南区で今売り出されている中古マンションは567件。直近90日で384件の売出が終了しました。
当社が日次で収集・名寄せしている売出データから、南区の中古マンションだけを取り出して毎週定点観測しています。中古マンションを売るときの考え方は 中古マンションの売却マーケットレポート にまとめています。
売出中
567件
直近90日の売出終了
384件
売出価格の中央値
2,380万円
㎡単価の中央値
33.1万円/㎡
値下げ経験率
38%
南区の中古マンション｜築年帯ごとの水準
ご自身の物件が属する築年帯の水準を起点に、個別条件で上下させるのが実務的な考え方です。
| 築年帯 | 売出中 | 直近90日の売出終了※ | 売出価格の中央値 | 専有面積の中央値 | ㎡単価の中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 40件 | 11件 | 4,365万円 | 68.6㎡ | 77.2万円/㎡ |
| 築11〜20年 | 32件 | 12件 | 4,430万円 | 76.9㎡ | 59.1万円/㎡ |
| 築21〜30年 | 104件 | 37件 | 3,325万円 | 77.3㎡ | 42万円/㎡ |
| 築31〜40年 | 225件 | 50件 | 1,970万円 | 67.9㎡ | 28.5万円/㎡ |
| 築41年以上 | 166件 | 44件 | 1,980万円 | 66.2㎡ | 28.6万円/㎡ |
※ 築年が判明している物件のみで集計しています（対象の73%）。
南区の中古マンション｜専有面積帯ごとの水準
| 専有面積帯 | 売出中 | 直近90日の売出終了※ | 売出価格の中央値 | 専有面積の中央値 | ㎡単価の中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 50㎡未満 | 88件 | 57件 | 605万円 | 22.6㎡ | 25.2万円/㎡ |
| 50〜70㎡ | 195件 | 121件 | 2,165万円 | 64.4㎡ | 32.5万円/㎡ |
| 70〜90㎡ | 224件 | 166件 | 2,714万円 | 75.8㎡ | 35.3万円/㎡ |
| 90㎡以上 | 60件 | 40件 | 3,980万円 | 103.5㎡ | 37.4万円/㎡ |
福岡市7区の中での南区の位置づけ
南区の中古マンションは、㎡単価の中央値が33.1万円/㎡で、7区中6位。福岡市全体（47.1万円/㎡）と比べて-30%の水準です。値下げ経験率は38%（福岡市全体は35%）です。
| 区 | 売出中 | 直近90日の売出終了※ | 売出価格の中央値 | ㎡単価中央値 | 値下げ経験率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 1,031件 | 669件 | 3,880万円 | 62.9万円/㎡ | 31% |
| 早良区 | 339件 | 218件 | 4,399万円 | 60.5万円/㎡ | 34% |
| 博多区 | 658件 | 506件 | 2,569万円 | 48.6万円/㎡ | 34% |
| 東区 | 658件 | 460件 | 2,980万円 | 41万円/㎡ | 38% |
| 西区 | 238件 | 199件 | 2,865万円 | 38.6万円/㎡ | 34% |
| 南区 | 567件 | 384件 | 2,380万円 | 33.1万円/㎡ | 38% |
| 城南区 | 171件 | 134件 | 2,390万円 | 31.9万円/㎡ | 41% |
南区の中古マンション｜レインズ成約データ（当社集計・2025年7月〜2026年8月）
実際に「いくらで成約したか」の水準感です。当社がレインズ（不動産流通機構）の成約事例を集計した統計値で、個別の事例は公開していません。売出中の物件とは築年・面積の構成が違うため、上の売出価格の中央値と直接引き算しないでください。
| 種別 | 成約件数 | 成約価格の中央値 | ㎡単価の中央値 | 最終売出価格からの値引き率 |
|---|---|---|---|---|
| マンション | 47件 | 2,980万円 | 40万円/㎡ | 0% |
このデータをどう読むか — 南区でマンションを売る方へ
よくある質問
- 南区の中古マンションは今いくらで売り出されていますか？
- 567件が売出中で、売出価格の中央値は2,380万円（33.1万円/㎡）です。ただし築年数と面積で水準が大きく変わるため、ページ内の築年帯別・面積帯別のテーブルでご自身の物件に近い区分をご確認ください。
- 売り出してから値下げすることになりますか？
- 南区の中古マンションでは、売出中の物件のうち38%が販売中に3%以上の値下げを経験しています（値下げ幅の中央値は5.1%）。値下げが前提になるかどうかは、最初の売出価格の付け方でほぼ決まります。
- 築古のマンションでも売れますか？
- 築年帯別のテーブルのとおり、築30年超の区分にも売出・売出終了の実績があります。築年数が古いほど㎡単価は下がりますが、価格が水準に見合っていれば取引は成立しています。管理状態と価格設定の2点が判断材料になります。
- ※ 売出終了: ポータル掲載が確認できなくなった件数。成約のほか取り下げ・掲載替えも含む目安値です。
- 売出データ: 主要不動産ポータルの掲載情報を当社が横断収集し、同一物件の重複を除去した統計値（2026年8月集計）。
- 値下げ関連: 一定期間以上観測できた売出物件のうち、販売中に3%以上価格が下がったものを「値下げ経験」としています。サンプルが少ない区分は「ー」表示。
- レインズ成約データ: 不動産流通機構（レインズ）の成約事例を当社が集計した統計値です。個別の成約事例は公開していません。件数10件未満の区分は非表示。当社が査定・売却支援の際に参照した事例の集計のため、築年・面積の構成が売出中の物件とは異なり、売出価格の中央値との単純比較はできません。
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このレポートの元データとレインズ成約事例を突き合わせ、「値下げせずに売り切れる価格帯」をご提案します。
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南区の中古マンションで最も特徴的な点は、築年帯別のデータを見ると「築31〜40年」が225件と売出中件数が最も多く、「築41年以上」の166件、「築21〜30年」の104件と続く形で、築30年超の物件が南区の売出在庫の大半を占めていることです。㎡単価を見ると、築31〜40年が28.5万円、築41年以上が28.6万円とほぼ同水準になっており、一見すると価格が逆転しているように見えますが、面積中央値が築31〜40年で67.9㎡・築41年以上で66.2㎡と築41年以上の方がやや小さいため、単価の逆転は面積構成の違いによるものです。
売出中の値下げ経験率は38%で、福岡市全体の同種別（35%）を上回っており、南区では売出後に価格調整が行われる物件が一定数ある傾向があります。値下げを経験した物件の値下げ幅の中央値は5.1%です。一方、当社集計のレインズ成約データ（47件）では最終売出価格からの値引き率が0%となっており、最終的な売出価格での合意に至るケースが多い様子もうかがえます。価格設定の段階で根拠のある価格を設定できると、その後の調整を抑えやすくなる傾向があります。