南区で今売り出されている中古戸建ては181件。直近90日で192件の売出が終了しました。
当社が日次で収集・名寄せしている売出データから、南区の中古戸建てだけを取り出して毎週定点観測しています。中古戸建てを売るときの考え方は 中古戸建ての売却マーケットレポート にまとめています。
売出中
181件
直近90日の売出終了
192件
売出価格の中央値
4,480万円
土地㎡単価の中央値
22.5万円/㎡
約74.5万円/坪値下げ経験率
33%
南区の中古戸建て｜築年帯ごとの水準
ご自身の物件が属する築年帯の水準を起点に、個別条件で上下させるのが実務的な考え方です。土地面積の中央値も併記しています。築古の帯ほど土地が広く、総額が逆転して見えることがあるためです。
| 築年帯 | 売出中 | 直近90日の売出終了※ | 売出価格の中央値 | 土地面積の中央値 | 土地㎡単価の中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 48件 | 40件 | 4,380万円 | 146.1㎡ | 31.6万円/㎡ |
| 築11〜20年 | 20件 | 27件 | 4,480万円 | 173.9㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 築21〜30年 | 28件 | 40件 | 4,415万円 | 260.5㎡ | 21万円/㎡ |
| 築31〜40年 | 39件 | 32件 | 4,950万円 | 258.5㎡ | 16.9万円/㎡ |
| 築41年以上 | 42件 | 16件 | 3,820万円 | 234.1㎡ | 15.5万円/㎡ |
※ 築年が判明している物件のみで集計しています（対象の76%）。
南区の中古戸建て｜土地面積帯ごとの水準
| 土地面積帯 | 売出中 | 直近90日の売出終了※ | 売出価格の中央値 | 土地面積の中央値 | 土地㎡単価の中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地100㎡未満 | 12件 | 8件 | 4,198万円 | 85.9㎡ | 49.4万円/㎡ |
| 土地100〜150㎡ | 43件 | 52件 | 3,498万円 | 123.1㎡ | 27.2万円/㎡ |
| 土地150〜200㎡ | 38件 | 38件 | 3,755万円 | 171.4㎡ | 21.4万円/㎡ |
| 土地200㎡以上 | 88件 | 53件 | 5,050万円 | 288㎡ | 17.2万円/㎡ |
※ 土地面積が判明している物件のみで集計しています（対象の76%）。
福岡市7区の中での南区の位置づけ
南区の中古戸建ては、土地㎡単価の中央値が22.5万円/㎡で、7区中4位。福岡市全体（22.3万円/㎡）と比べて+1%の水準です。値下げ経験率は33%（福岡市全体は35%）です。
| 区 | 売出中 | 直近90日の売出終了※ | 売出価格の中央値 | 土地㎡単価中央値 | 値下げ経験率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 41件 | 43件 | 7,080万円 | 37.3万円/㎡ | 31% |
| 博多区 | 25件 | 33件 | 4,420万円 | 30.6万円/㎡ | 7% |
| 城南区 | 59件 | 63件 | 4,098万円 | 28.5万円/㎡ | 14% |
| 南区 | 181件 | 192件 | 4,480万円 | 22.5万円/㎡ | 33% |
| 早良区 | 120件 | 123件 | 3,890万円 | 21.6万円/㎡ | 40% |
| 東区 | 196件 | 201件 | 3,980万円 | 20.5万円/㎡ | 42% |
| 西区 | 127件 | 132件 | 3,980万円 | 19.8万円/㎡ | 38% |
南区の中古戸建て｜レインズ成約データ（当社集計・2025年7月〜2026年9月）
実際に「いくらで成約したか」の水準感です。当社がレインズ（不動産流通機構）の成約事例を集計した統計値で、個別の事例は公開していません。売出中の物件とは築年・面積の構成が違うため、上の売出価格の中央値と直接引き算しないでください。
| 種別 | 成約件数 | 成約価格の中央値 | ㎡単価の中央値 | 最終売出価格からの値引き率 |
|---|---|---|---|---|
| 戸建 | 34件 | 4,169万円 | 39.2万円/㎡ | 2% |
※ この表の「㎡単価」は建物面積あたりの数値で、上の土地㎡単価とは基準が異なります。
競合になる新築建売の水準
中古戸建ての買主は、同じエリアの新築建売もほぼ確実に内見しています。南区では新築戸建てが498件売出中で、売出価格の中央値は4,298万円（44万円/㎡）です。中古の中央値4,480万円との差が小さいほど、価格以外の理由（土地の広さ・立地・引き渡し時期）を明確に示す必要があります。
このデータをどう読むか — 南区で戸建てを売る方へ
よくある質問
- 南区の中古戸建ては今いくらで売り出されていますか？
- 181件が売出中で、売出価格の中央値は4,480万円です。土地面積あたりでは22.5万円/㎡（約74.5万円/坪）が中央値です。中古戸建ては土地の広さで総額が大きく動くため、総額だけでの比較はおすすめしません。
- 築年数が古いほうが価格が高く出ているのはなぜですか？
- 築古の区分ほど土地面積が広い傾向があるためです。ページ内の築年帯別テーブルには土地面積の中央値も併記しています。面積あたりの単価で見ると、築年数が上がるにつれて単価は下がっており、逆転はしていません。
- 古い家は解体してから売るべきですか？
- 一概には言えません。解体費が数百万円かかるうえ、更地にすると翌年から固定資産税の住宅用地特例が外れます。買主が古家付き土地として購入するケースも多いため、解体前に「古家付きのまま売った場合」との比較をおすすめします。
- ※ 売出終了: ポータル掲載が確認できなくなった件数。成約のほか取り下げ・掲載替えも含む目安値です。
- 売出データ: 主要不動産ポータルの掲載情報を当社が横断収集し、同一物件の重複を除去した統計値（2026年9月集計）。
- 値下げ関連: 一定期間以上観測できた売出物件のうち、販売中に3%以上価格が下がったものを「値下げ経験」としています。サンプルが少ない区分は「ー」表示。
- レインズ成約データ: 不動産流通機構（レインズ）の成約事例を当社が集計した統計値です。個別の成約事例は公開していません。件数10件未満の区分は非表示。当社が査定・売却支援の際に参照した事例の集計のため、築年・面積の構成が売出中の物件とは異なり、売出価格の中央値との単純比較はできません。
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このレポートの元データとレインズ成約事例を突き合わせ、「値下げせずに売り切れる価格帯」をご提案します。
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南区の中古戸建てで特徴的なのは、築年帯別の価格と土地面積の関係です。築31〜40年の価格中央値は4,950万円と全築年帯の中で最も高くなっていますが、土地面積中央値は258.5㎡と広く、土地㎡単価は16.9万円にとどまります。一方、築10年以内は価格中央値4,380万円でも土地面積中央値が146.1㎡と狭く、㎡単価は31.6万円です。つまり築古の物件ほど広い土地を持つ傾向があり、総額が高くなっている構造です。土地㎡単価で見ると築年が新しいほど高い水準にあり、価格の見え方は面積の大小によって大きく変わります。
南区全体の値下げ経験率は33%で、福岡市全体（35%）をわずかに下回る水準です。値下げを経験した物件では中央値で7.6%の引き下げが行われています。一方、当社集計のレインズ成約データでは最終売出価格からの値引き率の中央値は2%にとどまっており、最終調整幅は小さい傾向があります。売り出し価格を大きく設定してから値下げするよりも、当初から市場水準に沿った価格設定を行うほうが、値下げ交渉の余地を狭めやすいと考えられます。売出中181件・直近90日の売出終了192件というデータも参考に、競合物件の価格帯と土地面積を比較したうえで価格を検討することが実務上の出発点になります。