後見人が選任される——家庭裁判所が後見人を選任します。家族が選ばれることもありますが、財産額や家族の状況によっては弁護士や司法書士が選任されることも多いです。
3. 居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要——本人の居住用不動産（または居住用だった不動産）を売却するには、さらに裁判所の許可が必要です。「本人の利益になる」と判断されなければ、許可が下りないこともあります。
成年後見制度のポイント
成年後見人には毎月2〜6万円の報酬が発生し、これは本人が亡くなるまで続きます。仮に10年間で計算すると240〜720万円。家族信託の初期費用（40〜100万円）と比較しても、大きな差があります。
10. Base-upのサポート
Base-upは不動産会社ですので、家族信託や成年後見の手続きそのものを行うことはできません。しかし、「不動産のことが絡む相続・認知症の問題」について、以下のサポートをしています。
不動産の査定で「判断材料」を提供する——家族信託を設計する際、信託する不動産の評価額は重要な情報です。正確な査定額があれば、「売却した場合の介護資金の見込み」「信託契約にどの財産を含めるか」の判断がしやすくなります。
提携する専門家のご紹介——家族信託に実績のある司法書士、相続に強い税理士、必要に応じて弁護士をご紹介します。「誰に相談すればいいか分からない」という方にとって、最初の窓口としてお役に立てます。
将来の売却を見据えたアドバイス——家族信託を設定した不動産を将来売却する場合、市場動向や売却タイミングのアドバイスが必要になります。その時点での最適な提案ができるよう、初回相談からお手伝いします。
認知症と不動産の問題は、早めの準備が大きな安心につながる分野です。少しでも気になることがあれば、ご相談いただけます。